Thưa luật sư, trước đây thì bố mẹ tôi có mau cho tôi 1 căn chung cư mini để tiện cho việc học ở Hà Nội. Bây giờ tôi đã học xong rồi nên muốn bán căn chung cư đó. Tôi thì không có nhiều kiến thức về vấn đề này nên muốn nhờ luật sư tư vấn các vấn đề xoay quanh khi bán chung cư để có lợi nhất cho người bấn và căn chung cư của tôi thì có phần ban công tôi có trồng rất nhiều rau và cây cảnh thì phần diện tích này sẽ được bán như thế nào? Bán chung cư theo diện tích nào? Cách tính diện tích chung cư để bán ra sao? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Bán chung cư theo diện tích nào? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Nhà chung cư là gì?
Chung cư là nhà có 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi , cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng dùng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Có thể hiểu đơn giản chung cư là khu nhà ở bao gồm nhiều các các hộ gia đình sinh sống. Trong các khu nhà chung cư thường được bố trí nhiều các căn hộ được bố trí khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình trong căn hộ.
Bán chung cư theo diện tích nào?
Cách tính diện tích căn hộ chung cư
Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD, diện tích sử dụng căn hộ chung cư thương mại được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Tóm lại, công thức tính diện tích căn hộ chung cư như sau:
Diện tích căn hộ chung cư sai lệch phải làm sao?
Tại điểm b, khoản 1 Điều 2 của Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Thông tư 03/2014/TT-BXD có quy định: Diện tích thông thủy chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ.
Bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua cho bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ; trường hợp diện tích thông thủy thực tế chêch lệch…% so với diện tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ. Nếu diện tích thông thủy thực tế chênh lệch vượt quá …% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.
Như vậy, việc xử lý khi diện tích căn hộ chung cư sai lệch đã được quy định cụ thể trong Hợp đồng mua bán giữa người mua và chủ đầu tư. Theo đó, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh lại giá bán căn hộ nếu diện tích căn hộ lúc nhận bàn giao chênh lệch vượt mức đã thỏa thuận.
Cách tính giá bán căn hộ chung cư
Cách tính giá bán nhà đất chung cư thường dựa vào ba yếu tố quan trọng gồm:
– Phân loại chung cư cao tầng: Căn hộ ở tầng càng cao thì giá bán càng đắt bởi ở trên cao không khí trong lành, ít chịu tiếng ồn. Các chung cư từ tầng 8-16 thường có giá cao hơn tầng khác.
– View đẹp: Tầm nhìn ra bên ngoài càng đẹp thì giá sẽ càng cao. Chung cư ở nội khu ở tầng thấp nhìn ra đẹp hơn so với tầng cao, còn chung cư ở ngoại khu ở tầng cao nhìn ra xa sẽ đẹp hơn.
– Theo diện tích: Diện tích chung cư càng lớn giá càng cao vì xây dựng tốn nguyên vật liệu hơn do phải chia phòng.
– Tính giá chung cư theo diện tích nào? Tính theo diện tích sử dụng chung cư theo kích thước thông thủy, gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia nếu có, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Một số yếu tố tác động đến cách tính giá trị nhà chung cư
Ngoài ra, quy định về giá bán căn hộ chung cư còn có thể phụ thuộc vào:
– Vị trí dự án chung cư: Nếu nằm ở trung tâm, hay ở khung đường thuận tiện đi lại thì giá sẽ khá cao.
– Độ uy tín của chủ đầu tư: Những dự án từ các thương hiệu chủ đầu tư lớn có giá bán cũng cao hơn.
– Cơ sở hạ tầng: Vị trí ảnh hưởng đến hạ tầng của tòa nhà chung cư, cơ sở hạ tầng nội khu và ngoại khu lân cận đẹp, đầy đủ tiện ích sẽ góp phần làm nên giá trị của chung cư.
– Chất lượng công trình: Những dự án có chất lượng tốt, sử dụng chất liệu và nội thất cao cấp cũng tác động đến giá trị của căn hộ chung cư.
Tiêu chí phân hạng chung cư ở Việt Nam
Phân loại chung cư cao cấp đến trung cấp cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư. Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD do của Bộ Xây Dựng, phân loại chung cư dựa theo các nhóm tiêu chí sau:
– Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc, trong đó gồm các tiêu chí vị trí, cảnh quan, môi trường, cơ cấu của căn hộ, diện tích căn hộ
– Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật
– Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội
– Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành chung cư
Dựa theo quy định phân hạng nhà chung cư này, nhà chung cư có 3 hạng:
Chung cư hạng A (chung cư cao cấp)
– Tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc
- Vị trí cách đường chính (nằm trong cấp đô thị) dưới 0.5 km, dễ dàng tiếp cận phương tiện giao thông công cộng trong khoảng 0.5 km.
- Mật độ xây dựng (diện tích xây dựng) không quá 45%.
- Sảnh chính chung cư có bàn ghế tiếp khách, nằm riêng với lối vào để xe, khu dịch vụ, thương mại và công cộng.
- Hành lang rộng tối thiểu 1.8 m.
- Diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35 m2.
- Tổng phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ ≥0,7.
- Thang máy phục vụ tối đa không hơn 40 căn hộ.
- Mỗi căn hộ có ít nhất 1 chỗ để xe ô tô có mái che.
– Tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật
- Có máy phát điện dự phòng.
- Dung tích bể chứa nước tối thiểu 1.600 lít (200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).
- Có hệ thống cung cấp truyền hình cáp, internet đến từng căn hộ.
- Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động nơi công cộng và trong chung cư.
– Tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội
- Có trung tâm thương mại trong vòng 1 km.
- Có hai trong các tiện ích nội khu như phòng gym, sân thể thao, bể bơi, sân chơi trẻ em… nằm trong bán kính 200 m.
- Có bệnh viện trong bán kính 0,5 km.
- Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0,5 km.
– Tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành
- Các thiết bị kỹ thuật còn trong bảo hành của đơn vị cung cấp, nếu hết hạn thì không quá 10 năm từ thời điểm hết hạn và cần được kiểm định chất lượng.
- Có đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà chung cư chuyên nghiệp.
- Có hệ thống camera các khu vực đỗ xe, hành lang, cầu thang, kiểm soát ra vào.
Chung cư hạng B
– Tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc
- Vị trí cách đường chính (nằm trong cấp đô thị) dưới 0.5 km, dễ dàng tiếp cận phương tiện giao thông công cộng trong khoảng 1 km.
- Mật độ xây dựng (diện tích xây dựng) không quá 55%.
- Sảnh chính chung cư có bàn ghế tiếp khách, nằm riêng với lối vào để xe, khu dịch vụ, thương mại và công cộng.
- Hành lang rộng tối thiểu 1.5 m.
- Diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 30 m2.
- Tổng phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ ≥0,5.
- Thang máy phục vụ tối đa không hơn 50 căn hộ
- Ít nhất 2 căn hộ có 1 chỗ để xe ô tô có mái che.
– Tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật
- Có máy phát điện dự phòng.
- Dung tích bể chứa nước tối thiểu 1.200 lít (150 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).
- Có hệ thống cung cấp truyền hình cáp, internet đến từng căn hộ.
- Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động nơi công cộng và trong chung cư.
– Tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội
- Có trung tâm thương mại trong vòng 1.5 km.
- Có hai trong các tiện ích nội khu như phòng gym, sân thể thao, bể bơi, sân chơi trẻ em… nằm trong bán kính 500 m.
- Có bệnh viện trong bán kính 1 km
- Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 1 km.
– Tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành
- Các thiết bị kỹ thuật còn trong bảo hành của đơn vị cung cấp, nếu hết hạn thì không quá 10 năm từ thời điểm hết hạn và cần được kiểm định chất lượng.
- Có đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà chung cư chuyên nghiệp.
- Có hệ thống camera các khu vực đỗ xe, hành lang, cầu thang, kiểm soát ra vào.
Chung cư hạng C
Phân hạng căn hộ chung cư hạng C có đủ các yêu cầu phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đủ tiêu chí của chung cư hạng A và hạng B.
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Bán chung cư theo diện tích nào“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến dịch vụ khác liên quan như tư vấn pháp lý về lệ phí làm sổ đỏ,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline:0833.102.102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm:
- Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
- Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo báo cáo của Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam cho biết giá mặt bằng bất động sản nói chung tăng đến 50% chỉ vài năm, có nơi tăng 100-200%. Trong khi đó, tăng trưởng kinh tế chỉ xấp xỉ 7%/năm.
Các chuyên gia Bất động sản nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra tốc độ tăng giá chung cư ở Hà Nội khá ổn định, ở mức khoảng 1-4%, chậm hơn so với giá chung cư ở TP. Hồ Chí Minh ở mức tăng 8-10%.
Năm 2010, số lượng chung cư ở Hà Nội chỉ vào khoảng 73.000 căn với phần lớn là những chung cư cũ. 10 năm sau, số lượng căn hộ chung cư đã tăng đến 300.000 căn, gấp 4 lần so với năm 2010.
Giai đoạn giá chung cư ở Hà Nội không tăng, có nơi giảm mạnh xuống gần 50% là những năm 2011 – 2013, các năm sau đó giá bắt đầu tăng trở lại, nhất là ở phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang.
Vào thời gian 2011-2013, giá phân khúc chung cư bình dân và trung cấp lần lượt khoảng 16 triệu đồng/m2 và 23 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp giá bán 39 triệu đồng/m2, căn hộ hạng sang giá 83 triệu đồng/m2.
Đến năm 2017, giá căn hộ chung cư Hà Nội tăng đều cho đến nay ở tất cả các phân khúc. Giá trung bình 1 căn hộ chung cư Hà Nội phân khúc bình dân và trung cấp tăng hơn 23 triệu đồng/m2. Nếu bạn muốn biết chung cư cao cấp Hà Nội giá bao nhiêu thì hiện nay mức giá khoảng hơn 50 – 60 triệu đồng/m2, đối với giá chung cư hạng sang trung bình trên 70 – 80 triệu đồng/m2.
Những dự án tầm trung giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 đang dần khan hiếm, thay vào đó là nhiều dự án cao cấp giá vài tỉ đến hàng chục tỉ đồng một căn, điều này dễ làm mất cân bằng thị trường nhà đất. Nguồn cung căn hộ mới ở hai thành phố Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh giảm dần dự báo giá căn hộ trung bình còn tiếp tục tăng thời gian tới.
1. Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu.
2. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.
3. Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích.
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
+ Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
+ Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này.
Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.
