Hiện nay, một số mảnh đất ao của người dân vẫn chưa có sổ đỏ. Số lượng người muốn chuyển đất ao sang đất sổ đỏ ngày càng tăng. Trong số đó, nhiều người vẫn chưa nắm rõ về các thủ tục chuyển đất ao sang đất sổ đỏ hiện nay. Vì vậy, Tư vấn luật đất đai xin hướng dẫn chuyển đất ao sang đất sổ đỏ qua bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 45/2014/NĐ- CP
Đất ao là gì?
Quy định về đất ao đã được nêu rõ trong Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
- Đất ao được công nhận là đất ở nếu lô đất đó nằm trong cùng một thửa với đất có nhà trong khu dân cư được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2013
- Đất ao nằm trong trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất thổ cư thì được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.
- Đất ao không cùng thửa với đất có nhà ở, sử dụng để nuôi trồng thủy sản được quy vào nhóm đất nông nghiệp. Trường hợp này đất ao thuộc nhóm đất nông nghiệp nên thường cũng sẽ không có quá nhiều khúc mắc trong quá trình sử dụng.
Điều kiện để được cấp sổ đỏ cho đất ao
Theo Pháp luật quy định, đất ao được phép cấp sổ đỏ, tuy nhiên để được cấp sổ thì cần đảm bảo các điều kiện cụ thể dưới đây:
- Người sở hữu đất cần chứng minh được quyền sở hữu đất hợp pháp bằng các loại giấy tờ được chấp nhận. Nếu hộ gia đình không có các giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng lô đất ao đó thì phải chứng minh được đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và có xác nhận từ UBND cấp xã là không có bất kỳ tranh chấp nào và phù hợp với quy hoạch.
- Đất thuộc đối tượng được cấp sổ đỏ theo quy định của Luật Đất Đai 2013.
- Đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất (trừ trường hợp thuộc đối tượng được miễn thuế sử dụng đất).
- Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất buộc phải ghi rõ mục đích sử dụng đất.
Chính vì vậy, bạn cần xác định rõ ràng thông tin về mảnh đất ao tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu đất ao mà bạn đang sở hữu không được công nhận là đất thổ cư thì khi muốn sử dụng để xây nhà hoặc chuyển nhượng cần thực hiện chuyển mục đích sử dụng trước khi xin cấp sổ đỏ.
Căn cứ quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;
- Không vi phạm pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Quy trình thủ tục cấp sổ đỏ cho đất ao
Theo quy định mới nhất hiện nay, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất ao, vườn như sau:
Bước 1: Cá nhân, hộ gia đình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp trực tiếp tại văn phòng đăng ký đất đai của địa phương. Hồ sơ đầy đủ bao gồm:
- Đơn đăng ký cấp sổ đỏ cho đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai theo mẫu quy định.
- Các loại giấy tờ liên quan như: giấy về quyền sở hữu đất được nhà nước cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, sổ đỏ chứng nhận sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, giấy tờ chứng minh quyền thừa kế, tặng cho quyền sở hữu đất đai và các tài sản gắn liền với đất khác, các loại giấy tờ mua bán, chuyển nhượng đất,…
- Các loại giấy tờ liên quan về nguồn gốc đất: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; giấy chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm.
- Một số giấy tờ về quyết định của tòa án, biên bản thi hành án,… của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
- Các loại chứng từ chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nếu thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính phải có giấy tờ chứng minh.
Bước 2: Cơ quan chức năng tiếp nhận hồ sơ
Sau khi đã nhận được bộ hồ sơ của cá nhân, hộ gia đình đăng ký cấp sổ đỏ cho đất ao, cơ quan chức năng sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ còn thiếu thông tin hoặc chưa hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ gửi thông báo hướng dẫn sửa đổi và bổ sung cho người gửi hồ sơ. Nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì người thi hành công vụ sẽ ký vào biên bản xác nhận đã nhận hồ sơ.
Bước 3: Cơ quan TN&MT kiểm tra hồ sơ và trình lên cơ quan cấp trên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đăng ký.
Sau khi hồ sơ được giải quyết sẽ chuyển kết quả cho văn phòng quản lý đất đai hoặc ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người dân. Thời hạn thực hiện không quá 30 ngày làm việc (không tính ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định).
Bước 4: Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ nhận kết quả
Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ đến chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai của địa phương hoặc ủy ban nhân dân cấp xã để nhận sổ đỏ cho đất ao.
