Có sổ đỏ vẫn bị mất đất thì phải làm sao?

Dạ thưa Luật sư, tôi có mua mảnh đất có sổ đỏ tại Long An. Nhưng không may mảnh đất đó vướng vào tranh chấp. Tôi thắc mắc trong trường hợp tôi mua đất đã có sổ đỏ thì có bị mất đất không? Xin Luật sư giải đáp giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về sổ đó cũng như làm sáng tỏ việc Có sổ đỏ vẫn bị mất đất. Mời bạn đón đọc ngay nhé!

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ.

Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại giấy chứng nhận như:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới, cụ thể:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).

Như vậy, Sổ đỏ là ngôn ngữ thường ngày của người dân để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được pháp luật quy định. Để thuận tiện cho người đọc, trong nhiều bài viết thường sử dụng từ “Sổ đỏ” thay cho tên gọi của Giấy chứng nhận như quy định của pháp luật.

Các trường hợp tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ có thể kể đến một số trường hợp phổ biến như sau:

Tranh chấp ranh giới đất liền kề

Đây là trường hợp tranh chấp phát sinh giữa những chủ thể sử dụng đất liền kề nhau. Tranh chấp này xảy ra khi các bên không xác định được với nhau về ranh giới phân chia quyền sử dụng đất. Có thể là trường hợp một bên cho rằng bên kia đã có hành vi lấn chiếm, thay đổi, vượt quá ranh giới sử dụng đất của mình.

Tranh chấp lối đi chung

Đây là trường hợp tranh chấp khi các bên không thống nhất được việc mở lối đi chung. Có thể là việc các bên không đạt được thỏa thuận đền bù cho việc mở lối đi chung. Hoặc cũng có thể một bên tự ý mở lối đi chung trên đất thuộc quyền sử dụng đất của bên kia. Đối với loại tranh chấp này, giá trị bằng tiền đối với quyền sử dung đất tuy không lớn. Nhưng quyền lợi thực tế mà các bên có thể được hưởng lại rất lớn. Có thể ảnh hưởng đến cuộc sống lâu dài của các bên.

Tranh chấp khi đất được cấp sổ đỏ bị trùng diện tích

Không ít trường hợp vì lý do sai sót. Hoặc không để ý trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất đã được cấp cho người này lại cấp cho người khác. Trường hợp hai bên có thể thỏa thuận, thương lượng đối với dạng tranh chấp này rất thấp. Nhất là đối với trường hợp một bên được cấp sổ đỏ do mua đất từ bên thứ ba. Trong những trường hợp như thế, để đảm bảo quyền lợi của mình, các bên thường tranh đấu đến cùng.

 Tranh chấp đòi lại đất cho ở nhờ

Trường hợp này thường xảy ra đối với những người đã có quan hệ quen biết từ trước đó. Có thể là anh em trong cùng gia đình, họ hàng với nhau, hoặc thậm chí có thể là giữa bạn bè với nhau. Việc cho ở nhờ thường được thực hiện thông qua lời nói miệng, thời gian ở đã kéo dài. Sổ đỏ được cấp có thể là cấp cho bên cho ở nhờ, có thể là cấp cho bên được ở nhờ. Hai bên có tranh chấp với nhau về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận.

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất – đối tượng tranh chấp trong trường hợp này là di sản thừa kế. Di sản này chưa được chia thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật nhưng đã được cấp cấp sổ đỏ cho người khác. Người được cấp giấy chứng nhận có thể là người trong hàng thừa kế, hoặc cũng có thể là người không liên quan đến hàng thừa kế.

Tranh chấp đất đã có sổ đỏ là tài sản chung của vợ chồng

Thực trạng vợ chồng khi ly hôn có xảy ra tranh chấp liên quan đến tài sản chung rất nhiều. Mục đích của việc ly hôn là vợ/chồng mong muốn chấm dứt cuộc hôn nhân không thể cứu vãn. Kéo theo đó là việc rõ ràng trong mọi vấn đề liên quan như con cái, tài sản, công nợ. Nên cần giải quyết rõ ràng để các bên thấy thỏa đáng với công sức đã bỏ ra. Trường hợp hay gặp nhất là tranh chấp đất đã có sổ đứng tên hai vợ chồng. Hoặc tranh chấp đã có sổ đứng tên một bên vợ/chồng và không muốn chia. Trường hợp tranh chấp đất đã có sổ đứng tên hộ gia đình. Hoặc đứng tên bố mẹ vợ/ bố mẹ chồng. Vợ/chồng cho rằng mình cũng có công sức đóng góp nên phải được chia.

Có sổ đỏ vẫn bị mất đất phải làm sao?

Có sổ đỏ vẫn có nguy cơ bị mất đất nếu rơi vào các trường hợp sau đây:

Tranh chấp trong trường hợp sổ đỏ sai vị trí thửa đất

Trước hết, khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

Theo đó, nếu việc sai sót, nhầm lẫn thông tin về vị trí của thửa đất (số ô, số thửa, số tờ bản đồ) so với hồ sơ kê khai (hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu, hồ sơ xin tách thửa đất…) đã được cơ quan đăng ký đất đai (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất) kiểm tra, xác nhận thì bạn có thể thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, nếu việc sai sót là sai sót vị trí của các điểm giới hạn cạnh thửa của thửa đất dẫn đến kích thước các cạnh thửa của thửa đất có sự sai khác so với sổ đỏ gốc thì giải quyết theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

 Nếu thửa đất của bạn có sự sai khác về vị trí các điểm giới hạn cạnh thửa mà dẫn đến ranh giới thửa đất bị sai khác so với thửa đất gốc đã được cấp sổ, diện tích thửa đất cũng vì thế mà có sự biến động thì bạn sẽ được Nhà nước công nhận phần diện tích theo ranh giới đã được cấp theo sổ đỏ cũ (cấp cho thửa đất gốc), phần diện tích tăng thêm sẽ được Nhà nước xem xét, công nhận.

Tranh chấp đất đai nằm trên sổ đỏ hộ liền kề

Nguyên nhân dẫn đến việc mảnh đất bị cấp chồng lấn có thể do sai sót của cơ quan chức năng khi không kiểm tra, đo đạc kỹ trong quá trình cấp sổ đỏ cho hộ liền kề. 

Xác định đất lấn chiếm

Để giải quyết tranh chấp này, trước hết bạn cần phải kiểm tra tình trạng hồ sơ đất, từ đó xác định hành vi lấn chiếm của hộ gia đình liền kề. 

Trong trường hợp này, bạn cần phải thu thập các giấy tờ về đất đai để từ đó xác định được quyền sử dụng đất trên mảnh đất ông bà xưa truyền lại. Đất sử dụng ổn định, lâu dài do ông bà xưa truyền lại đã được thể hiện rõ trong sổ mục kê hoặc hồ sơ địa chính nên bạn có thể thu thập chứng cứ chứng minh quyền sử dụng bằng cách xin trích lục hồ sơ địa chính qua từng thời kỳ và các loại giấy tờ hợp pháp như giấy tờ về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất…để xác định được việc sử dụng đất trên thực tế của các bên đang được ghi nhận như thế nào. 

Cách giải quyết tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ

Theo tâm lý thường thấy ở người dân, họ luôn cho rằng đất đã có sổ đỏ nên không thể làm gì được. Còn thực tế việc việc quyết tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ thường không đơn giản. Qúa trình giải quyết tranh chấp phải qua nhiều bước, thời gian giải quyết kéo dài. Thêm vào đó, tâm lý các bên tranh chấp đất thường trong tình trạng mệt mỏi. Để giải quyết xong dứt điểm một vụ tranh chấp các bên phải mất rất nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Nếu nắm rõ được cách thức và các quy định của luật thì quá trình giải quyết tranh chấp sẽ thoải mái hơn rất nhiều.

Đàm phán giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ

Khi xảy ra vụ việc tranh chấp, các bên thường có tâm lý muốn nhanh chóng làm rõ vẫn đề còn mâu thuẫn. Các bên mâu thuẫn luôn trong trạng thái khó chịu với nhau. Tuy nhiên, càng những lúc như thế này thì những người trong cuộc càng cần phải tỉnh táo, bình tĩnh. Có thể giải quyết tranh chấp một cách quyết liệt như khởi kiện đến cùng ra Tòa án hoặc yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền xem xét. Nhưng những cách làm này thường trải qua một quá trình kéo dài, với nhiều bước giải quyết. Ban đầu khi tình hình tranh chấp chưa trở nên quá căng thẳng thì các bên cần khéo léo. Nên ưu tiên phương án giải quyết tranh chấp đất đai nào vừa không mất nhiều thời gian mà lại đạt hiệu quả tốt nhất.

Các bên tranh chấp đất đã có sổ đỏ tự tiến hành đàm phán

Khi đàm phán giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ các bên sẽ có tư cách tham gia ngang bằng nhau. Bên nào cũng có quyền đưa ra ý kiến và quan điểm của mình. Không khí trong cuộc đàm phán thường sẽ thoải mái và nhẹ nhàng hơn rất nhiều so với việc khởi kiện ra Tòa án. Tại buổi đàm phán, các bên được tự nguyện đưa ra được phương án giải quyết tranh chấp luôn và thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết để hoàn tất kết quả đàm phán. Việc đàm phán có thể chỉ có các bên tranh chấp tham gia, hoặc có thêm người thứ ba tham gia để chứng kiến.

Hòa giải tranh chấp đất đã có sổ đỏ tại UBND xã

Khi các bên không thể đàm phán với nhau thì có thể yêu cầu UBND xã đứng ra đàm phán. Kết quả hòa giải tại UBND xã là một trong những điều kiện cần khi khởi kiện tại Tòa án. Theo quy định tại nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP như sau:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015″

Trước tiên các bên cần gửi đơn yêu cầu UBND xã tiến hành hòa giải. Khi nhận được đơn, chủ tịch UBND xã sẽ sắp xếp tổ chức hòa giải tranh chấp đất đã có sổ đỏ trong thời hạn 45 ngày. Sau khi ấn định được thời gian hòa giải, UBND xã sẽ tổ chức thông báo tới các bên liên quan. Buổi hào giải được tổ chức với đầy đủ các bên tham gia theo đúng quy định của luật. Kết quả của buổi hòa giải là biên bản hòa giải, biên bản này dù hòa giải có thành công hay không cũng đều phải lập lại thành biên bản. Đây cũng là một trong những điều kiện cần có để Tòa án thụ lý nếu các bên khởi kiện tại Tòa án.

Khởi kiện tranh chấp đất có sổ đỏ ra Tòa án

Trường hợp khi đã đàm phán, hòa giải tranh chấp đất với nhau nhưng vẫn không đạt được kết quả như mong muốn thì các bên có thể lựa chọn giải quyết tại Toà án nhân dân có thẩm quyền. Việc khởi kiện tại Tòa án nhân dân phải trải qua các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã

Kết quả hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện cần thiết để Tòa án tiến hành thụ lý giải quyết hồ sơ khởi kiện. Nhất là đối với trường hợp tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Kết quả này có thể là hòa giải không thành hoặc có thể là hòa giải thành nhưng các bên lại không thực hiện theo nội dung đã hòa giải thành.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng cứ để khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ gồm:

• Đơn khởi kiện.
• Giấy tờ của người khởi kiện, giấy tờ của bên bị kiện.
• Giấy tờ chứng minh tranh chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Hợp đồng, giấy tờ thể hiện nội dung chuyển quyền sử dụng đất…. Biên lai, hóa đơn, biên bản giao nhận… giữa các bên tranh chấp. Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm. Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp…
• Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.

Bước 3: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện, người làm đơn có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án hoặc nộp thông qua đường bưu điện. Trong thời hạn 08 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ Tòa án sẽ ra các quyết định theo khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Bước 4: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý

Sau khi hồ sơ đã được nộp đúng và đầy đủ, bạn sẽ nhận được thông báo nộp tạm ứng án phí. Án phí giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ được nộp tại cơ quan thi hành án dân sự. Sau khi nộp xong, phải nộp lại biên lai xác nhận đã nộp tiền cho Tòa án. Sau đó, tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án, lúc đó quá trình giải quyết tranh chấp đai mới bắt đầu.

Bước 5: Tham gia thủ tục tố tụng tại Tòa án

Các hoạt động bao gồm:

• Tiến hành xác minh, thu thập tài liệu cần thiết cho quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Việc thu thập này trước tiên sẽ do những người có yêu cầu thu thập trước. Thường thì sẽ cung cấp những chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình. Hoặc những chứng cứ bảo vệ quyền lợi, quan điểm của mình.
• Lấy lời khai của những người liên quan. Việc thu thập, lấy ý kiến của những người liên quan như hộ dân sinh sống xung quanh. Ý kiến tổ trưởng tổ dân phố, cán bộ địa chính quản lý đất tại địa phương.
• Định giá đất đã có sổ đỏ. Nhiều trường hợp các bên tranh chấp không thống nhất được giá trị quyền sử dụng đất. Việc định giá này là rất cần thiết cho sau này Tòa án ra phán quyết giải quyết tranh chấp. Việc làm này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên và đến việc nộp án phí của các bên sau này.
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Sau khi đã thu thập được đầy đủ hồ sơ tài liệu thì Tòa án sẽ công khai chứng cứ. Tại đây chứng cứ và tài liệu do các bên cung cấp sẽ được Tòa án công khai. Việc công khai này nhằm mục đích để các bên có có cái nhìn khách quan hơn về vụ việc. Bởi có những tài liệu bên này có nhưng bên kia lại không có. Việc này cũng làm cho quá trình giải quyết tranh chấp được thuận lợi hơn.

Bước 6: Mở phiên Tòa xét xử vụ án tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Trường hợp các bên không thể đàm phán, hòa giải được thì Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử. Sau khi tiến hành các bước xem xét, xác minh, đánh giá chứng cứ mà các bên cung cấp. Tòa án sẽ đưa ra phán quyết cuối cùng. Những phán quyết này là dựa trên cơ sở là các quy định pháp luật và thực tế vụ việc. Tại đây, các bên vẫn có quyền tranh luận. Đưa ra những lập luận để bảo vệ cho quan điểm của mình.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Có sổ đỏ vẫn bị mất đất” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất,giá đất bồi thường khi thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai,tra cứu quy hoạch đất đai, Tra cứu chỉ giới xây dựng, tư vấn luật đất đai, tranh chấp thừa kế đất, hợp đồng mua bán nhà đất đơn giản, chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

• Làm sổ đỏ cần những giấy tờ gì?
• Mua đất không có sổ đỏ có bị phạt không?
• Đất ruộng có sổ đỏ có được xây nhà không?

Câu hỏi thường gặp