Câu hỏi: Chào luật sư, tôi và vợ hiện đang được phân công đi công tác tại nước ngoài và phỉ 3 năm nữa mới được về Việt Nam. Chúng tôi đang định mau đất đẻ làm nhà nhưng do còn ở nước ngoài nên tôi đang định nhờ chị gái tôi đứng tên hộ mảnh đất mới mua đó. Luật sư cho tôi hỏi là việc nhờ đứng ten hộ này có cần phải lập “Văn bản thỏa thuận đứng tên trên sổ đỏ” hay không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Hiện nay có rất nhiều người đang lo lắng về vấn đề nhờ người khác đứng tên sổ đỏ hộ và đang có nguy cơ xảy ra tranh chấp khi đòi lại tài sản. Sau đây mời bạn hãy cùng tìm hiểu về vấn đề ày qua bài viết dưới đây của tư vấn luật đất đai nhé.
Các rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ
Việc nhờ đứng tên trên sổ đỏ thông thường sẽ được thực hiện giữ những người thân hay bạn bè thân thiết với nhau, bởi đây là loại tài sản lớn và quan trọng. Tuy nhiên, việc làm này có thể khiến cho người nhờ tức là chủ sở hữu thật sự của tài sản gặp không ít rủi ro, dẫn đến những tranh chấp không đáng có….
Nguy cơ mất trắng tài sản
Về hình thức, các giao dịch nhờ đứng tên thường được lập thành giấy viết tay, có đủ chữ ký các bên, trong trường hợp này sẽ không công chứng được. Trường hợp không có giấy viết tay, cũng có các căn cứ để chứng minh việc “nhờ người đứng tên giùm” này trên thực tế như bản ghi âm, người làm chứng, sao kê chuyển khoản ngân hàng,…
Tranh chấp phát sinh khi người được nhờ đứng tên giùm nhà đất muốn chiếm hữu luôn nhà đất mình do đứng tên hoặc không chịu thực hiện các thủ tục chuyển nhượng lại cho người nhờ đứng tên giùm khi họ yêu cầu chuyển nhượng lại theo thỏa thuận “nhờ đứng tên giùm” ban đầu.
Đây cũng chính là rủi ro lớn nhất và phổ biến nhất là khi người được nhờ đứng tên có ý định chiếm đoạt, không chịu sang tên lại tài sản và phủ nhận việc họ được nhờ đứng tên thì bạn hoàn tòa có nguy cơ bị mất trắng tài sản. Nếu muốn đòi lại thì cũng phải trải qua tranh chấp, kiện tục rất phức tạp và mất nhiều thời gian.
Chủ sở hữu thực sự không có bất kỳ quyền hạn nào đối với bất động sản khi nhờ người khác đứng tên
Theo pháp luật đất đai quy định người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có toàn quyền đối với bất động sản ghi trên Giấy chứng nhận đó bao gồm quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn. Cho dù trên thực tế bạn mới là chủ sở hữu thực sự của bất động sản thì bạn cũng không có bất cứ quyền hạn nào.
Như vậy, trường hợp nếu người được nhờ đứng tên là người có ý định muốn thực hiện những hành động này mà không được sự đồng ý cua chủ sở hữu thì rất khó kiểm soát.
Mất quyền lợi khi nhà ở bị kê biên
Kê biên tài sản nhà ở là biện pháp cưỡng chế của nhà nước áp dụng đối với các bị can, bị cáo vi phạm pháp luật. Trường hợp người nhờ đứng tên bị xử phạt tù hoặc thực hiện các nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền cũng như lợi ích của chính chủ (người nhờ đứng tên) sẽ không được đảm bảo, thậm chí nếu không có chứng cứ để chứng minh thì tài sản sẽ bị mất trắng.
Hoặc trong trường hợp người được nhờ đứng tên đang nợ cá nhân, tổ chức khác mà không có khả năng chi trả và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bất động sản đứng tên họ cũng sẽ bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ của họ. Vì vậy, nguy cơ mất tài sản là hoàn toàn có thể xảy ra.
Rủi ro khi người được nhờ đứng tên đất qua đời
Trong trường hợp người mà bạn nhờ đứng tên đất qua đời thì bất động sản mà bạn đã nhờ họ đứng tên cũng sẽ được tính vào di sản thừa kế và được phân chia cho những người thừa kế của họ. Dù những người thừa kế này biết hoặc không biết nhưng nếu như họ không chịu thừa nhận nguồn gốc của bất động sản đó là do bạn nhờ đứng tên đất thì rất dễ xảy ra tranh chấp. Hoặc tương tự, trong trường hợp người đứng tên trên bất động sản ly hôn và phát sinh việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.
Chủ sở hữu thực sự không được bồi thường khi đất bị thu hồi
Khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người được bồi thường (được ghi tên trong quyết định bồi thường). Như vậy, chủ sở hữu thực sự của nhà đất sẽ không còn bất cứ khoản tiền bồi thường nào nếu Nhà nước thu hồi đất.
Các vấn đề phát sinh khi người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ly hôn:
Nếu người đứng tên hộ nhà đất ly hôn trong khi vẫn chưa đổi quyền sở hữu sang cho chủ thực sự, vợ/chồng người đó lại yêu cầu chia tài sản chung phát sinh trong thời kỳ hôn nhân thì nhà đất được nhờ đứng tên đương nhiên sẽ bị chia đôi
Như vậy, có rất nhiều tình huống xấu có thể xảy ra khi khách hàng nhờ người khác đứng tên giùm khi mua nhà, đất. Nếu không chứng minh được là chủ sở hữu nhà thật sự, đương nhiên người chủ thực sự sẽ không được công nhận quyền sở hữu nhà dẫn đến mất trắng tài sản do mình bỏ tiền ra mua. Ngay cả trong trường hợp họ chứng minh được mình là chủ sở hữu nhà thật sự thì cũng chịu nhiều thiệt hại về thời gian và tiền bạc trong thời gian tranh chấp.
Văn bản thỏa thuận đứng tên trên sổ đỏ
Như đã phân tích ở trên, việc nhờ đứng tên tên sổ đỏ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ gây nên tranh chấp rất cao. Vậy nên để hạn chê tình trạng xảy ra tranh chấp hay các rủi ro thì việc hai bên khi thực hiện việc nhờ đứng tên này nên lập văn bản thỏa thuận đứng tên trên sổ đỏ.
Sau đây mời bạn xem và tải về Văn bản thỏa thuận đứng tên trên sổ đỏ tại đây nhé:
Loading…
Reload document 
Open in new tab Cách đòi lại đất nhờ đứng tên quyền sử dụng đất
Thực tế cho thấy, các trường hợp xảy ra tranh chấp phát sinh khi nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra khá nhiều và thương mang tính chất đa dạng và phức tạp dẫn đến việc giải quyết gặp nhiều khó khăn và tốn thời gian cũng như tiền bạc. Thông thường, nếu như gặp phải tranh chấp và muốn lấy lại đất thì họ có thể làm thực hiện một trong những cách sau đây:
Cách 1: Thỏa thuận
Đây chính là cách nhanh nhất, tốn ít thời gian và các chi phí nhất để có thể lấy lại tài sản khi đã nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người nhờ đứng tên hộ sổ đỏ có thể thỏa thuận với bên được nhờ đứng tên về việc chuyển lại quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất cho mình. Việc chuyển lại lại quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất có thể thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và được ký công chứng, chứng thực tại tổ chức công chứng nơi có đất và sau đó sẽ tiến hành đăng ký biến động đất đai sau khi ký hợp đồng.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án
Nếu như không thể thoả thuận để lấy lại đất khi đã nhờ người đứng tên theo cách trên thì người nhờ đứng tên hộ trên sổ đỏ có quyền đưa ra những cơ quan chức năng có thẩm quyền để giải quyết triệt để (cụ thể là khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất).
Khi đâm đơn ra toà án thì người khởi kiện (người nhờ đứng tên hộ trên sổ đỏ) cần chuẩn bị hồ sơ, tài liệu để khởi kiện và thực hiện theo đúng thủ tục tố tụng dân sự đã được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 cùng với những văn bản khác có liên quan.
Bộ hồ sơ khởi kiện bao gồm có:
– 01 đơn khởi kiện theo mẫu;
– Tài liệu kèm theo đơn khởi kiện chứng minh cho yêu cầu khởi kiện:
+ Giấy tờ về nhân thân người khởi kiện, của người bị kiện: như giấy tờ chứng minh về nơi ở hợp pháp của người khởi kiện và người bị kiện; chứng minh nhân dân/căn cước công dân của người khởi kiện và người bị kiện;
+ Tài liệu, giấy tờ chứng minh về việc giao nhận tài sản của các bên như biên bản bàn giao, biên bản giao nhận tài sản (nếu có);
+ Giấy tờ về việc thanh toán tiền liên quan đến tài sản (nếu như tài sản là mua bán);
+ Giấy tờ chứng minh về việc nhờ bên bị kiện đứng tên hộ sổ đỏ (nếu như có ký văn bản thoả thuận);
+ Các tài liệu khác về việc thỏa thuận nhờ đứng tên hộ như bản ghi âm, tin nhắn, cuộc nói chuyện của các bên;
+ Các tài liệu về việc có người nào làm chứng (nếu có);
+ Các tài liệu khác chứng minh về quyền sở hữu, sử dụng tài sản nhà đất là hợp pháp của người khởi kiện.
