Trong những năm gần đây, mặc dù hệ thống pháp luật đã hoàn thiện hơn, tuy nhiên, các vụ tranh chấp đất đai xảy ra rất nhiều cùng với đó là những diễn biến phức tạp, để lại nhiều hậu quả xấu cho các bên có quyền và nghĩa vụ liên quan cũng như đối với xã hội. Việc hòa giải tranh chấp đất đai là giải pháp ưu tiên hàng đầu để hạn chế những hậu quả lớn có thể xảy ra. Mặt khác, theo quy định, đất đang có tranh chấp sẽ có những hạn chế nhất định. Bên cạnh đó, việc xác định thế nào là đất đang có tranh chấp cũng là câu hỏi mà nhiều người thắc mắc. Vậy bài viết sau đây của đội ngũ Tư vấn luật đất đai sẽ trả lời cho câu hỏi, theo quy định hiện nay, đất đang tranh chấp có được xây dựng không? Chúng tôi luôn hy vọng rằng, những chia sẻ của chúng tôi sẽ luôn luôn thật sự cung cấp cho quý độc giả những thông tin thú vị và hữu ích để bạn có thể vận dụng được trong cuộc sống thường ngày.
Căn cứ pháp lý
Đất đang tranh chấp là gì?
Có thể hiểu tranh chấp đất đai khá đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Đó cũng có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất hoặc tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất…
Pháp luật đất đai hiện hành cũng như những văn bản pháp luật có liên quan không quy định như thế nào là đất đang tranh chấp mà chỉ giải thích như thế nào là tranh chấp đất đai. Tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 có giải thích tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp của thửa đất đó với cá nhân, tổ chức khác với Nhà nước hoặc là giữa những người sử dụng chung diện tích đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về các tài sản gắn liền với đất, ranh giới, mục đích sử dụng đất hoặc là về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất… Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu chính là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.
Đối với điều luật giải thích về tranh chấp đất đai tại đã nêu trên thì có thể thấy tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng. Cụ thể rằng tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai.
Trường hợp với phạm vi rộng như vậy sẽ rất khó trong việc áp dụng pháp luật, nhất là khi khởi kiện tranh chấp đất đai.
Theo đó, cần xác định tranh chấp đất đai với phạm vi hẹp hơn. Cụ thể tại khoản 2 Điều 3 của Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định cụ thể rằng:
– Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 của Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện để khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
– Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như là tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Từ thực tế cho thấy, có một số dạng tranh chấp đất đai phổ biến như:
– Tranh chấp về quyền sử dụng đất (ví dụ như tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất; tranh chấp đòi lại đất; tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn; tranh chấp quyền thừa kế sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;…);
– Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất (ví dụ như yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng; công nhận hiệu lực của hợp đồng; tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu;…).
Đất tranh chấp có được ở không?
Người đang sử dụng đất (bao gồm những người đã được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất;…) hoàn toàn có quyền được sử dụng, được ở, được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất,…khi đất đang tranh chấp và chưa có kết luận cuối cùng của Toà án quyết định đất đó thuộc quyền sử dụng của ai.
Tuy nhiên, khi đất đang tranh chấp thì sẽ có những bất lợi, hạn chế nhất định như sau:
– Không được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bởi Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
– Không đủ điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu;
– Bị từ chối hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ;
– Không được thế chấp quyền sử dụng đất;
– Ảnh hưởng đến quyền lợi khi xác định lại diện tích,..
Thêm nữa, tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất, tại Điều này quy định người sử dụng đất có các quyền sau đây:
– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
– Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
– Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
– Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
– Được bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về các hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Theo đó, người đang sử dụng đất (bao gồm những người đã được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất;…) hoàn toàn có quyền được sử dụng, được ở, được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất,…khi đất đang tranh chấp và chưa có kết luận cuối cùng của Toà án quyết định đất đó thuộc quyền sử dụng của ai.
Cách xác định đất đang có tranh chấp như thế nào?
Cách 1: Thu thập thông tin tại cơ quan có thẩm quyền
Dữ liệu về thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Theo đó, để xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất một cách đầy đủ và chính xác nhất; người tìm hiểu có thể các cơ quan sau đây để kiểm tra:
(1) Ủy ban nhân dân cấp xã;
(2) Phòng Tài nguyên và môi trường;
(3) Văn phòng đăng ký đất đai;
(4) Các phòng hoặc văn phòng công chứng.
