Thưa luật sư gia đình tôi có một mảnh đất nông nghiệp với diện tích là 32m2 tôi muốn chuyển đất non nghiệp này thành đất phi nông nghiệp vì mảnh đất đó không có kênh mương nên không trồng được lúa, còn kho cằn. Tôi muốn hỏi luật sư là có thể chuyển đất sang phi nông nghiệp được không? Đất phi nông nghiệp khác là gì? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Đất vườn có phải là đất phi nông nghiệp không? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Đất phi nông nghiệp là gì?
Đất phi nông nghiệp là nhóm đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp và không thuộc các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Căn cứ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị (hay còn gọi là đất thổ cư);
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
– Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
– Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
– Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
– Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
Đất vườn là gì?
Hiện tại trong Luật Đất đai không có quy định loại đất vườn hay đất thổ vườn. Nhưng có thể hiểu đơn giản đất vườn hay đất thổ vườn là bao gồm phần đất trồng cây lâu năm hoặc cây hàng năm và cả đất ở (đất thổ cư) trong cùng một thửa.
Đất vườn là loại đất có thể liền kề hoặc cùng thửa với đất thổ cư hoặc có thể được tách thửa riêng. Đất vườn chỉ có thể sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm, cây hoa màu.. Nếu muốn xây nhà trên đất vườn thì cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013. Ngoài ra, Hiện nay đất vườn cũng chưa được xác định là đất phi nông nghiệp hay đất nông nghiệp.
Đất vườn có phải là đất phi nông nghiệp không
Tuy nhiên dựa trên tình hình thực tế, ta có thể hiểu một cách đơn giản: Đất vườn là diện tích đất dùng để trồng cây lâu năm hoặc cây trồng một năm có gắn liền với nhà trên mảnh đất đó.
Như vậy đất vườn có thể là đất nông nghiệp hoặc là đất phi nông nghiệp tùy theo vào diện tích thửa đất theo quy định của pháp luật về điều kiện tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy đất vườn có thể là đất nông nghiệp hoặc là đất phi nông nghiệp tùy theo vào diện tích thửa đất theo quy định của pháp luật về điều kiện tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất vườn được xác định là đất ở khi nào?
Theo quy định của Luật đất đai, một thửa đất vườn đủ điều kiện tách thửa được công nhận là đất ở khi đáp ứng các điều kiện sau:
– Mảnh đất có xây dựng nhà trên thửa đất đó;
– Thửa đất có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
– Diện tích đất vườn được công nhận là đất ở được xác định như sau:
+ Đối với đất hình thành trước ngày 18 tháng 12 1980 và người sử dụng có các giấy tờ về quyền sử dụng quy định tại khoản 1,2,3 Luật đất đai 2013 mà trong giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo diện tích đã được công nhận quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp người sử dụng sở hữu giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc khoản 1,2,3 luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở bằng 5 lần hạn mức giao đất ở theo quy định tại điều 143, 144 Luật đất đai 2013.
+ Đối với đất hình thành từ 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người sử dụng có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc điều 100 luật đất đai 2013 trong giấy tờ có ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
+ Ngược lại, nếu trong giấy tờ không có ghi rõ diện tích đất ở, diện tích đất ở được xác định tối đa bằng với hạn mức giao đất ở theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Diện tích đất vườn lớn hơn hạn mức giao đất ở ở địa phương được xác định theo mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở
Theo điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, điều kiện để UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Đơn đăng ký (theo mẫu).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương tương.
- Người xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất là người chấp hành đúng pháp luật đất đai tại địa phương, có văn bản UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận và có văn bản xác nhận chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương.
- Diện tích đất xin chuyển đổi phải đúng với quy hoạch, kế hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã xét duyệt.
- Lưu ý khu đất vườn chuyển sang đất ở thì khu đất đó không được nằm trong phạm vi khu đất bị quy hoạch của cơ quan nhà nước.
Trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương đương thì không làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được.
– Thẩm quyền xét duyệt hồ sơ xin chuyển đổi: Ủy ban nhân dân cấp huyện
– Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất hồ sơ gồm có:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương tương.
- Nộp các loại thuế và phí liên quan
Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư như thế nào?
Việc chuyển đổi đất thổ vườn lên đất thổ cư được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP năm 2013 như sau:
- Người có quyền sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Hoàn tất thủ tục xong cần thực hiện đầy đủ chi phí chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư.
Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở
Khi khách hàng muốn chuyển đổi từ đất vườn (được xác định là loại đất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013) sang đất thổ cư
Trường hợp 1 là: chuyển từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang làm đất ở thì phải nộp tiền sử dụng bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
Trường hợp 2 là: chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền bằng mức chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Tiền sử dụng đất khách hàng phải nộp sẽ được xác định cụ thể theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tỉnh thành phố ban hàng hàng năm.
Ngoài ra, Khách hàng phải nộp thêm một số loại phí, lệ phí khác như phí đo đạc, lệ phí khác.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Đất vườn có phải là đất phi nông nghiệp không”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, giá thu hồi đất , Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp
Hiện nay giao dịch mua đất vườn sau đó chuyển đổi thành đất ở khá phổ biến. Vì thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoàn toàn có thể thực hiện được.
Tuy nhiên, khi thực hiện mua bán loại đất này khách hàng nên chú ý một số điểm sau:
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bên bán. (Chỉ mua bán đất có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, thửa đất không trong tình trạng tranh chấp, là tài sản bảo đảm nghĩa vụ cho giao dịch dân sự khác)
Nên chọn mua mảnh đất có nhà ở trên đất cùng một thửa đất Hoặc chọn mua thửa đất đã được xác định rõ ranh giới, diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Cuối cùng là thửa đất có nằm trong quy hoạch của Nhà nước hay không, có bị hạn chế chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.
Theo quy định của Luật đất đai 2013 có quy định về đất ở và đất vườn tách biệt nhau vì những điểm khác biệt sau :
Đất ở: Mục đích sử dụng đất ở chính là dùng để xây nhà kiên cố hay đúng như tên gọi của nó là dùng đất ở. Đất ở nếu như chủ sở hữu chưa muốn xây dựng nhà ở có thể dùng sử dụng dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu mà không bị xử phạt vi phạm hành chính vì trong nghị định 102/2014/NĐ-CP không có quy định về xử phạt về hành vi này.
Đất vườn: Đất vườn có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng của đất vườn có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nhưng nếu như muốn dùng để xây nhà ở thì cần phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 57 luật đất đai 2013 nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích. Tuy nhiên đất vườn không được xác định vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp theo như phân loại đất tại điều 10 luật đất đai 2013.
Theo quy định về đất đai, đất vườn được xác định là đất cùng thửa với đất xây dựng nhà ở (đất thổ cư). Chính vì vậy, đất vườn có được cấp Sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Căn cứ vào Điều 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất vườn bao gồm:
Đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004.
Không vi phạm pháp luật về đất đai.
Không có tranh chấp.
Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