Sau khi đã chuẩn bị xong tài liệu, hồ sơ thì nộp tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi mà có nhà đất và sẽ phải nộp tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Văn bản thỏa thuận đứng tên trên sổ đỏ” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc hay nhu cầu dịch vụ của quý khách hàng liên quan tới soạn thảo về Mức bồi thường thu hồi đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
– Việc đứng tên hộ trên sổ đỏ chính là việc nhờ người khác đứng tên hộ nhằm để thực hiện nhiều những mục đích khác nhau (như là che dấu tài sản, làm các hoạt động chuyển dịch tài sản khác…) thì theo đúng quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không được Nhà nước ta công nhận.
– Ngoài ra thì theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì những người nước ngoài (họ không mang quốc tịch Việt Nam) không thuộc là đối tượng được sử dụng tài sản là đất đai ở nước ta. Do đó mà họ không là đối tượng được đứng tên trong sổ đỏ.
Luật đất đai 2013 và Bộ luật dân sự 2015 hiện hành không thừa nhận các giao dịch “nhờ đứng tên hộ” khi mua nhà đất. Tuy nhiên, các loại giao dịch ngầm này đã được thiết lập không ít trên thực tế vì các lý do khác nhau. Chủ yếu tập trung vào 2 nhóm đối tượng sau:
– Đối tượng mà không có quyền thực hiện các giao dịch, điển hình như là người nước ngoài.
– Đối tượng mà được quyền thực hiện giao dịch nhưng họ không muốn thực hiện, ví dụ như cán bộ, viên chức nhà nước vì họ lo ngại việc công khai, kiểm kê tài sản; hay những người vướng nợ nần chồng chất mà có nguy cơ hoặc là đang bị khởi kiện; Những người đang bị thi hành án dân sự theo bản án có hiệu lực của Tòa; Những người không muốn những người khác biết việc mình sở hữu tài sản vì các lý do tế nhị,…
Về hình thức, các giao dịch “đứng tên hộ” sẽ thường được lập thành giấy viết tay và có đủ chữ ký của các bên, dĩ nhiên là loại giấy tờ này không thể công chứng, chứng thực được. Trường hợp mà không có giấy viết tay thì cũng có những căn cứ để chứng minh việc “nhờ đứng tên hộ” này trên thực tế như là bản ghi âm, có người làm chứng, sao kê chuyển khoản ngân hàng,…
Dưới góc độ pháp lý thì các giao dịch “nhờ đứng tên hộ” sẽ không phát sinh hiệu lực vì giao dịch đó không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên là trên thực tiễn xét xử thì lại cho thấy việc giải quyết những tranh chấp mà phát sinh từ loại giao dịch này nó không đơn thuần như vậy.
Có hai trường hợp thường xảy khi Tòa ra phán quyết:
Trường hợp 1: Tòa sẽ công nhận về quyền sử dụng, sở hữu nhà đất của bên nguyên đơn (người nhờ đứng tên hộ) nếu như tại thời điểm giải quyết vụ án, bên nguyên đơn đã có đủ điều kiện để đứng tên nhà đất theo đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp này thì thường Tòa sẽ tuyên bị đơn (người mà được nhờ đứng tên giùm) phải có nghĩa vụ thực hiện những thủ tục chuyển nhượng lại đất cho nguyên đơn. Nếu như họ không tự nguyện thực hiện thì bên nguyên đơn có thể tự mình đơn phương sử dụng bản án để làm căn cứ yêu cầu các cơ quan chức năng có thẩm quyền đăng ký tên của mình vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và huỷ tên của người kia đi.
Trường hợp 2: Tòa án sẽ không công nhận về quyền sở hữu, sử dụng nhà đất của người nhờ đứng tên giùm nếu như tại thời điểm giải quyết vụ án mà người nhờ đứng tên giùm không đủ các điều kiện để đứng tên nhà đất theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp này thì Tòa sẽ tuyên bị đơn sẽ phải trả lại khoản tiền mua nhà cho bên nguyên đơn và các phần giá trị tăng thêm của phần nhà đất tại thời điểm Tòa án giải quyết vụ án.
