Thủ tục pháp lý khi mua chung cư 2022

28/09/2022 | 11:44 13 lượt xem Hương Giang

Gần đây, chung cư đã trở thành xu hướng của người dân ở các đô thị. Nhiều người thắc mắc không biết thủ tục pháp lý khi mua chung cư năm 2022 như thế nào? Điều kiện mua bán nhà chung cư năm 2022 là gì? Các khoản chi phí phải nộp khi làm thủ tục pháp lý mua chung cư năm 2022 bao gồm những khoản nào? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được hướng dẫn thủ tục pháp lý khi mua chung cư năm 2022 và những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

Chung cư là gì?

Chung cư được hiểu là một khu nhà gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong những căn hộ riêng, khép kín, được thiết kế có hệ thống hạ tầng được sử dụng tập thế chung. Đây là loại hình nhà ở phổ biến tại những đô thị lớn, các thành phố lớn có kinh tế phát triển mạnh, chuyên sử dụng cho nhu cầu nhà ở của người dân, hộ gia đình, đảm bảo tiện nghi và có sự đảm bảo về an ninh, phù hợp với người trẻ độc thân, vợ chồng mới cưới hoặc các gia đình nhiều thế hệ.

Điều kiện mua bán nhà chung cư năm 2022

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014. Điều kiện nhà ở để tham gia vào thủ tục mua nhà chung cư, phải đáp ứng các điều kiện sau:

  • Không thuộc diện có thông báo giải tỏa, quyết định thu hồi đất, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
  • Trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, thì phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
  • Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu. Hoặc đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thủ tục pháp lý khi mua chung cư năm 2022

Giai đoạn 1: Thoả thuận ban đầu

Đây là bước đầu tiên và có vai trò quyết định trong việc có đạt thành thoả thuận mua bán chung cư không. Theo đó, người mua phải lựa chọn căn chung cư phù hợp với nhu cầu của mình cùng với đạt được thoả thuận về giá cả, thời gian thực hiện mua bán, bàn giao căn hộ… với bên bán.

Giai đoạn 2: Đặt cọc mua chung cư (nếu có)

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo đó, đặt cọc là biện pháp bảo đảm việc mua bán chung cư sẽ được thực hiện mà không phải là thủ tục bắt buộc. Do đó, nếu các bên có thoả thuận thì các bên sẽ thực hiện đặt cọc trước khi mua bán chính thức. Tuy nhiên, nói thêm là, đặt cọc cũng không phải giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Do đó, hai bên có thể tự viết tay với nhau về thoả thuận này.

Nếu muốn được đảm bảo tính pháp lý thì các bên có thể lựa chọn đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư theo thủ tục tại bài viết này.

Thủ tục pháp lý khi mua chung cư
Thủ tục pháp lý khi mua chung cư

Giai đoạn 3: Công chứng hợp đồng mua bán chung cư

Không giống hợp đồng đặt cọc có thể không cần công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng mua bán chung cư thì bắt buộc phải công chứng theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 trừ trường hợp nhà chung cư này là:

  • Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước.
  • Nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
  • Một trong các bên là tổ chức đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản (theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP).

Để công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua và người bán phải thực hiện theo các thủ tục dưới đây:

Hồ sơ cần có: Theo Điều 40, 41 Luật Công chứng, hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán chung cư gồm: Phiếu yêu cầu công chứng; giấy tờ tuỳ thân của các bên (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu…); giấy tờ về căn hộ chung cư; hợp đồng uỷ quyền (nếu có)…

Địa điểm công chứng: Tổ chức hành nghề công chứng gồm Phòng hoặc Văn phòng công chứng (theo khoản 4 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014).

Thời gian giải quyết: 02 – 10 ngày làm việc.

