Xin chào Luật sư, tôi là Hoài Anh, hiện đang sinh sống tại Thành phố Bạc Liêu. Tôi được biết tới Luật sư Tư vấn Luật Đất đai qua sự giới thiệu của một người bạn. Tôi xin phép được chia sẻ thắc mắc của tôi như sau: Hôm qua, tôi có ra quán cafe nói chuyện với bạn thì bạn tôi chia sẻ với tôi về mục dự án đầu tư có sử dụng đất. Bạn kêu tôi là dự án đầu tư này đang được các địa phương đẩy mạnh và khuyến khích đầu tư. Vậy nên, tôi cũng rất muốn tìm hiểu thêm về các thông tin liên quan tới dự án đầu tư sử dụng đất. Rất mong Luật sư sẽ giải thích rõ hơn về khái niệm dự án đầu tư sử dụng đất là gì? Và có những hình thức lựa chọn nhà đầu đối với dự án này như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư!
Xin cảm ơn bạn đọc đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết “Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?” của Tư vấn đất đai, hy vọng có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?
Cụm từ dự án đầu tư có sử dụng đất chắc hẳn còn mới lạ với rất nhiều người khi được đề cập tới. Bởi trong văn bản pháp luật hiện hành cũng chưa có nội dung nào đề cập chính xác về khái niệm của cụm từ này hay định nghĩa liên quan tới nó. Tuy nhiên, có quy định pháp luật về điều kiện đáp ứng để trở thành dự án đầu tư sử dụng đất. Tư vấn Luật Đất đai sẽ cung cấp thông tin này cho bạn với nội dung dưới đây.
Cách hiểu về dự án này dựa trên các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất.
Cụ thể, Dự án được xác định là dự án đầu tư có sử dụng đất nếu đáp ứng được đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, gồm:
- Dự án thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
- Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
- Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?
Mỗi một dự án nói chung và dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng đều có các hình thức lựa chọn nhà đầu tư khác nhau theo từng trường hợp: chẳng hạn như hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước, đấu thầu rộng rãi quốc tế hay là hình thức chỉ định thầu. Mỗi hình thức cần đáp ứng các điều kiện riêng. Vậy, để giải đáp thắc mắc về hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mời bạn đọc theo dõi nội dung dưới đây.
Cũng theo Điều 9 Nghị định 25/2020/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP, hình thức lựa chọn, xác định chủ đầu tư dự án sử dụng đất được chia thành các trường hợp như sau:
- Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
a) Có sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên;
b) Có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài;
c) Không thuộc trường hợp theo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này. - Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước trong trường hợp:
a) Dự án đầu tư mà pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện;
b) Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này;
c) Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh. - Áp dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu.
Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất
Dự án đầu tư có sử dụng đất chưa thật sự phổ biến trên thực tế. Chỉ có những nhà đầu tư mới tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này. Có thể hiểu dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, trừ trường hợp có quy định khác được tổng hợp vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất. Cụ thể:
Lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, việc lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được cụ thể hoá như sau:
Đối với dự án thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện
Cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện lập đề xuất dự án đầu tư có sử dụng đất gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp.
Nội dung đề xuất bao gồm: Tên dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án và yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư.
Đối với dự án do nhà đầu tư đề xuất
Nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất ngoài danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Dự án do nhà đầu tư đề xuất phải thuộc dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh và đáp ứng đủ điều kiện được nêu ra ở trên.
Nhà đầu tư lập hồ sơ đề xuất dự án, gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp. Hồ sơ đề xuất bao gồm các nội dung sau đây:
– Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm cam kết chịu mọi chi chí, rủi ro nếu hồ sơ đề xuất dự án không được chấp thuận;
– Nội dung đề xuất dự án đầu tư gồm: Tên dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư; phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án;
– Hồ sơ về tư cách pháp lý, năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư;
– Đề xuất nhu cầu sử dụng đất;
– Các tài liệu cần thiết khác để giải trình hồ sơ đề xuất dự án (nếu có).
Phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất
Khoản 3 Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định về việc phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất như sau:
Trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận được đề xuất, Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các cơ quan có liên quan tổng hợp danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, xác định yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư, báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó bao gồm yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư.
Công bố danh mục dự án
Căn cứ quyết định phê duyệt, danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được Sở Kế hoạch và Đầu tư công bố.
Nội dung công bố thông tin được quy định tại điểm b khoản 4 Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, bao gồm:
– Tên dự án; mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư của dự án; sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án; tóm tắt các yêu cầu cơ bản của dự án; thời hạn, tiến độ đầu tư;
– Địa điểm thực hiện dự án, diện tích khu đất, mục đích sử dụng đất; các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, hiện trạng khu đất;
– Yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư;
– Thời hạn để nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án;
– Nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.
Trường hợp Bộ Kế hoạch và Đầu tư chưa quy định lộ trình áp dụng và hướng dẫn chi tiết, nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án tới Sở Kế hoạch và Đầu tư;
– Địa chỉ, số điện thoại, số fax của Sở Kế hoạch và Đầu tư;
– Các thông tin khác (nếu cần thiết).
Thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất được thực hiện ra sao?
Về vấn đề thủ tục dự án đầu tư có sử dụng đất được thực hiện thế nào, có khác với các dự án khác hay không. Tư vấn Luật Đất đai nhận thấy rằng đây là một câu hỏi được khá nhiều người quan tâm và gửi tới chúng tôi. Vậy nên để các bạn đọc nắm bắt được về trình tự, thủ tục của việc đầu tư dự án này thì Tư vấn Luật Đất đai mời bạn đọc theo dõi bạn viết dưới đây nhé!
Trình tự thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được khái quát như sau:
Bước 1. Thông tin về quy hoạch hoặc đề xuất ý tưởng lập quy hoạch.
Bước 2. Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng.
Bước 3. Lựa chọn nhà đầu tư.
Bước 4. Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; lập, xác nhận kế hoạch bảo vệ môi trường.
Bước 5. Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án; thẩm định thiết kế cơ sở.
Bước 6. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Bước 7. Lập, thẩm định về thiết kế bản vẽ thi công; dự toán (nếu có); cấp giấy phép xây dựng; quản lý chất lượng công trình xây dựng, PCCC…
Thời hạn Phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng căn hộ cho người nước ngoài
- Hình thức sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài
- Người nước ngoài được nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cá nhân trong nước
Thông tin bài viết
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý như chia thừa kế đất hộ gia đình …. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 quy định:
– Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
+ Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư 2020;
+ Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Đầu tư 2020;
+ Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
+ Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
+ Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều 46 Luật Đầu tư 2020, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.
Đất dự án gồm những loại sau:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất – chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân).
– Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP thì nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư, bao gồm:
Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;
Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư;
Hợp đồng hoặc hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư;
Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng;
Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có);
Bản sao Hợp đồng BCC (đối với dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BCC);
Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.
