Điều kiện phân lô bán nền theo quy định

Hiện nay, do nhu cầu đất ở tăng mạnh nên ngày càng có nhiều dự án chia lô, bán đất. Tuy nhiên, với tình trạng bùng nổ đất đai, nhiều nhà đầu tư nhằm kiếm lợi nhuận đã bỏ qua các điều kiện theo quy định để tự ý chia lô, bán lại cho người sử dụng, dẫn đến người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, trước khi mua đất để bán cần quan tâm xem mảnh đất đó có đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật hay không. Vậy điều kiện phân lô bán nền là gì? Cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu nhé

Pháp luật quy định thế nào về phân lô, bán nền?

Phân lô bán nền là thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong kinh doanh bất động sản, nhưng chia lô, bán thửa đất là việc chuyển nhượng thửa đất để chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc phân lô bán nền thường đề cập đến việc chia lô của chủ đầu tư được nhà nước cấp phép trong dự án đầu tư xây dựng chứ không chỉ là tách thửa thông thường

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 43/2013/NĐ-CP có quy định:

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Điều kiện phân lô bán nền

Khi dân số tăng, tài nguyên đất đai ngày càng khan hiếm, nhu cầu về nhà ở tăng cao, giá đất tiếp tục tăng và có thể thu được lợi nhuận cao trong thời gian ngắn. Hơn nữa, các hình thức đầu tư bất động sản vô cùng đa dạng, từ lướt sóng đến đầu tư dài hạn, xây dựng và sinh sống, cho đến cho thuê lại. Đầu tư vào đất chưa bao giờ là hết hot. Điều kiện phân lô bán nền như sau:

Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

• Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất

Hiện nay quy định về các về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền được ghi nhận trong Điều 194 Luật Đất đai 2013 như sau:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

Bên cạnh đó, ngoài quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013, quy định trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung, sửa đổi tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP) nêu cụ thể các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Theo đó chủ đầu tư chỉ được phân lô bán nền khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh theo quy định của Chính phủ, các yêu cầu về kết cấu hạ tầng và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Thủ tục phân lô bán nền đất năm 2023 như thế nào?

Nhu cầu về đất đai ngày càng lớn bở quỹ đất là có hạn mà dân số tăng lên từng ngày. Phân lô bán nền là thủ tục chủ sở hữu dự án có thể thực hiện để bán những đất nền cho người dân. Thủ tục phân lô bán nền đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Tìm kiếm quỹ đất, mua và kiểm tra quy hoạch quận huyện

Một quỹ đất sẽ bao gồm 1 hoặc nhiều chủ sở hữu, chủ đầu tư tự đền bù giải phóng mặt bằng. Những trường hợp doanh nghiệp xin nhà nước giao đất cần phải đáp ứng được các điều kiện theo luật đất đai quy định

Bước 2: Lập hồ sơ thiết lập dự án và xin phép quy hoạch 1/500

Trong bước này thì chủ đầu tư cần làm theo trình tự như sau:

• Làm báo cáo đầu tư bằng cách liên hệ trực tiếp với phòng địa chính quận, huyện.
• Viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị cấp quận huyện theo hướng dẫn.
• Làm quy hoạch tổng mặt bằng, nộp cho sở tài nguyên và môi trường để xin phê duyệt.

Bước 3: Đợi duyệt quy hoạch 1/500

Thông thường thời gian mất từ 6 tháng đến 1 năm.

Bước 4: Hoàn thiện cơ sở hạ tầng

• Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định.
• Tiến hành đấu nối hạ tầng, thoát nước thải, cấp nước sinh hoạt, cấp điện theo đúng quy định.
• Sau khi hoàn thiện tiến hành đề nghị nhà nước nghiệm thu và bàn giao hạ tầng.

Bước 5: Hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như thuế, phí,…

Bước 6: Công bố thông tin hoặc bán đấu giá theo quy định

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp khi nào?
• Đất chung cư có được cấp sổ đỏ không?
• Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện là bao nhiêu năm?

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Điều kiện phân lô bán nền theo quy định ”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tra cứu giấy phép lái xe theo cccd. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp