Mua đất bị quy hoạch có lấy lại tiền cọc được không?

Tài sản đất đai là một trong những tài sản có giá trị quan trọng và đóng vai trò quan trọng trong việc tích cóp tài sản của nhiều người. Việc sở hữu một mảnh đất hoặc căn nhà tại nơi ở ổn định là mục tiêu mơ ước của nhiều người, và thường là một dự định lớn trong cuộc đời. Tuy nhiên, việc mua đất có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi có nhiều người xấu lợi dụng tình hình để bán đất đã dính quy hoạch. Vậy khi mua đất bị quy hoạch có lấy lại tiền cọc được không? Việc đòi lại tiền cọc trong trường hợp này như thế nào? Hãy tham khảo nội dung bài viết sau để có giải đáp.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Đất quy hoạch có đặt cọc chuyển nhượng được không?

Một trong những tình huống phổ biến là việc mua đất trong tình trạng đang trong quy hoạch. Các cá nhân xấu lợi dụng người mua đất bằng cách lừa dối và bán cho họ mảnh đất với giá cao hơn giá trị thực tế, trong khi không tiết lộ rõ ràng về tình trạng quy hoạch của đất. Điều này dẫn đến việc người mua phải trả một số tiền lớn để sở hữu mảnh đất, nhưng sau đó, đất bị thu hồi theo quy hoạch và giá bán không tương xứng với số tiền họ đã bỏ ra ban đầu. Hậu quả là họ mất mát một khoản tiền lớn mà không biết làm sao để giải quyết tình hình này.

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm đặt cọc cụ thể như sau: Đặt cọc là việc một bên A (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên B (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc vàng, bạc, kim cương hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng ở từng địa phương phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kì trong khoảng 1 thời gian nhất định có thể là 5 năm 10 năm 20 năm. Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách phát triển kinh tế địa phương đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách hiệu quả và cũng là cơ sở để nhà nước thực hiện các quyền về đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng đất đai thường có thêm hợp đồng đặt cọc giữa người mua trao cho người bán nhằm đảm bảo giao dịch được thực hiện. Việc có thể chuyển nhượng đất có quy hoạch được hay hay không chia làm 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Nếu thửa đất bên bán thuộc quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì người sử dụng đất là bên bán có đủ điều kiện theo điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như:

– Có giấy chứng nhận trừ trường hợp có quy định khác;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp 2: Thửa đất quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì bên bán không có quyền chuyển nhượng thửa đất trên. Bên bán vẫn cố tình nhận cọc của bên mua là không đúng quy định pháp luật.

Như vậy nếu mảnh đất đang là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng thuộc trường họp 1 vẫn có thể chuyển nhượng sang tên đất được còn nếu thuộc trường hợp hai thì sẽ không thể chuyển nhượng được đất đai.

Mua đất bị quy hoạch có lấy lại tiền cọc được không?

Việc mua đất là một quyết định lớn và cần được thực hiện một cách thận trọng và chắc chắn. Cần luôn lưu ý rằng có nhiều người xấu lợi dụng và lừa dối người mua đất, vì vậy, kiến thức và tư vấn chính xác từ các chuyên gia là rất quan trọng để tránh mất mát không đáng có và bảo vệ quyền lợi của bản thân.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất. Do đó, chủ đất vẫn có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho…

Khi các bên giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai, trong hợp đồng thường sẽ quy định bên đặt cọc cam kết hiểu rõ tình trạng pháp lý của lô đất, bên nhận đặt cọc cam kết đất không nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước, đất không phải là đất có tranh chấp.

Tuy nhiên theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

• Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
• Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
• Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Như vậy, hợp đồng đặt cọc đã không có hiệu lực pháp luật do bên kia đã không cung cấp đầy đủ thông tin về đất, có hành vi gian dối, không trung thực nhằm dụ dỗ chuyển nhượng mảnh đất đang quy hoạch. Người đặt cọc có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu buộc bên kia phải trả lại số tiền cọc.

Theo đó, nếu thửa đất bên bán thuộc quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì người sử dụng đất là bên bán có đủ điều kiện theo điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp thửa đất quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì bên bán không có quyền chuyển nhượng thửa đất trên. Bên bán vẫn cố tình nhận cọc của bên mua là không đúng quy định pháp luật.

Trong trường hợp này, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc có công chứng trên vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu thì Bên bán có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho bên mua, trường hợp gây thiệt hại thì sẽ chịu trách nhiệm tương đương với phần lỗi của mình.

Cách thức đòi lại tiền cọc khi bị lừa dối mua đất quy hoạch

Việc kiện tụng có thể sẽ mất khá nhiều thời gian cho người đặt cọc. Vì vậy có nhiều trường hợp bỏ cọc đi nhận chuyển nhượng những lô đất khác tuy nhiên để không phải đi lại trong việc lên hầu tòa thì trước tiên ta có thể thương lượng bàn bạc lại với bên bán yêu cầu hoàn trả lại số tiền đặt cọc nếu không sẽ đâm đơn kiện ra tòa.

Nếu người bán cố tình không trả và trước khi bán đã biết về việc đất có quy hoạch cố tình lừa dối người mua thì có thể tố cáo họ tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản ở cơ quan công an cấp quận huyện nơi người đó sinh sống nếu nhận thấy có dấu hiệu tội phạm. Còn nếu họ chây lì cố tình không trả tiền thì có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc. Sau khi có bản án của tòa án thì cơ quan thi hành án sẽ tiếp nhận bản án và đảm bảo bản án được thực thi. 

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Mua đất bị quy hoạch có lấy lại tiền cọc được không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là tư vấn pháp lý về gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?

Câu hỏi thường gặp