Có nên mua đất có thời hạn sử dụng không?

Theo quy định hiện nay, nếu phân loại theo tiêu chí thời gian sử dụng đất thì có thể phân loại đất thành đất có thời hạn sử dụng và đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài. Một trong những điều kiện để người sử dụng đất có thể thực hiện việc chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp… bằng quyền sử dụng đất là đất phải còn thời hạn sử dụng. Do đó, nhiều người dân khi mua đất băn khoăn không biết có nên mua đất có thời hạn sử dụng không? Loại đất nào có thời hạn sử dụng? Mua đất có thời hạn sử dụng cần chú ý những điểm gì? Tất cả những khúc mắc này sẽ được Tư vấn luật đất đai giải đáp thông qua bài viết sau đây, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Những loại đất nào có thời hạn sử dụng?

(1) Nhóm đất có thời hạn sử dụng là 50 năm

Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong những trường hợp dưới đây là 50 năm:

• Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản.
• Đất rừng sản xuất.
• Đất trồng cây lâu năm.
• Giao nhiều loại đất bao gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối. Ngoài ra, còn được giao thêm đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất.
• Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng được giao cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

(2) Nhóm đất có hạn sử dụng không quá 50 năm

Khoản 2, 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định những loại đất có thời hạn sử dụng không quá 50 năm gồm:

• Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp thì thời hạn thuê sẽ không quá 50 năm.
• Thời hạn sử dụng đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao, thuê đất nhưng không quá 50 năm đối với các trường hợp sau:
• Nhà nước giao đất cho tổ chức hoặc cho tổ chức thuê để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Nhà nước giao hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
• Nhà nước giao hoặc cho tổ chức thuê để thực hiện các dự án đầu tư.
• Giao hoặc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Riêng dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Lưu ý: Thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.

Vậy Có nên mua đất có thời hạn sử dụng không?

Trình tự thủ tục mua đất có thời hạn sử dụng

Trường hợp 1: Chỉ mua phần diện tích đất ở.

Lúc này, bạn cần thực hiện thủ tục hành chính xin phép tách thửa tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi ký kết hợp đồng chính thức và thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định pháp luật. Trình tự tiến hành được quy định tại điều 75, nghị định 43/2014/NĐ- CP, cụ thể:

Bước 1: Nộp hồ sơ để được đo đạc tách thửa

Hồ sơ gồm: (quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT )

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Giấy tờ khác như: Bản sao chứng minh thư nhân dân/ Thẻ căn cước công dân, Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn

Nơi nộp hồ sơ: ủy ban nhân dân xã nơi có đất hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã có hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép tách thửa

Sau khi thẩm tra hồ sơ đủ điều kiện để tiến hành thủ tục tách thửa thì cơ quan tài nguyên môi trường (văn phòng đăng ký đất đai tiến hành các công việc như đo đạc địa chính…), hướng dẫn người nộp đơn tách thửa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 3: Người sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo thông báo của chi cục thuế

Nghĩa vụ tài chính gồm: lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp đổi sổ….

Bước 4: Người sử dụng đất nộp lại chứng cứ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính; và nhận phiếu hẹn trả kết quả.

Trường hợp 2: Tiến hành chuyển nhượng toàn bộ diện tích

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúc này chỉ cần thực hiện theo trình tự:

Bước 1: các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực

Bước 2: tiến hành thủ tục đăng ký biến động theo quy định pháp luật.

Có nên mua đất có thời hạn sử dụng không?

Trước hết, pháp luật không quy định, người sử dụng đất có nên mua hay không nên mua loại đất có thời hạn sử dụng, mà pháp luật quy định về điều kiện chung để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

– Thửa đất tham gia giao dịch đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…(gọi chung là Giấy chứng nhận);

– Thửa đất tham giao dịch không thuộc trường hợp có tranh chấp (thường được hiểu là thửa đất đang có khiếu nại, khởi kiện, yêu cầu giải quyết tranh chấp…và đã được cá nhân, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thụ lý, giải quyết);

– Quyền sử dụng thửa đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành theo bản án đã có hiệu lực của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án có thẩm quyền;

– Trong thời hạn sử dụng đất (thời hạn sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất).

