Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ thế nào?

Chào Luật sư, hiện nay vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào? Trước đây ba mẹ tôi có hứa khi mất sẽ tặng cho vợ chồng tôi môt mảnh đất ở gần nhà. Tuy nhiên do đợt đó mất trộm nên sổ đỏ bị lấy đi nên chưa làm được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giờ ba tôi đã mất mà tôi vẫn không có sổ đỏ. Tôi muốn bán đất đó để sửa nhà đón mẹ tôi về ở thì có được không? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ thế nào? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ sẽ gặp phải những rủi ro gì? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ thế nào?

Theo khoản 1 điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng khi có các điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành;

– Trong thời sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Do bạn không nêu rõ thời điểm chuyển nhượng của các bên, giao dịch của bạn có thể sẽ thuộc một trong hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Đất được chuyển nhượng trước ngày 1/7/2014

Theo khoản 1 điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2014 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận mới, nếu có đủ điều kiện mà không phải thực hiện thủ tục sang tên.

Cụ thể, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 1/1/2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 1/1/2008 đến trước 1/7/ 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và điều 18 của Nghị định này.

Như vậy, nếu chuyển nhượng đất trước ngày 1/1/2008 mà không có giấy tờ theo quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên, bạn có quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu nhận chuyển nhượng từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014, có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 và điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên, bạn có quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp 2: Đất được chuyển nhượng sau ngày 1/7/2014

Theo khoản 1 điều 188 Luật Đất đai 2013 và quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên, nếu mua đất không sổ đỏ sau ngày 1/7/2014, việc chuyển nhượng bị coi là không hợp pháp và việc cơ quan địa chính không cấp sổ đỏ cho bạn là đúng.

Nếu bạn muốn bên địa chính cấp sổ đỏ trước hết bạn phải yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục để họ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chủ cũ đủ điều kiện được cấp thì sau khi có giấy chứng nhận đó, các bên mới có thể thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định của pháp luật.

Điều kiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất hiện nay thế nào?

Theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất  khi có các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

Có thể thấy rằng, hầu hết mọi giao dịch chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc phải có, bởi chức năng của nó được Luật đất đai 2013 quy định rõ tại khoản 16 Điều 3, rằng: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất (nếu loại đất có thời hạn sử dụng đất thì phải còn thời hạn sử dụng).

Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng tặng cho khi nhận chuyển nhượng tặng cho đất chưa có sổ đỏ

---

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Các quy định liên quan đến đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng tặng cho

---

Cách xử lý khi muốn sang tên đất chưa có sổ đỏ phụ thuộc vào thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Từ 01.7.2014 đến nay: Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu có sổ đỏ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

Nếu các bên đã thực hiện chuyển nhượng trên thực tế (một bên giao đất, một bên trả tiền – dù việc chuyển nhượng này không có hiệu lực) thì xảy ra 02 trường hợp.

Trường hợp 1: Các bên hoặc một trong các bên không muốn chuyển nhượng nữa thì một bên trả lại đất và bên kia trả lại tiền, nếu có tranh chấp thì hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Trường hợp 2: Nếu các bên vẫn muốn chuyển nhượng thì phải cấp Giấy chứng nhận cho chủ cũ nếu có đủ điều kiện cấp; sau khi có Giấy chứng nhận thì các bên thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.

Chuyển nhượng trước ngày 01.7.2014: Đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 01.7.2014 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định thì người đang sử dụng đất được cấp sổ đỏ mới nếu có đủ điều kiện mà không phải thực hiện thủ tục sang tên. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Nếu các bên chuyển nhượng trước ngày 01.7.2014 phải biết quy định sau:

– Chuyển nhượng trước ngày 01.01.2008: Chuyển nhượng vẫn hợp pháp dù không có giấy tờ về “quyền sử dụng đất” theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Nhận chuyển nhượng từ ngày 01.01.2008 đến trước ngày 01.7.2014: Chuyển nhượng chỉ hợp pháp nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ thế nào?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp vui lòng liên hệ đến hotline : 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Mời bạn xem thêm:

• Chính sách nhà ở cho sĩ quan quân đội
• Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
• Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?

Câu hỏi thường gặp