Các loại phí khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho đất ao
Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ- CP tiền sử dụng đất phải đóng được xác định như sau:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Bên cạnh đó, Theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2014/NĐ-CP:
“a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.“
Trường hợp 1: đối với đất sử dụng từ trước ngày 15/10/1993: đối với diện tích đất trong hạn mức thì không phải nộp tiền sử dụng đất; đối với diện tích ngoài hạn mức thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất
Trường hợp 2: đối với đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến 01/07/2004: đối với diện tích đất trong hạn mức phải nộp 50% tiền sử dụng đất; đối với diện tích ngoài hạn mức phải nộp 100% tiền sử dụng đất
Ngoài ra, khi làm thủ tục cấp sổ đỏ cho đất ao phải nộp:
- Lệ phí trước bạ nhà đất: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ của nhà đất là 0.5% giá trị tài sản.
- Phí thẩm định hồ sơ, phí trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính. Phí này quy định theo từng địa phương
Lợi ích khi dùng Dịch vụ làm sổ đỏ của Tư vấn luật đất đai
- Đầu tiên, luật sư sẽ lắng nghe bạn trình bày về mong muốn của mình liên quan đến vị trí; giá cả bất động sản đang định chuyển nhượng. Sau đó sẽ cung cấp tất cả những kiến thức pháp lý về vụ việc liên quan đến tính khả thi của hợp đồng.
- Kế tiếp chúng tôi sẽ liên hệ để yêu cầu các bên cung cấp các giấy tờ có liên quan để thực hiện hợp đồng công chứng. Tư vấn các loại thuế phí sẽ phát sinh trên thực tế cho các bên nắm rỏ.
- Luật sư sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng; dựa trên những dữ kiện và thông tin mà bạn cung cấp.
- Luật sư sẽ thay mặt bạn liên hệ với cơ quan Nhà nước; để thực hiện những thao tác về giao nộp tài liệu, hướng dẫn bạn thực hiện các nghĩa vụ có liên quan; đến khi bạn nhận được sổ đỏ trên tay.
Các bước tiến hành đơn giản
Thay vì phải thực hiện những thao tác rườm rà như trên; khi sử dụng dịch vụ của Tư vấn luật đất đai, bạn chỉ cần tiến hành những bước như sau:
Bước 1: Tư vấn sơ bộ về tài liệu, hồ sơ, căn cứ và khả năng được cấp sổ đỏ
Bước 2: Tư vấn và thỏa thuận cung cấp dịch vụ kèm hợp đồng pháp lý
Bước 3: Thực hiện cử nhân sự pháp lý; luật sư phù hợp tham gia quá trình đại diện giải quyết thủ tục. Nộp và nhận kết quả đồng thời có những biện pháp pháp lý; trong tình huống không mong muốn xảy ra (khiếu nại, tố cáo).
Bước 4: Nhận và bàn giao kết quả công việc.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Chuyển đất ao sang đất sổ đỏ như thế nào”. Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai,… của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:
FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Với đất ao có đủ đầy đủ giấy tờ về quyền sở hữu, không bị kê biên, thế chấp, hay xảy ra tranh chấp có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng.
Tuy nhiên, khi giao dịch mua bán đất ao cần lưu ý phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng với phần diện tích giao dịch. Trong trường hợp đất ao không được công nhận là đất ở thì cần chú ý phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau đó làm sổ đỏ riêng. Phần đất ao này sau đó mới có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho.
Theo quy định của Luật Đất đai, đất phải được sử dụng đúng với mục đích sử dụng đất quy định của từng loại đất. Chính vì vậy, đất ao muốn được phép xây nhà ở, thì công trình phải đảm bảo 2 điều kiện như sau:
– Được công nhận là đất ở.
– Việc xây dựng không vướng mắc vào các quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.
Nếu có ý định xây dựng nhà ở trên đất ao thì cần kiểm tra mục đích sử dụng đất của phần đất được ghi trên giấy chứng nhận sử dụng đất. Trong trường hợp không được phép xây dựng cần thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi tiến hành xây nhà trên đất ao.
T heo quy định, Đất ao cũng được phép tách thửa nếu đảm bảo đủ các điều kiện như sau:
– Chủ sở hữu có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định pháp luật.
– Đất ao còn vẫn còn thời hạn sử dụng theo quy định.
– Đảm bảo điều kiện về hạn mức đất tối thiểu ở địa phương nơi có đất ao.
– Mảnh đất đang không xảy ra tranh chấp
– Mảnh đất đang không bị thế chấp, không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án.
Để được thực hiện tách sổ đỏ cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ao sang đất ở. Cần hết sức thận trọng và tuân thủ đúng theo các quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Trường hợp đất ao hiện đang là đất nông nghiệp thì không được chuyển đổi trực tiếp sang đất ở. Mà cần thực hiện chuyển đổi gián tiếp sang đất phi nông nghiệp trước sau đó mới chuyển qua đất thổ cư.
– Trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch tại địa phương cần thực hiện theo thủ tục thông thường tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện.