Như vậy, để thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng, người sử dụng đất là bên bán phải đảm bảo thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên.

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có dự tính mua thửa đất trồng cây lâu năm (một trong những loại đất nông nghiệp được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013) là loại đất có thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai mà thửa đất này đáp ứng toàn bộ các điều kiện tại Điều 188 nêu trên thì pháp luật cho phép các bên tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như bình thường.

Dựa trên quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi cung cấp cho bạn một số thông tin về loại đất có thời hạn sử dụng để bạn tham khảo, cân nhắc trước khi tiến hành mua bán/chuyển nhượng loại đất này như sau:

Một là, người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp được tiếp tục sử dụng đất khi hết thời hạn

Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp (đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận trong hạn mức) thì người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được tiếp tục sử dụng đất như bình thường mà không cần phải tiến hành thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất. 

Điều này có nghĩa là, sau khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được sử dụng đất như trong thời hạn sử dụng đất, vẫn được có các quyền đầy đủ như trường hợp trong thời hạn sử dụng đất.

Hai là, việc gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện theo nhu cầu của người sử dụng đất mà không phải là thủ tục bắt buộc

Điều này có nghĩa là dù đã hết thời hạn sử dụng nhưng người sử dụng đất là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không bắt buộc phải tiến hành thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất mà vẫn được pháp luật ghi nhận là trường hợp sử dụng đất hợp pháp.

Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.

Như vậy, có thể nhận thấy, khi mua đất có thời hạn sử dụng, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình (quyền thế chấp, chuyển mục đích, chuyển nhượng, tặng cho…) như đối với loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài khi còn thời hạn sử dụng đất. Từ những phân tích và căn cứ pháp lý nêu trên, bạn cân nhắc và lựa chọn phương án giải quyết phù hợp với yêu cầu của mình.

Mua đất có thời hạn sử dụng cần chú ý những điểm gì?

Thứ nhất, theo quy định của pháp luật, dù bạn muốn mua hay chính là muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bất cứ loại đất nào: có thể là đất sử dụng ổn định lâu dài, đất sử dụng có thời hạn…thì cũng cần phải đảm bảo đáp ứng được các điều kiện nhất định. Điều 188 luật đất đai 2013 thì các điều kiện để được chuyển nhượng như sau:

• Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất không tranh chấp
• Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng không được là đối tượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật và đáp ứng các điều kiện khác tùy thuộc vào loại đất định chuyển nhượng theo quy định tại các điều từ 189 tới 194 luật đất đai.

Thứ hai, bạn chỉ muốn nhận chuyển nhượng 140m2 đất ở trong tổng số diện tích bao gồm cả đất ở và đất trồng cây lâu năm; theo quy định pháp luật hiện hành thì bạn phải thực hiện thủ tục tách thửa đất từ thửa ban đầu trước khi ký kết hp đồng chuyển nhượng theo đúng trình tự luật định. Khi tiến hành thủ tục tách thửa thì thửa đất sau khi tách phải đảm bảo các điều kiện chung được quy định tại điều 188 luật đất đai nêu trên và phải đảm bảo diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng so với quy định về diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định (quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Thứ ba, về thời hạn sử dụng đất của đất trồng cây lâu năm trong trường hợp trên. Một trong số các nghĩa vụ của người sử dụng đất là phải giao lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước nếu như hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn quyền sử dụng đất (quy định tại khoản 7, điều 170 luật đất đai 2013). Mặt khác, tại điều 74 nghị định 43/2014/NĐ- CP quy định về trình tự, điều kiện, nguyên tắc khi gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Có nên mua đất có thời hạn sử dụng không?”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đơn giản. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp