Xin chào Tư vấn luật đất đai. Tôi hiện nay đang sinh sống tại Lào Cai. Theo như tôi tìm hiểu được, đất khai hoang chủ yếu được hình thành từ những năm 90 trở về trước. Hiện nay, đất khai hoang được sử dụng khá phổ biến. bên cạnh đó, ở chỗ tôi, có nhiều thửa đất người dân sử dụng nhưng vẫn chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ. Lý do phần lớn của các trường hợp này là các thửa đất có nguồn gốc là đất khai hoang. Mặt khác, tôi thấy rằng, các loại đất đều được làm sổ đỏ nhưng phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định. Gia đình tôi có một mảnh đất khai hoang và tôi muốn xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất này. Vậy nên, tôi có thắc mắc rằng, đất khai hoang có được cấp Sổ đỏ không? Chi phí làm sổ đỏ đất khai hoang như thế nào? Mong được giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi! Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết này sẽ mang lại cho bạn những kiến thức hữu ích nhất để bạn có thể vận dụng vào trong cuộc sống.
Căn cứ pháp lý
Đất khai hoang là gì?
Hiện nay pháp luật đất đai không có quy định hay giải thích thế nào là đất khai hoang.
Trước ngày 27/11/2017, đất khai hoang được quy định rõ tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT như sau:
“Đất khai hoang: Là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.”.
Tuy nhiên, đây không phải văn bản quy phạm pháp luật chuyên về đất đai (quy định này không hoàn toàn thống nhất với những những quy định của pháp luật đất đai hiện hành) và Thông tư này đã hết hiệu lực từ ngày 27/11/2017.
Đất khai hoang là cách gọi phổ biến của người dân, căn cứ vào thực tiễn sử dụng và nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể hiểu như sau:
Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác mà thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật.
Đất khai hoang có được cấp Sổ đỏ không?
Đất khai hoang trên thực tế chủ yếu là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn bởi các Điều 20, 21, 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Điều kiện 2: Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn.
Điều kiện 3: Nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và không vi phạm pháp luật đất đai.
Khi hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận chỉ một số trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 3: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014, cụ thể:
– Căn cứ khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng (loại đất chưa xác định mục đích sử dụng) thì xử lý như sau:
+ Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh và mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
+ Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch cho mục đích như trên thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Riêng trường hợp sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (được cấp Giấy chứng nhận) theo hạn mức do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định;
Nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.
Như vậy, dù là đất khai hoang nhưng chỉ cần có đủ điều kiện theo quy định trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Chi phí làm sổ đỏ đất khai hoang
Tiền sử dụng đất khi được cấp Sổ đỏ
Tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho đất khai hoang được chia thành các trường hợp khác nhau:
Trường hợp 1: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 2: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 3: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho đất khai hoang từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
Đất được khai hoang trong giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 được coi là đất vi phạm pháp luật đất đai vì sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
Khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác, tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (giá đất cụ thể không được ấn định trước).
– Dù thuộc trường hợp phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể nhưng có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền có nghĩa vụ phải nộp.
Riêng trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng khác (không phải nhà ở), nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài thì:
Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể (giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định) của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp này khi được cấp phải xem loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là loại đất nào để xác định như đất làm mặt bằng để xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ,…
Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)
* Miễn lệ phí trước bạ
Miễn lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp (khoản 6 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).
* Cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận
Điều 5 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP và khoản 1 Điều 1 Nghị định số 20/2019/NĐ-CP quy định cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích)
– Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận (thời điểm kê khai lệ phí trước bạ).
– Diện tích đất là toàn bộ diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai xác định, cung cấp cho cơ quan thuế.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí cấp bìa)
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC thì lệ phí cấp Giấy chứng nhận (phí làm bìa sổ) do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh khác nhau.
Mặc dù mức thu giữa các tỉnh, thành không giống nhau nhưng có điểm chung là mức thu từ 100.000 đồng trở xuống/sổ/lần cấp; chỉ có một vài tỉnh thu 120.000 đồng.
Ngoài ra, có thể phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, thuế sử dụng đất hàng năm nếu chưa nộp và phí dịch vụ nếu thuê người khác làm thay.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Diện tích đất bao nhiêu thì được cấp sổ hồng?
- Quy định về cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Chi phí làm sổ đỏ đất khai hoang”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý giá đất bồi thường khi thu hồi đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline: 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp
Sau khi chuẩn bị hồ sơ đăng ký đất đai, bạn sẽ tiến hành nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện
Sau khi nộp hồ sơ đề nghị tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện, cán bộ tiếp nhận sẽ trực tiếp kiểm tra thông tin hồ sơ.
Bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi nhận thông báo thuế (nếu có). Sau đó, bạn sẽ nộp biên lai thuế trực tiếp cho bộ phận tiếp nhận và nhận phiếu hẹn lấy giấy chứng nhận.
Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
– Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu quy định.
– Thông tin giấy tờ chứng thực về nguồn gốc đất đang sử dụng (đất có giấy tờ đầy đủ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013) hoặc giấy xác nhận đất hoa do UBND xã cấp.
– Thông tin biên bản xét duyệt hội đồng xét duyệt cấp.
– 2 tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Được quy định theo mẫu 01/LPTB nếu có).
– 2 tờ khai tiền sử dụng đất (Theo mẫu số 01-05/TSDĐ nếu có).
– 2 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Theo mẫu 11/TK-TNCN nếu có).
– 2 bản thông tin giấy tờ khác liên quan về việc miễn giảm nộp tiền sử dụng đất (nếu có).
– 2 đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).
– Thông tin bản án của Tòa án, biên bản thi hành án và quyết định thi hành án tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, quyết định từ các cấp (nếu có).
