Xin chào Luật sư, tôi có thắc mắc muốn nhờ luật sư tư vấn giúp, cụ thể là vợ chồng tôi có mua một căn hộn cho con nhưng đến nay vẫn chưa được bàn giao. Theo tính độ đã thoả thuận thì việc bàn giao công trình này phải được bàn giao từ 5 tháng trước, tôi thắc mắc rằng quy định pháp luật về việc xử lý thế nào khi chậm bàn giao công trình đưa vào sử dụng như thế nào? Vợ chồng tôi có thể khởi kiện được hay không? Và trong trường hợp này phía bên nhà đầu tư có trách nhiệm như thế nào? Mong luật sư tư vấn giúp, tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, bạn hãy theo dõi nội dung bài viết dưới đây của chúng tôi để được giải đáp thắc mắc nhé.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện để bàn giao nhà được quy định như thế nào?
Theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi:
– Đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
– Bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực
– Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
– Trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà
Đồng thời, theo Điều 123 Luật Xây dựng 2014 quy định: Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật xây dựng 2014.
Như vậy, Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà khi công trình căn hộ/nhà phố nói riêng và các công trình thuộc dự án nói chung đã được nghiệm thu và bảo đảm các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, an toàn theo quy định của dự án được cấp phép theo điều kiện nêu trên.
Chủ đầu tư có nghĩa vụ như thế nào?
Theo quy định tại Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư có nghĩa vụ sau:
“Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”
Bên cạnh đó tại Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2014, khách hàng khi mua nhà có các quyền sau:
“Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng -thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.”
Theo đó, khi bàn giao nhà cần tuân thủ quy định nêu trên.
Xử lý thế nào khi chậm bàn giao công trình đưa vào sử dụng?
Thứ nhất, yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật dân sự 2015 về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán như sau:
– Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
– Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
– Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 Bộ luật dân sự 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:
– Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật dân sự 2015
– Bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 Bộ luật dân sự 2015.
Thứ hai, khởi kiện tại Tòa án.
Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì bạn có thể khởi kiện lên tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn khởi kiện (Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).
– Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng vay tiền để mua nhà,…)
– Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;
– Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.
Sau đó nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết đơn khởi kiện.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề ““. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn thủ tục Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp:
Bàn giao hạng mục công trình đưa vào sử dụng là hoạt động giữa nhà thầu thi công xây dựng và chủ đầu tư, là giai đoạn cuối cùng trong công tác thi công công trình (ngoài việc bảo hành, bảo trì công trình).
Theo quy định tại tại Điều 124 Luật Xây dựng, thì thứ nhất, việc bàn giao hạng mục công trình xây dựng phải đảm bảo các quy định:
– Một là, đã thực hiện nghiệm thu hạng mục công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
– Hai là, bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
– Ba là, đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng nhưng trước khi bàn giao phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo phân kỳ đầu tư, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.
Đối với nhà thầu thi công: Khi bàn giao công trình xây dựng, hạng mục công trình, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan. (Khoản 3, Điều 124, Luật Xây dựng). Đây là các tài liệu có giá trị quan trọng nhằm đảm bảo vận hành, bảo trị công trình được hiệu quả và an toàn.
