Hiện nay, loại hình chung cư mini phát triển khá mạnh do nhu cầu của người dân sử dụng loại hình chung cư này ngày càng tăng. Tuy nhiên, không ít người mua nắm được tính pháp lý của loại hình nhà ở này. Việc cấp sổ hồng cho chung cư mini đang là vấn đề được quan tâm trong dư luận, bởi nhiều người mua nhà đã ở rất lâu nhưng vẫn đang trong tình trạng chờ sổ hồng. Vậy khi mua chung cư mini có được cấp sổ hồng, chứng nhận sở hữu nhà không? Có nên mua chung cư mini sổ hồng hay không? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này tại nội dung bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Sổ hồng chung cư là gì?
Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Sổ hồng căn hộ chung cư là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư, gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.
Sổ hồng nhà chung cư chính là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Khoản 1, Điều 3, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận gồm 01 tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen va trang bổ sung nền trắng.
– Mặt 1: Tên của sổ và thông tin của chủ sở hữu căn hộ chung cư.
– Mặt 2: Thông tin chi tiết của căn hộ gồm số hiệu căn tầng, diện tích căn hộ, vị trí tòa nhà chung cư…
– Mặt 3: Thể hiện sơ đồ và vị trí căn hộ chung cư.
– Mặt 4: Những nội dung thay đổi, xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Điểm khác biệt giữa sổ hồng và sổ đỏ là: Sổ đỏ ghi nhận quyền sử dụng đất rất đa dạng, có thể là đất rừng, đất ao, đất vườn, đất nông nghiệp, đất ở… Trong khi đó, phạm vi ghi nhận của sổ hồng là sở hữu nhà ở hoặc sử dụng đất ở, không có loại đất khác. Sổ hồng chung cư sẽ ghi rõ sử dụng đất ở thuộc sở hữu chung hay riêng, sở hữu nhà ở ra sao…
Chung cư mini có được cấp sổ hồng, chứng nhận sở hữu nhà không?
Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 46 của Luật Nhà ở 2014 có quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
– Nhà ở riêng lẻ có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở. Khi nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì thực hiện phá dỡ theo quy định tại Mục 4 Chương VI của Luật này.
Mặc dù một số địa phương đã chính thức cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư mini nhưng thực tế đến nay, số lượng người mua căn hộ chung cư mini được cấp sổ đỏ chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Theo quy định của pháp luật, người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Tuy nhiên, để được cấp sổ hồng và chia tách sổ hồng, chung cư mini phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý.
Trên thực tế, hầu hết các chung cư mini hiện nay đều không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nguyên nhân là do đa số các căn hộ ở dạng này đều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn tự ý cơi nới thêm tầng nhằm kiếm thêm lợi nhuận.
Có nên mua chung cư mini sổ hồng hay không?
Việc mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng hiện rất phổ biến. Việc này khá mạo hiểm, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Với hình thức này, hai bên mua – bán chỉ tiến hành làm các loại giấy tờ như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, di chúc, công chứng.
Đối với căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, khi được thực hiện mua bán, đôi bên chỉ được phép ký hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng, thực chất là hợp đồng chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng sẽ phải chịu nhiều rủi ro. Chẳng hạn, sau khi ký hợp đồng, người chuyển nhượng bị mất năng lực hành vi dân sự; bên chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng mất liên lạc…
Nói như vậy không có nghĩa là không nên mua chung cư chưa có sổ hồng. Điều này còn phụ thuộc vào lý do mà chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận. Ngoài tìm hiểu người dân trong khu vực, tìm hiểu trên các phương tiện truyền thông, mạng xã hội, Internet, khách mua nhà có thể hỏi trực tiếp những người dân đã và đang sống tại chung cư để có thông tin chính xác nhất.
Mặt khác, bạn nên lưu ý một số vấn đề sau để hạn chế tối đa rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng:
- Mua chung cư chưa có sổ hồng trực tiếp từ chủ đầu tư
Đối với trường hợp này, hợp đồng mua nhà chung cư phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Trường hợp thời điểm giao nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa có sổ hồng thì hợp đồng đó phải được công chứng, đồng thời trong hợp đồng phải ghi chú lại thời điểm có sổ hồng là khi nào.
- Mua chung cư chưa có sổ hồng của cá nhân hoặc hộ gia đình
Trường hợp mua nhà chung cư chưa sổ hồng từ hộ gia đình hoặc cá nhân, bạn cần lưu ý, khi công chứng hợp đồng, bạn nên yêu cầu bên bán phải xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước để đảm bảo tính pháp lý của căn hộ.
Trường hợp căn hộ chung cư đó đã mua bán lần thứ 3 thì khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối cùng. Cùng với đó, quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư để phòng tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu hóa do không có xác nhận của chủ đầu tư dự án chung cư.
Tốt nhất, bạn nên thực hiện giao dịch mua bán căn hộ ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn cũng như quyền lợi cho cả hai bên, nhất là đối với người mua nhà.
- Mua chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp
Trường hợp mua lại chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Thông tư 16/2010/TT-BXD và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Lưu ý, hai bên mua bán cần phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng để đảm bảo an toàn cho bên mua và giá trị pháp lý của giao dịch.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Lách luật mua nhà ở xã hội chịu rủi ro gì?
- Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại?
- Nhà ở xã hội có cho thuê lại được không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật sư về vấn đề “Có nên mua chung cư mini sổ hồng hay không?”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến mức xử phạt vi phạm chỉ giới xây dựng hay cách Tra cứu chỉ giới xây dựng…. của Luật sư, hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định hiện hành, trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà.
Tuy nhiên, trên thực tế, thời hạn nhận sổ hồng chung cư phụ thuộc vào việc chủ đầu tư có thực hiện đúng thời hạn phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ hay không.
Khoản 7, Điều 26, Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 22, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP nêu rõ, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng thay cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ. Nếu người mua muốn tự mình thực hiện thủ tục đăng ký, cấp sổ hồng thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ, giấy tờ để người mua thực hiện.
Như vậy, nếu có nhu cầu thì người mua nhà hoàn toàn có thể được tự làm sổ hồng cho căn hộ của mình.
Hồ sơ làm sổ hồng nhà chung cư gồm các loại giấy tờ sau:
– Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK.
– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo luật định
