Thưa luật sư, tôi có mới mua một mảnh đất để chia cho hai con trai của tôi. Khi mua mảnh đất đó thì hai con tôi còn bé nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về tôi. Hiện tại thì con trai cả toi đã lập gia đình nên tôi muốn chia mảnh đất đó cho nó để nó dụng nhà. Luật sư có thế tư vấn cho tôi khi tôi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hai con của tôi thì có cần điều kiện gì không? Cách chuyển nhượng như thế nào? Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra sao? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua theo quy định của pháp luật, do đó các bên cần nắm vững quy trình các bước thực hiện thủ tục.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra như những hoạt động mua bán bất động sản thông thường hoặc người sử đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho…quyền sử dụng đất.
Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân hoặc doanh nghiệp sẽ nhận được một khoản tiền từ việc chuyển nhượng này. Đây được coi là một khoản thu nhập không thường xuyên của cá nhân, doanh nghiệp và là đối tượng phải chịu thuế. Do đó, mọi cá nhân, doanh nghiệp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật thuế thu nhập Doanh nghiệp năm 2008 (Sửa đổi bổ sung năm 2013 và năm 2014).
Tuy nhiên, riêng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (Sửa đổi bổ sung năm 2012), người chuyển nhượng có thể được miễn thuế trong một số trường hợp cụ thể như sau:
Trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có mối quan hệ gần gũi với nhau, như: Giữa vợ và chồng, cha mẹ với con (gồm cả cha, mẹ đẻ; cha, mẹ nuôi và cha, mẹ chồng; cha mẹ vợ), ông bà với cháu (ông bà nội, ngoại), anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp đất chuyển nhượng được xác định là đất ở duy nhất của cá nhân tại thời điểm thực hiện chuyển nhượng.
Quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp:
Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp được xác định trên cơ sở cách tính như sau:
Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thu nhập chịu thuế (1) x Thuế suất (2)
Trong đó:
Thu nhập chịu thuế:
– Đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập chịu thuế của lần chuyển nhượng chính là giá mà hai bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng chuyển nhượng. (Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC)
– Riêng đối với doanh nghiệp, thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá hai bên đã thỏa thuận với nhau nhưng phải trừ giá vốn ban đầu của đất và các chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhương quyền sử dụng đất. (Theo quy định tại Điều 14 Nghị định 218/2013/NĐ-CP).
Lưu ý:
– Trong trường hợp các bên không thỏa thuận hoặc thỏa thuận về giá chuyển nhượng thấp hơn giá Nhà nước quy định thì thu nhập chịu thuế được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
– Giá vốn của đất chuyển nhượng và các chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp được xác định như sau:
+ Giá vốn của đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng được xác định theo nguồn gốc như: Tiền sử dụng, tiền cho thuê đã nộp đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê đất; Tiền các bên thỏa thuận trong hợp đồng với đất chuyển nhượng, đất góp vốn.
Ví dụ: Giá vốn của đất được Nhà nước giao, cho thuê là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước; Đất qua nhận chuyển nhượng à giá ghi trên hợp đồng, chứng từ trả tiền; Đất nhận góp vốn là giá thỏa thuận ghi góp vốn; ….
+ Các chi phí liên quan khác bao gồm: Chi phí do Nhà nước bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; Chi phí sử dụng trong việc cải tạo đối với đất,; Các chi phí trong thực hiện thủ tục cấp quyền sử dụng; Giá trị của các tài sản trên đất,…
Thuế suất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp:
– Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, mức thuế suất được áp dụng để tính thuế chuyển quyền sử dụng được xác định là 2% trên thu nhập được tính thuế (Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).
– Trong trường hợp chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là doanh nghiệp, theo quy định tại Điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 (Sửa đổi bổ sung năm 2013) và Hướng dẫn tại Nghị định 218/2013/NĐ-CP mức thuế suất được áp dụng để tính thuế là 22%. Mức thuế này được giảm xuống còn 20% kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2016 đến nay, trừ một số trường hợp đặc thù doanh nghiệp thuộc đối tượng được ưu đãi về mức thuế suất theo quy định.
Cần lưu ý, đối với trường hợp đất được chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì việc đóng thuế được xác định riêng cho từng người theo tỷ lệ quyền sử dụng đất của họ. Nếu trong trường hợp không có căn cứ xác định về phần quyền sử dụng đất của các đồng sở hữu thì việc nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ bình quân.
Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Tiền thuế phải nộp = (Diện tích đất) x Giá đất x (Thuế suất)
+ Diện tích đất tính bằng m2
+ Giá đất theo bảng giá: Lấy giá trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc khung giá đất nhà nước tùy theo giá nào cao hơn.
+ Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Tiền nộp nhà = (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)
+ Diện tích đất tính bằng m2
+ Giá đất theo bảng giá: Lấy giá trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc khung giá đất nhà nước tùy theo giá nào cao hơn.
+ Mức lệ phí trước bạ là 0,5%
Các chi phí chuyển quyền sử dụng đất khác:
Các bên chuyển nhượng sẽ phải chi trả các chi phí cho các công việc có liên quan đến thủ tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng và thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các khoản phí thường bao gồm:
Phí công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Phụ thuộc vào diện tích giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất x khung giá nhà nước quy định đối với mỗi loại đất. Khung giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hàng hàng năm.
Phí đo đất làm sổ đỏ, còn gọi là phí đo đạc địa chính: Dao động khoảng 1 triệu đến hai triệu đồng/ hồ sơ. Lưu ý, đơn vị đo đạc địa chính có thể là đơn vị tư nhân, không nhất thiết phải là chuyên viên cơ quan hành chính nhà nước.
Lệ phí đăng ký biến động đất đai: Do Ủy ban nhân dân tỉnh/Thành phố quy định, thông thường khoảng trên dưới 1.000.000đ (một triệu VNĐ)
Lệ phí cấp đổi sổ mới: Do Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc Thành phố quy định
Trường hợp nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải đóng thuế, trả lệ phí
Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
Tham khảo Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ:
– Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con – nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở.
– Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là đặt cọc đất, hướng dẫn soạn thảo mẫu hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng ; Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ đến hotline 0833 102 102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được xác định như sau:
+ Đối với việc chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì thời điểm xác định để tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng mà hai bên ký kết có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, nếu như trong trường hợp hai bên có thỏa thuận với nhau rõ ràng trong hợp đồng về việc bên nhận chuyển nhượng sẽ thay bên chuyển nhượng nộp thuế thì thời điểm được xác định để tính thuế phải là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản
– Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho văn phòng công chứng, gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
– Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…
Tăng cường kỷ luật, kỷ cương trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đẩy mạnh kiểm tra, thanh tra, giám sát, xử lý tình trạng lãng phí đất đai, đất được giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng; xử lý nghiêm các hành vi gây ô nhiễm, làm hủy hoại đất, thoái hóa đất, hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hành vi tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai.
Thứ sáu, về tuyên truyền, phổ biến nâng cao nhận thức.
Công khai, minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật bằng các hình thức phù hợp với từng nhóm đối tượng.
Tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền, giáo dục nâng cao nhận thức của người dân, doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
