Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, không chỉ là tài sản của toàn dân tộc, do nhà nước quản lý mà còn là tư liệu sản xuất, là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của nhà nước. Đất đai có ở tất cả các vùng trọng điểm của đất nước, nó là tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp, là môi trường sống và là cơ sở cho mọi hoạt động kinh doanh của các công ty. Ngày nay với sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao. Để phát triển và sử dụng tối ưu nguồn tài nguyên đất đai, pháp luật Việt Nam đã xây dựng các quy định về quyền sử dụng đất nhằm giúp đất nước thực hiện quản lý đất đai có hiệu quả và bảo vệ quyền của người sử dụng đất. Vậy quyền sử dụng đất có phải là hàng hóa không? Cùng Tư Vấn Luật đất đai tìm hiểu ở trong bài viết sau nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
Quyền sử dụng đất là gì?
Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của những chủ thể được công nhận hợp pháp về việc khai thác công dụng của thửa đất có quyền, được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh trong quá trình khai thác sử dụng đó thông qua các hình thức sử dụng đất: được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.
Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013, những chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước bảo đảm các quyền sau:
- Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp
- Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
- Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất
Dưới góc độ khoa học pháp lý, quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế. Trong đó:
- Vật quyền là một chế định pháp lý được tạo thành bởi hệ thống các quy phạm pháp luật quy định các nội dung: đối tượng, nội dung, phân loại, căn cứ phát sinh, chấm dứt, nguyên tắc thực hiện, phương thức bảo vệ.
- Vật quyền hạn chế là quyền của những chủ thể không phải là chủ sở hữu. Vật quyền hạn chế được hình thành từ ý chí của chủ sở hữu hợp pháp quyết định hoặc theo các căn cứ pháp luật. Do đó, vật quyền hạn chế không mang tính tuyệt đối và vĩnh viễn mà có thể bị thay đổi bởi những thỏa thuận về thời hạn với chủ sở hữu hoặc các quy định pháp luật.
Quyền sử dụng đất mang đầy đủ tính chất của vật quyền hạn chế và được biểu hiện như sau:
- Đối tượng của quyền sử dụng đất là vật
- Đất là tài sản mang tính có tính bởi tất cả mọi hoạt động của con người đều phải thực hiện trên đất. Thông qua quá trình con người tác động vào đất, tài sản mới được tạo thành và hình thành các quyền khác: quyền hưởng dụng, quyền bề mặt.
- Pháp luật quy định về quyền sử dụng đất: Từ khi phát sinh quyền, sử dụng quyền và chấm dứt quyền.
- Quyền sử dụng đất có tính hạn chế bởi phụ thuộc vào các căn cứ pháp lý và trong những trường hợp nhất định còn phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước.
Phân loại quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân): Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những qyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.
Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng):Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện.
Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian.Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài.
Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý.Có nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế.
Quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định Luật đất đai 2013 về quyền sử dụng đất như sau:
“Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu”. Do đó, tại Việt Nam, người dân có được quyền sử dụng đất là gì thông qua hoạt động được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Các hình thức trao quyền này được thể hiện thông qua việc:
- Giao đất: Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Cho thuê đất: Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
- Công nhận quyền sử dụng đất: Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Quyền sử dụng đất có phải là hàng hóa không?
Thứ nhất, theo định nghĩa về hàng hóa quy định tại Luật thương mại (khoản 2 Điều 3) thì quyền sử dụng đất (không phải là động sản cũng không phải là vật gắn liền trên đất) không thỏa mãn điều kiện để được coi là hàng hóa, do đó không thuộc đối tượng điều chỉnh của thuế VAT.
Thứ hai, quyền sử dụng đất là quyền về pháp lý. Quy định hiện hành về thuế VAT đều không coi các quyền là hàng hóa chịu thuế mà đều phân loại là đối tượng không chịu thuế (quyền sở hữu trí tuệ, quyền chọn mua bán ngoại tệ, quyền góp vốn) hoặc đối tượng không phải kê khai tính thuế (quyền phát thải). Do đó việc coi quyền sử dụng đất không phải hàng hóa và liệt kê vào đối tượng không chịu thuế VAT là thống nhất và phù hợp với tinh thần của Luật thuế Giá trị gia tăng hiện hành.
Thứ ba, đất là tài sản của Nhà nước, chỉ cho phép người sử dụng đất sử dụng, định đoạt (chuyển nhượng, tặng, cho…), và được coi là “tài sản đặc biệt” không được sản xuất, lưu thông, tiêu dùng như một hàng hóa bình thường.
Và cuối cùng, tiền sử dụng đất là một khoản thu ngân sách nhà nước. Cụ thể là khi nhận bàn giao, thuê đất từ nhà nước thì doanh nghiệp/cá nhân đã phải trả khoản tiền sử dụng đất cho ngân sách. Do đó, nếu tiếp tục tính thuế VAT trên giá trị quyền sử dụng đất này thì có thể xảy ra tình trạng “thuế phí chồng thuế phí”.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Quyền sử dụng đất có phải là hàng hóa không?”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn của Tư vấn Luật đất đai sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Bản án tranh chấp đòi quyền sử dụng đất quy định 2023
- Bản án tranh chấp đòi quyền sử dụng đất quy định 2023
- Khi nào công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điều 457 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau:
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.
Theo Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 quy định về tặng cho bất động sản như sau:
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về thu nhập được miễn thuế thì:
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Tại Điều 6 Nghị định 99/2022/NĐ-CP có quy định về hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm như sau:
Hiệu lực của đăng ký
1. Hiệu lực của đăng ký được xác định như sau:
a) Thời điểm có hiệu lực của đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ địa chính; đối với tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 25 Nghị định này là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; đối với tàu bay là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng bạ tàu bay Việt Nam; đối với tàu biển là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam; đối với động sản không phải là tàu bay, tàu biển, chứng khoán đã đăng ký tập trung hoặc đối với trường hợp quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 44 Nghị định này là thời điểm nội dung đăng ký được cập nhật vào Cơ sở dữ liệu.
Thời điểm có hiệu lực của đăng ký đối với quyền sử dụng khu vực biển, tài sản gắn liền với khu vực biển là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật về khai thác, sử dụng tài nguyên biển;
b) Thời hạn có hiệu lực của đăng ký được tính từ thời điểm có hiệu lực của đăng ký đến thời điểm xóa đăng ký.
Thời hạn có hiệu lực của đăng ký là căn cứ để xác định thời hạn có hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba theo quy định của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp xác định hiệu lực đối kháng không chấm dứt quy định tại khoản 2 Điều này và trường hợp đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều này;
