Trình tự thủ tục mua chung cư năm 2023

Hiện nay, cư dân tại các thành phố lớn đều có xu hướng ưa thích sống tại các căn hộ chung cư thay vì nhà mặt đất như trước đây. Lý do là vì tính tiện dụng của những căn hộ chung cư, vị trí địa lý thuận lợi cùng với hệ thống an ninh nghiêm ngặt, các cơ sở vui chơi, thể thao, mua sắm đều được tích hợp vào những căn hộ này. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa nắm rõ quy định pháp luật liên quan đến thủ tục mua bán chung cư hiện nay. Nhiều độc giả băn khoăn không biết Trình tự thủ tục mua chung cư thực hiện như thế nào? Lệ phí làm thủ tục mua chung cư là bao nhiêu? Mẫu hợp mua bán chung cư hiện nay là mẫu nào? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Chung cư là gì?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc là sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu những căn hộ độc lập trong nhà chung cư đó. Phần diện tích chung này là phần sở hữu không thể phân chia.

Mọi người đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư.

Điều kiện để được mua bán chung cư

Điều kiện của chung cư

Căn hộ chung cư được tham gia vào các giao dịch mua bán khi đáp ứng đủ các điều kiện như sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện của bên bán

Bên bán, mua căn hộ chung cư, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải có đủ các điều kiện như sau:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Điều kiện của bên mua

Bên mua, thuê mua nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện như sau:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Điều kiện của chủ đầu tư

Nếu bạn mua nhà chung cư trực tiếp với chủ đầu tư (nhà ở hình thành trong tương lai) thì chủ đầu tư cần phải đáp ứng đủ những điều kiện như sau mới có thể được phép bán căn hộ chung cư:

– Điều kiện 1: Có đầy đủ giấy tờ theo quy định

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, cụ thể như sau:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Theo đó, chủ đầu tư phải có đủ giấy tờ sau:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,
• Hồ sơ dự án,
• Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,
• Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

– Điều kiện 2: Phải có thông báo về việc đủ điều kiện được bán của cơ quan Nhà nước

• Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
• Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Trình tự thủ tục mua chung cư

Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hai bên tự thỏa thuận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Sau khi đã thỏa thuận hai bên tiến hành ký kết hợp đồng và làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán.

Hai bên cần phải chuẩn bị giấy tờ để công chứng hợp đồng mua bán như sau:

– Bên bán:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng).
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp căn hộ là tài sản chung vợ chồng thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn).

– Bên mua:

• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp người mua đã kết hôn thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã đăng ký kết hôn).

Sau khi công chứng xong thì các bên thực hiện thủ tục kê khai nghĩa vụ tài chính

Bước 2: Kê khai thuế 

Khi mua bán căn hộ chung cư người mua và người bán phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

– Người bán nộp thuế thu nhập cá nhân với thời hạn kê khai thuế như sau:

•  Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
• Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

– Người mua kê khai và nộp lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

Với những khoản thuế và lệ phí nêu trên các bên có thể tự thảo thuận về ngươi nộp, có thể thỏa thuận người mua sẽ nộp tất cả chi phí hoặc ngược lại.

– Hồ sơ khai thuế bao gồm các loại giấy tờ sau:

+ Đối với hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC
• Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
• Hợp đồng mua bán nhà ở.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

+ Đối với hồ sơ khai lệ phí trước bạ 

• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
• Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
• Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.

Bước 3: Thủ tục sang tên giấy chứng nhận

Các bên cần thực hiện thủ tục như sau:

– Hồ sơ sang căn hộ chung cư cần những loại giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK
• Bản gốc giấy chứng nhận đã được cấp của người bán
• Hợp đồng mua bán đã được công chứng/chứng thực.

– Nộp hồ sơ

• Các bên có thể nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa
• Nếu có nhu cầu các bên có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã.

Mẫu hợp mua bán chung cư

Bạn có thể tham khảo và tải về Mẫu hợp mua bán chung cư tại đây:

Lệ phí làm thủ tục mua chung cư gồm những khoản nào?

Lệ phí khi làm thủ tục mua bán chung cư gồm những khoản sau:

(1) Phí công chứng: Phí này sẽ do hai bên thoả thuận và nếu thoả thuận bên bán nộp phí, thù lao công chứng cho tổ chức hành nghề công chứng thì bên bán có trách nhiệm nộp loại phí này.

(2) Mức lệ phí trước bạ

Mức lệ phí trước bạ được xác định như sau:

• Khi giá bán căn hộ chung cư cao hơn mức giá mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định 

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

• Khi giá mua bán chung cư bằng hoặc thấp hơn mức giá Ủy ban nhân dân tỉnh quy định

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

(3) Thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại điểm c khoản 5 Thông tư 111/2013/TT-BTC, người có thu nhập từ mua bán bất động sản (trong đó có chung cư) là đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Mức thu thuế bằng 2% giá mua bán trong hợp đồng hoặc theo bảng giá đất của Nhà nước (hợp đồng mua bán không ghi giá hoặc giá thấp hơn giá đất của Nhà nước).

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Thủ tục mua chung cư” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới giá đền bù tài sản trên đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102

Câu hỏi thường gặp