Thưa luật sư, tôi có ý định mua một mảnh đất ở quận khu Nam Từ Liêm. Tôi muốn hỏi luật sư là Các loại hình đất nền như thế nào? Để phân biệt các loại đất nền cần dựa vào các yếu tố nào? Luật sư có thể tư vấn cho tôi là nên mua các loại nền như thế nào để có được lợi nhuận cao? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Các loại hình đất nền? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý
Đất nền là gì?
Đất nền là những lô đất nguyên vẹn, chưa có bất kỳ sự tác động nào từ con người như: đào bới, san lấp hay khởi công xây dựng,… Điều này có nghĩa là, đất nền là đất được giữ nguyên hiện trạng ban đầu và đất đã xây nhà thì sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.
Đất nền thường có rất nhiều loại, tùy vào mục đích sử dụng mà người ta phân chia. Trong đó, có 3 loại đất nền mà chúng ta thường gặp, đó là đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề.
Đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được quy hoạch. Những lô đất này vẫn giữ nguyên hiện trạng và chưa chịu tác động từ con người. Đất nền dự án thường được sử dụng trong các dự án xây dựng quy mô lớn với nhiều tiện ích bao quanh. Đó có thể là khu dân cư, các dự án nhà ở, công ty, nhà xưởng, văn phòng hay khu sinh thái.
Đến đây, nhiều người thường thắc mắc quy hoạch đất ở dự án là gì? Dựa trên khái niệm về đất nền dự án mà người ta xác định được quy hoạch đất ở dự án là gì. Theo đó, các khu đất trong dự án thường được quy hoạch một cách minh bạch, công khai. Chủ đầu tư sẽ là người đứng ra chịu toàn bộ trách nhiệm nếu xảy ra tình trạng phải đền bù.
Các loại hình đất nền
Theo quy định của bộ luật đất đai Việt Nam. Đất nền được chia thành 3 loại chính là đất nền dự án, đất thổ cư, đất liền kề. Mỗi quỹ đất này đều có những đặc điểm và quy định sử dụng riêng. Chúng ta cần phân biệt rõ để tránh trường hợp mua nhầm hoặc vi phạm quy định sử dụng đất của nhà nước.
Đất nền dự án
Đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án đang được chủ đầu tư tiến hành quy hoạch hoặc đã được quy hoạch rồi. Những khu đất này chưa được xây dựng và bước đầu có sự tác động nào của con người, đất vẫn còn nguyên hiện trạng. Về cơ bản thì ẫu đất này đã có sự tác động của chủ đầu tư như: Quy hoạch thành từng lô cụ thể, phân tách các lô đất theo nhiều diện tích khác nhau hoặc xây dựng đường nội bộ trong khu vực dự án.
Chủ đầu tư có trách nhiệm cấp phép các loại giấy tờ có liên quan đến đất cho cư dân khi trao đổi mua bán. Đặc biệt, chủ đầu tư cũng cần bồi thường đất cho những hộ gia đình bị lấy đất để làm dự án.
Đất nền thổ cư
Đất nền thổ cư được hiểu là đất ở, đất này thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Không sử dụng cho các hoạt động nông nghiệp. Quỹ đất này có ở cả nông thôn và khu vực thành thị. Nhóm đất đầy sử dụng cho hoạt động xây dựng nhà ở sinh hoạt hàng ngày cho con người. Hoặc cũng có thể là những công trình phúc lợi cho con người.
Đất nền liền kề
Quỹ đất này có đặc điểm tương tự như đất dự án, cũng thuộc khu vực thi công các công trình dự án lớn như: Khu đô thị, khu dân cư… Các nền đất được bố trí gần nhau với các diện tích bằng nhau, Mang tính đồng bộ. Chính vì thế, đất liền kề và đất dự án có đặc điểm tương đối giống nhau. Cần phụ thuộc vào các yếu tố khác để phân định rõ ràng hai nhóm đất này.
Đất nền thương mại
Ngày nay, nhiều nhà đầu tư thường xuống tiền đầu tư vào các dự án đất nền thương mại. Vậy đất nền thương mại là gì? Đất thương mại thực chất là đất nhóm phi nông nghiệp được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại hoặc các công trình phục vụ kinh doanh thương mại. Những lô đất nền này hiện được mệnh danh là “con gà đẻ trứng vàng” có thể giúp nhà đầu tư kiếm lời nhanh chóng.
Lý do khá đơn giản, vì các không gian thương mại thường ở những khu vực giao thông thuận tiện nên thu hút nhiều nhà đầu tư. Ngoài ra, vốn đầu tư ban đầu ít nhưng giá lên rất nhanh. Đất nền thương mại vì thế thường mang lại nhiều nguồn lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư.
Không chỉ đất nền thương mại, đất nền nói chung hiện đang là phân khúc hái ra tiền trong thời điểm này và những năm tiếp theo. Do đó, đầu tư vào đất nền không khó nhưng nhà đầu tư cần nắm bắt cơ hội và tham gia thị trường.
Phân biệt đất nền dự án, đất thổ cư và đất liền kề
Mọi người thường phân biệt đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề theo hai yếu tố:
Tính pháp lý
Theo quan điểm pháp lý, ba loại đất trên có những điểm khác biệt nhất định:
- Đất nền dự án: Là loại đất được quy hoạch minh bạch, công khai sau khi được các đơn vị chức năng và cơ quan chính quyền xem xét và cấp phép.
