Chuyển đất trồng lúa sang đất nông nghiệp khác được không?

Chào Luật sư hiện nay quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất có phức tạp hay không? Gia đình tôi từ trước đến nay chỉ trồng lúa chứ không làm thêm gì khác. Bây giờ giá lúa giảm nên gia đình tôi định cải tạo lại chuyển sang nuôi tôm thì không biết có cần thay đổi mục đích gì không? Tôi biết khi muốn chuyển đất nông nghiệp sang loại đất khác thì cần làm thủ tục chuyển đổi. Vậy không biết từ trồng lúa sang nuôi trồng thủy sản thì sao? Chuyển đất trồng lúa sang đất nông nghiệp khác được không? Mong được Luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của luật sư tư vấn luật đất đai. Chúng tôi thông tin đến bạn vấn đề Chuyển đất trồng lúa sang đất nông nghiệp khác như sau:

 Đất nông nghiệp gồm những loại đất gì?

Việt Nam là một quốc gia nông nghiệp, nổi tiếng với nghề trồng lúa, cây ăn quả và chăn nuôi.Chính vì thế mà diện tích đất nông nghiệp ở nước ta cũng rất đáng kể. Theo luật thì đất nông nghiệp được phân loại sử dụng vào các mục đích khác nhau. Trong đó có những loại đất cơ bản sau đây:

“Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1.Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”

Theo đó:

–Đất sản xuất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Bao gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm.

Đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một (01) năm, kể cả đất trồng cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch không quá năm (05) năm, đất sử dụng theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ. Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. (Theo hướng dẫn xác định loại cây của Bộ Tài nguyên và môi trường tại Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)

 Điều kiện để chuyển đất nông nghiệp thành đất ở có khó không?

Khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất trước hết chúng ta cần nắm rõ các trường hợp cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất hiện nay. Đất nông nghiệp có chuyển sàn đất khác như đất ở, đất dịch vụ hay không để chuẩn bị hồ sơ cho thích hợp. Và điều kiện để chuyển đất nông nghiệp thành đất ở hiện nay như sau:

Theo quy định tại điều 52 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1.Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2.Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, phần đất cần chuyển phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong mục đích sử dụng đất phải được cho là thực sự phù hợp. Nếu đáp ứng được 2 căn cứ trên, UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép gia hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó tại điều 57 luật này quy định:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1.Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

Chuyển đất trồng lúa sang đất nông nghiệp khác được không?

Việc chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay cũng không phải là vấn đề gì quá khó khăn, miễn sao nó đáp ứng được nhu cầu sử dụng hiệu quả, mang lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng và phù hợp với chính sách pháp luật đất đai là được. Vậy liệu chuyển từ đất trồng lúa sang đất nông nghiệp khác như chăn nuôi, trang trại thì quy định về nội dung này như sau:

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 như sau:

Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
   a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
   b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
   c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
   d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
   đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
   e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
   g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
   Theo đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thuộc một trong các trường hợp nêu trên. Như vậy, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất chăn nuôi không thuộc các trường hợp nêu trên, không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.

Phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở hiện nay là bao nhiêu?

Khi chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở hay loại đất nào được luật quy định thì đều cần phải chuẩn bị hồ sơ, nộp lệ phí để thủ tục được diễn ra nhanh chóng nhất. Việc chuyển đổi này cần chịu một số phí như tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tiền bảo vệ phần đất trồng lúa. Cụ thể quy định về vấn đề này hiện nay như sau:

Căn cứ quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp là trồng lúa sang đất phi nông nghiệp là đất ở là trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định pháp luật.

Các khoản chi phí mà người sử dụng đất phải chịu khi được chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa như sau:

Một là, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Đây là khoản tiền được thu theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cách tính khoản tiền sử dụng đất này như sau:

+) Chuyển từ đất trồng lúa là đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở (điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP) thì tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp là

…

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

=> Theo đó, số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp là bằng 50% mức chênh lệch của giá đất ở và giá đất trồng lúa tính trên tổng diện tích được phép chuyển mục đích sử dụng.

+) Chuyển từ đất trồng lúa được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)

Số tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá 1m2 đất ở – giá 1m2 đất trồng lúa) x diện tích được phép chuyển mục đích

Trong đó, phải lưu ý: Nếu diện tích sử dụng đất tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức giao đất/công nhận quyền sử dụng đất thì số tiền được tính bằng chênh lệch giá đất ở và giá đất trồng lúa tính trên diện tích trong hạn mức. Phần diện tích ngoài hạn mức sẽ được tính theo giá đất cụ thể (bằng một trong những phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thu thập, chiết trừ, thặng dư).

Hai là, tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa

Đây là khoản tiền được tính theo quy định tại Nghị định 35/2015/NĐ-CP và Nghị định 62/2019/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi bổ sung Nghị định 35/2015/NĐ-CP).

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-CP và khoản 2, khoản 3 Điều 1 Nghị định 62/2019/NĐ-CP, Điều 2 Thông tư 18/2016/TT-BTC, việc thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa có yêu cầu cụ thể như sau:

• Mức thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa (tiền bảo vệ phát triển đất trồng lúa mà người sử dụng đất phải nộp) = tỷ lệ phần trăm (%) (x) diện tích (x) giá của loại đất trồng lúa.

Trong đó: Tỉ lệ % sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa quy định (mức thấp nhất là 50%); Diện tích là phần diện tích thửa đất chuyên trồng lúa nước được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở (con số diện tích cụ thể được ghi trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng); Giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm người sử dụng đất trồng lúa được cho phép chuyển mục đích.

Cơ quan nào thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Hiện nay tùy theo chủ thể muốn chuyển mục đích sử dụng đất mà cơ quan cho phép cũng sẽ khác nhau. Có thể là ủy ban cấp huyện, có thể là ủy ban cấp tỉnh. Vậy thẩm quyền cụ thể của những cơ quan này cũng sẽ khác nhau trong các trường hợp trong đời sống. Luật đất đai quy định như sau:

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
   a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
   b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
   c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
   d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
   đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
   a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
   b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
   Như vậy, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
• UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

Lưu ý: UBND cấp huyện, cấp tỉnh không được ủy quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thông tin liên hệ

Luật sư tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Chuyển đất trồng lúa sang đất nông nghiệp khác được không? ” Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Hãy nhấc máy lên và gọi để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Mẫu cam kết không có tranh chấp đất đai
• Quy định về việc khiếu nại về tranh chấp đất đai chi tiết
• Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ năm 2023

Câu hỏi thường gặp