Cách thức thực hiện: Nộp Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai.
Các thông tin thửa đất thu thập được: Số hiệu thửa đất, số tờ bản đồ địa chính, diện tích, địa chỉ; Người sử dụng đất: Họ tên vợ chồng, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ; Quyền sử dụng đất; Tài sản gắn liền với đất (có tài sản gì gắn liền với đất như: Nhà ở; công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm). Tình trạng pháp lý; Lịch sử biến động (đã từng chuyển nhượng cho ai…); Quy hoạch sử dụng đất; Trích lục bản đồ; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giao dịch đảm bảo; Hạn chế về quyền; Giá đất.
Cách 2: Sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến
Một số tỉnh, thành phố đã có phần mềm để tra cứu thông tin quy hoạch đất trực tuyến một cách tiện lợi, nhanh chóng, tiết kiệm thời gian, công sức cho cả người tìm hiểu lẫn cơ quan chức năng (ví dụ như: “Thông tin Quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh” của Thành phố Hồ Chí Minh; “DNAILIS” của tỉnh Đồng Nai;….). Theo đó, người dùng chỉ cần truy cập vào địa chỉ (đối với máy tính) hoặc tải phần mềm về máy (đối với điện thoại) và tiến hành tra cứu.
Những thông tin về đất sẽ được biết khi tra cứu tại phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến bao gồm:
(1) Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (2) Khung giá đất, bảng giá đất đã được công bố; (3) Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; (4) Dữ liệu có trong cơ sở dữ liệu đất đai: Thửa đất; người sử dụng đất; quyền sử dụng đất; tình trạng pháp lý, lịch sử biến động, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Như vậy, thông qua việc yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai hoặc tra cứu thông tin quy hoạch có thể xác định được đất đang có tranh chấp hay không hay thuộc diện quy hoạch hay không.
Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?
Hiện nay, không có bất kỳ quy định pháp luật rõ ràng nào về việc có cho phép thực hiện việc xây dựng trên phần đất đang tranh chấp hay không. Trên thực tế, khi muốn thực hiện việc xây dựng trên đất thì chỉ cần đúng mục đích của việc sử dụng đất và các điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, trong trường hợp đất có tranh chấp và đã có đơn khởi kiện gửi đến Tòa án, đang trong quá trình thụ lý giải quyết mà một bên có ý định tiến hành xây dựng trên đất, bên còn lại có để yêu cầu Tòa án áp dụng “biện pháp khẩn cấp tạm thời” theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.
Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.“
Như vậy, khi áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, vì đất đang tranh chấp và đang trong quá trình giải quyết, chưa có căn cứ xác định rõ ràng ai là chủ sở hữu đất, việc xây dựng trên đất sẽ không được chính quyền cho phép.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng
- Các trường hợp phải đấu thầu quyền sử dụng đất
- Đất ở có phải nộp thuế hàng năm không?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý vấn đề soạn thảo giấy đặt cọc mua bán nhà đất viết tay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Người yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải làm đơn gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải có các nội dung chính sau đây:
– Ngày, tháng, năm làm đơn;
– Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
– Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người bị yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
– Tóm tắt nội dung tranh chấp hoặc hành vi xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình;
– Lý do cần phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
– Biện pháp khẩn cấp tạm thời cần được áp dụng và các yêu cầu cụ thể.
Ngoài đơn yêu cầu, người yêu cầu còn phải cung cấp cho Tòa án chứng cứ để chứng minh cho sự cần thiết phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp”.
Tại Điều 203 Luật đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, căn cứ quy định này thì cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết đất có tranh chấp đó là:
– Tòa án nhân dân:
+ Khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong những loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và tranh chấp về các tài sản gắn liền với đất.
+ Khi tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ theo pháp luật quy định
– Ủy ban nhân dân: đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ theo quy định.
Theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 29/9/2017, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) sẽ bị tạm dừng nếu xét thấy mảng đất đó đang có tranh chấp. Tuy nhiên, thời điểm này vẫn chưa có quy định cụ thể thế nào là “đất đang có tranh chấp”, vì vậy, các bên tranh chấp lợi dụng việc làm đơn từ để ngăn chặn việc cấp Sổ đỏ.
Từ ngày 29/9/2017, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ra đời, đã quy định cụ thể trường hợp nào phải dừng việc kê khai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó quy định rất rõ trường hợp đất đang có tranh chấp.