- Đất nền thổ cư: Khác với đất nền dự án, tính pháp lý của đất thổ cư thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhiều trường hợp phân lô bán nền thường chỉ được ký giữa hai bên chứ không được cơ quan chức năng xác minh, cấp phép. Đất không có giấy tờ như vậy sẽ gây khó khăn cho việc sở hữu, kinh doanh, buôn bán sau này.
- Đất nền liền kề: Tương tự như đất dự án, đất liền kề được phân lô rõ ràng, minh bạch, được đơn vị chức năng cấp phép, Sổ đỏ,….
Tiện ích sử dụng
Ngoài tính pháp lý, đặc điểm tiện ích sử dụng là một trong những yếu tố khác có thể giúp phân biệt ba loại bất động sản này:
- Đất nền dự án: Đây là mô hình được bao quanh bởi nhiều tiện ích. Chủ đầu tư không chỉ chú trọng đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy… mà còn chú trọng đến hệ thống tiện ích như trường học, trung tâm thương mại, công viên, …
- Đất nền thổ cư: Do chủ yếu dành cho các căn nhà diện tích nhỏ nên các nhà đầu tư thường không quá chú trọng đến hệ thống tiện ích xung quanh.
- Đất nền liền kề: Cũng như đất dự án, đất liền kề là đất được chủ đầu tư chú trọng hệ thống tiện ích.
Nên tránh loại đất nào khi đầu tư đất nền?
Để không đầu tư nhầm chỗ và thua lỗ, nhà đầu tư phải phân biệt được 4 loại đất nền sau để tránh được rủi ro:
Đất nền dự án ma
Đất nền dự án ma là một thuật ngữ không còn quá xa lạ đối với giới đầu tư bất động sản. Thuật ngữ này đề cập đến các dự án hoàn toàn ảo, giả mạo và cụ thể là bất hợp pháp. Thực chất, đây chỉ là chiêu trò lừa khách hàng bỏ tiền mua dự án do chủ đầu tư hoặc “cò đất” vẽ ra để chiếm đoạt tiền đặt cọc.
Những dự án này thường thiếu giấy phép hoặc các giấy tờ pháp lý khác nên người mua cần tìm hiểu kỹ. Người mua cũng có thể chủ động tìm kiếm vị trí của lô đất để thăm dò thực tế.
Đất nền phân lô nhưng chưa được cấp phép
Đất nền phân lô thường tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Đối với khách hàng mua đất để đầu tư kinh doanh, loại đất này rất khó bán, chưa kể thường bị chôn vốn và không thể sinh lời. Thường khó sở hữu được sổ đỏ. Như vậy, rủi ro khi mua đất nền phân lô chưa được cấp phép là tương đối cao.
Để đảm bảo quyền lợi của người mua, nên lựa chọn những lô đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi, người mua sẽ được bồi thường.
Đất nền đang bị chủ đầu tư cầm cố cho ngân hàng
Nhiều nhà đầu tư phải tiếc hùi hụi khi mua mảnh đất này. Sổ đỏ do bên bán cầm cố nên giờ không có quyền gì để xây dựng, chuyển nhượng. Tuy nhiên, đó chưa phải là hết, quan trọng hơn, nếu nhà đầu tư phá sản hoặc ngân hàng phát mãi đất nền thì nhà đầu tư chắc chắn sẽ ra về tay trắng mà không nhận lại được gì.
Đất nền đang được thanh lý giá rẻ
Nhiều cá nhân hoặc đơn vị môi giới bán lẻ đã lợi dụng lòng tin của khách hàng bằng cách đánh vào tâm lý thích giá rẻ để thu hút khách có nhu cầu mua. Tuy nhiên, trên thực tế, các lô đất nền này thường ở những vị trí hẻo lánh và còn có thể bị dính đến tranh chấp. Nếu không cẩn thận, bạn có thể mất trắng.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Các loại hình đất nền”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, chia thừa kế đất hộ gia đình , Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Nếu bạn đang có ý định mua bất động sản này, không chỉ nên tìm hiểu đất nền là gì mà còn phải lưu ý những lưu ý sau.
Đừng phớt lờ hoặc nghe theo những chiêu trò dụ dỗ của người khác khi chưa biết chính xác thông tin về chủ đầu tư dự án. Trên thị trường có rất nhiều nguồn thông tin khác nhau nhưng hầu hết đều không rõ ràng, thông tin ảo, không thật,… Để chắc chắn, bạn cần tìm hiểu tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án của chủ đầu tư.
Hãy lựa chọn chủ đầu tư uy tín: hồ sơ tốt, thành tích tốt, tiềm lực tài chính mạnh. Nên tham khảo các dự án đã được thực hiện trong quá khứ để có định hướng tốt hơn.
Đất nền chung sổ là đất nền có nhiều cá nhân hoặc tổ chức đứng tên trên 1 sổ đất. Mọi vấn đề liên quan đến thửa đất như: bán, cho, tặng, thế chấp, ủy quyền.. đều được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong sổ thì mới có hiệu lực và hợp pháp. Mua đất nền sổ chung tiềm ẩn nhiều rủi ro sau này. Khi xảy ra tranh chấp cũng khó giải quyết. Nếu muốn tách sổ mà diện tích quá nhỏ cũng không được tách theo quy định của Luật Đất Đai.
Các văn bản chứng minh khu đất nền đã được giao đất bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã được cấp sổ đỏ cho khu đất nền đó.
Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án được cấp bởi phòng kiến trúc sư trưởng.
Nếu trong trường hợp phải đem bu thì cần có chứng minh lô đất nền đã hoàn tất giải tỏa đền bù.
Một số giấy tờ có trong hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển tới văn phòng kiến trúc sư trưởng. Kèm theo văn bản kiến trúc sư.
