Dạ thưa Luật sư, tôi có quen biết một người bạn, nay tôi và bạn tôi muốn thực hiện giao dịch mua bán đất nông nghiệp. Nhưng vấn đề khiến tôi thắc mắc là loại hình đất nông nghiệp mà bạn tôi muốn bán có thời hạn 20 năm. Vì thế, tôi không biết có nên ký kết mua loại hình đất đó không? Pháp luật có những yêu cầu, điều kiện gì để mua đất nông nghiệp 20 năm hay không? Xin Luật sư giải đáp giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về đất nông nghiệp cũng như làm sáng tỏ Có nên mua đất nông nghiệp 20 năm. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Đất nông nghiệp là gì?
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất;
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác gồm:
+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;
+ Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Có nên mua đất nông nghiệp 20 năm? Điều kiện mua là gì?
Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được mua đất nông nghiệp cụ thể như sau:
Một là, thỏa mãn các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013
Theo đó, để được thực hiện giao dịch mua đất nông nghiệp thì thửa đất phải được cấp Giấy chứng nhận, không thuộc trường hợp phải kê biên để đảm bảo thi hành án/áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, còn trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp.
Nếu thửa đất không thể thỏa mãn toàn bộ các điều kiện trên thì không thể tham gia giao dịch chuyển nhượng.
Hai là, bên nhận chuyển nhượng không là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài
Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không là đối tượng được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam. Do đó, nếu bên mua thuộc một trong hai đối tượng này thì cũng không được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Ba là, không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013
Khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013 liệt kê các đối tượng không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng cây lâu năm (trồng cây ăn quả) như cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức… không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nếu không được pháp luật cho phép.
Bốn là, nếu không là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện của chủ thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là bên nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Theo đó, trường hợp bạn muốn mua phần diện tích đất nông nghiệp là đất trồng lúa thì bạn phải là cá nhân hoặc hộ gia đình của bạn phải là người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Kết luận: Những người được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải thỏa mãn các điều kiện chúng tôi nêu trên. Riêng trường hợp muốn mua đất trồng lúa thì bên mua phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Trình tự, thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất được quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai 2013 mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên sổ đỏ thì thực hiện như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất
Hồ sơ:
Khi thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất đối với trường hợp có nhu cầu gồm có:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. (khoản 10 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)
Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra hồ sơ
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai
– Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai 2013 vào Giấy chứng nhận đã cấp.
– Sau đó văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Có nên mua đất nông nghiệp 20 năm” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, giá thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai,hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tra cứu quy hoạch đất, Tra cứu chỉ giới xây dựng, chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp
- Doanh nghiệp có được mua đất nông nghiệp không?
- Hành vi lấn chiếm đất nông nghiệp bi xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn muốn mua đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng thành đất ở hay còn gọi là đất thổ cư. Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất thổ cư phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa đối với cá nhân, hộ gia đình là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (Điều 59 Luật Đất đai 2013).
Điều kiện để được chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư như sau:
Một là, thỏa mãn quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
=> Theo đó, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất đã được phê duyệt.
Hai là, thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo trình tự luật định
Thông thường, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở phải trải qua các bước như: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, cuối cùng là nhận Giấy chứng nhận đã được đăng ký biến động theo quy định pháp luật.
Do chúng tôi chưa nhận được đầy đủ thông tin về việc chuyển mục đích sử dụng đất của bạn, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện nơi có đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,…nên chưa thể kết luận bạn có nên mua đất nông nghiệp để chuyển mục đích thành đất ở hay không. Bạn dựa trên những giải đáp của chúng tôi, hỏi tham vấn Ủy ban nhân dân cấp xã/cấp huyện nơi có đất để quyết định có nên mua đất nông nghiệp để chuyển mục đích thành đất ở hay không.
Kết luận: Để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở thì người sử dụng đất phải đảm bảo thỏa mãn các điều kiện mà chúng tôi nêu trên.
Việc mua đất nông nghiệp để làm nhà ở tức là hành vi mua đất nông nghiệp và xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp của bên mua. Hiện nay, pháp luật về đất đai không quy định về vấn đề có nên mua đất nông nghiệp để làm nhà ở hay không mà có quy định về một số nhân tố tác động đến hành vi mua đất nông nghiệp, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở.
Cụ thể, nếu muốn mua đất nông nghiệp để làm nhà ở thì bên mua phải lưu ý đến các vấn đề pháp lý sau đây:
Một là, có được phép hay không được phép chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở thì bên mua/người sử dụng đất phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì bên mua/người sử dụng đất cũng không thể được phép chuyển mục đích thành đất ở để làm nhà.
Hai là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Một trong những điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất là thửa đất đề nghị chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Người sử dụng đất không thể làm nhà trên đất nông nghiệp xin chuyển mục đích nếu thửa đất nông nghiệp không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Ba là, hồ sơ, trình tự thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở để làm nhà
Người sử dụng đất/bên mua phải thực hiện chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ… tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất theo trình tự luật định. Sau khi đã hoàn thành các công việc theo trình tự pháp luật đất đai quy định thì bên mua mới có thể sử dụng đất nông nghiệp đã mua với mục đích làm nhà ở.
Bốn là, hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở.
Như vậy, khi đã đảm bảo toàn bộ các điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên thì người sử dụng đất có thể được xây nhà trên đất nông nghiệp đã mua ban đầu. Việc có nên mua hay không mua đất nông nghiệp để làm nhà ở còn phụ thuộc vào khả năng tài chính và nhu cầu của bên mua.