Giai đoạn 4: Sang tên chung cư cho người mua

Sau khi ký kết hợp đồng mua bán chung cư, giao tiền mua bán cùng các giấy tờ liên quan đến căn hộ chung cư, bên mua sẽ thực hiện thủ tục sang tên căn hộ chung cư. Theo đó, khi sang tên căn hộ, các bên sẽ phải thực hiện các bước sau đây:

+ Hai bên phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng làm thủ tục mua nhà chung cư. Các bên cần chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng.
Hồ sơ gồm có:

  • Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của bên bán.
  • Bản sao giấy tờ tùy thân của bên bán và bên mua.
  • Dự thảo hợp đồng mua bán nhà ở.
  • Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu).
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng).
  • Tờ khai lệ phí trước bạ.
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Nộp lệ phí và thuế trước bạ tại Chi cục thuế trong quá trình làm thủ tục mua nhà chung cư.
+ Đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Các bên nộp hồ sơ đăng ký gồm có: Hợp đồng đã công chứng, bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Các khoản chi phí phải nộp khi mua chung cư năm 2022

Không giống với việc mua chung cư mới tại dự án của chủ đầu tư, người dân phải nộp các khoản tiền khi mua chung cư cũ trong các giai đoạn: Tiền mua bán, tiền phí công chứng hợp đồng mua bán, phí sang tên và thuế, lệ phí sang tên Sổ đỏ. Cụ thể:

– Tiền mua bán: Khi thoả thuận mua bán chung cư cũ, đây là khoản tiền chắc chắn người mua phải thanh toán cho bên bán. Khoản tiền này do các bên thoả thuận và bên mua có thể trả toàn bộ số tiền mua bán hoặc có thể đặt cọc trước một khoản tiền sau đó trả nốt số tiền còn lại khi ký hợp đồng mua bán.

– Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư: Do giao dịch mua bán chung cư là giao dịch bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nên khi mua chung cư, bên mua phải thanh toán phí công chứng nếu các bên thoả thuận bên mua nộp. Trong đó, phí công chứng gồm lệ phí công chứng và thù lao công chứng.

+ Phí công chứng: Tính dựa theo giá trị của căn chung cư.

+ Thù lao công chứng: Theo quy định của từng tổ chức hành nghề công chứng.

– Phí sang tên Sổ đỏ: Phí này gồm phí thẩm định hồ sơ thường dao động từ 500.000 – 05 triệu đồng; phí cấp bìa Sổ đỏ thường là 100.000 đồng/giấy.

– Lệ phí trước bạ: 0,5% giá tính lệ phí trước bạ.

– Thuế thu nhập cá nhân: Khoản thuế này theo quy định là do bên bán phải nộp. Tuy nhiên, nếu các bên thoả thuận bên mua nộp và trừ trực tiếp số tiền thuế vào giá mua bán thì bên mua sẽ nộp khoản này. Số tiền tính thuế thu nhập cá nhân là 2% giá tính thuế thu nhập cá nhân.

Một số lưu ý khi làm thủ tục pháp lý khi mua chung cư năm 2022

Trước khi tiến hành làm thủ tục mua nhà chung cư nên quan tâm về tính pháp lý của căn hộ đó. Bằng cách mượn sổ hồng hoặc sổ hồng photo của chủ nhà, ra địa chính phường, xã nơi tọa lạc của căn hộ. Để hỏi xem tình trạng pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không.

Liệt kê những vấn đề cần phải thỏa thuận như: đặt cọc bao nhiêu, thời gian giao nhận nhà, chi phí công chứng, các loại thuế.

Khi ký hợp đồng công chứng thì thanh toán bao nhiêu phần trăm. Và giữ lại bao nhiêu để làm giấy tờ.

Để an toàn cho người mua nhà thì khi đặt cọc, nên có hợp đồng rõ ràng. Hoặc ra cơ quan có thẩm quyền công chứng.

Đối với tài sản có giá trị lớn, khi đặt cọc nên thông qua bên thứ 3 là ngân hàng cho an toàn.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Thủ tục pháp lý khi mua chung cư”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Có được ủy quyền cho người khác làm thủ tục mua chung cư không?

Theo quy định, khi mua bán chung cư, các bên có thể uỷ quyền cho người khác trong các bước ký hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng mua bán và sang tên căn hộ chung cư

Vay thế chấp ngân hàng mua chung cư bằng chính căn chung cư đó có được không?

Theo quy định, người dân có thể thế chấp bằng một tài sản khác có giá trị hơn số tiền cần vay hoặc thế chấp bằng chính căn chung cư đó.

Theo quy định, có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư không?

Theo quy định, khi chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận thì người mua có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.