Hiện nay, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, đây là một loại tài sản nhưng lại được hình thành trong tương lai nên khi người dân tiến hành các giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà ở đều cần phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật đã quy định. Vậy theo quy định, điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai năm 2022 là gì? Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào? Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai năm 2022 thực hiện ra sao? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?
“Nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai là nhà; công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng”. Chiếu theo quy định Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Hiểu đơn giản, nhà ở, công trình hình thành trong tương lai là một loại tài sản chưa sẵn có. Chúng sẽ được xây dựng, bàn giao trong tương lai.
Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật; về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng); thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt; có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).
Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?
Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không hề vi phạm pháp luật. Hình thức này được quy định rõ ràng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2016. Các quy định này đồng nghĩa với việc; luật pháp đồng ý cho các chủ đầu tư sử dụng một kênh huy động vốn. Tạo thuận lợi cho dự án có nguồn thu, phục vụ quá trình xây dựng, tạo lập nhà ở.
Nói cách khác, luật không yêu cầu dự án phải hoàn thành hạ tầng 100% trước khi mở bán. Người mua cũng sẽ được hưởng mức giá ưu đãi và có thêm thời gian chuẩn bị tài chính.
Tuy nhiên, việc mua nhà hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy người mua không tìm được chủ đầu tư uy tín.
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai năm 2022 là gì?
Trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư dự án chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ 4 điều kiện sau đây:
Căn cứ pháp lý: Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.
Thứ nhất, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng); đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở.
Thứ hai, đối với nhà chung cư thì đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thì đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (gồm đường giao thông, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng) của khu vực nhà ở theo thiết kế và tiến độ được duyệt.
Thứ ba, có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại theo quy định tại Điều 118 của Luật nhà ở.
Thứ tư, phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy, nếu đáp ứng được những điều kiện nói trên thì chủ đầu tư sẽ có quyền chuyển nhượng bất động sản hình thành thành trong tương lai cho khách hàng.
Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai năm 2022
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở
Theo khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
– Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
– Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
– Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên.
– Giải quyết tranh chấp.
– Các thỏa thuận khác.
Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
– 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
– Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ chứng minh về tình trạng hôn nhân,…
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
– Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:
+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
– Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
+ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc),…
+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định, Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bản, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mai có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Theo quy định, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực để hợp pháp hóa nghĩa vụ của các bên.
Theo quy định, chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nghĩa là một cá nhân, tổ chức đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư dự án, có nhu cầu chuyển nhượng lại nhà ở đó Luật quy định cho phép bên mua có quyền chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương khi nhà ở đó chưa nộp hồ sơ đề nghị Cấp Giấy chúng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Việc quy định này nhằm đảm bảo cho việc người mua không có nhu cầu về nhà ở hoặc không có khả năng thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì người mua sau đó sẽ tiếp tục kế thừa quyền và nghĩa vụ của người mua trước đó với chủ đầu tư và tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
