Thủ tục mua bán chung cư đang xây dựng năm 2022

28/09/2022 | 14:07 32 lượt xem Hương Giang

Mua nhà chung cư là xu hướng gần đây của các cư dân sống ở các thành phố lớn. Vậy Thủ tục mua bán chung cư đang xây dựng năm 2022 thực hiện như thế nào? Điều kiện mua bán chung cư đang xây dựng năm 2022 là gì? Quy định về tư cách chủ thể của chủ đầu tư chung cư năm 2022 ra sao? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

Chung cư là gì?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Theo đó, tòa nhà chung cư được hiểu là một khối nhà độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Điều kiện mua bán chung cư đang xây dựng năm 2022

Chung cư đang trong quá trình xây dựng được hiểu là “bất động sản hình thành trong tương lai”. Chung cư đang trong quá trình xây dựng muốn đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2.Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Như vậy, người mua chung cư đang trong quá trình xây dựng phải kiểm tra bất động sản này có đảm bảo được 2 điều kiện:

Một là, dự án phải đầy đủ những giấy tờ nêu tại Khoản 1, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 như liệt kê trên đây. Trong đó đặc biệt chú ý đến giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đây là căn cứ để chứng minh quyền của chủ đầu tư đối với quyền sử dụng đất đang tiến hành xây dựng dự án chung cư, và là một trong những cơ sở quan trọng để xác lập tư cách chủ thể của chủ đầu tư như đã phân tích tại mục 1.

Hai là, phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cụ thể là Sở xây dựng xác nhận dự án chung cư đang trong quá trình xây dựng được đưa vào kinh doanh. Người mua lưu ý cần xem kỹ văn bản này, vì có thể phần trích yếu nội dung văn bản ghi là “thông báo nhà ở đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh”, nhưng nội dung lại thể hiện rằng chưa đủ điều kiện. Trên thực tế cách soạn thảo văn bản này dễ gây nhầm lẫn, thậm chí đánh lừa người mua.

Thủ tục mua bán chung cư đang xây dựng
Thủ tục mua bán chung cư đang xây dựng

Quy định về tư cách chủ thể của chủ đầu tư chung cư năm 2022

Tư cách chủ thể của chủ đầu tư trong giao dịch dân sự được hiểu là năng lực chủ thể của chủ đầu tư bao gồm năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. Khác với cá nhân, tư cách chủ thể của chủ đầu tư là pháp nhân được xác lập vào thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép và mất đi khi chủ đầu tư là pháp nhân chấm dứt hoạt động.

Vì vậy, trước khi giao kết hợp đồng với Chủ đầu tư, người mua phải có được thông tin về giấy phép đăng ký kinh doanh, ngành nghề hoạt động của Chủ đầu tư, để từ đó xác định tư cách chủ thể của chủ đầu tư trong quan hệ mua bán chung cư đang trong quá trình xây dựng với người mua. Tránh trường hợp người mua giao dịch với chủ đầu tư không có đầy đủ tư cách chủ thể, dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định pháp luật.

Thủ tục mua bán chung cư đang xây dựng năm 2022

Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hai bên tự thỏa thuận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Sau khi đã thỏa thuận hai bên tiến hành ký kết hợp đồng và làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán. Hai bên cần phải chuẩn bị giấy tờ để công chứng hợp đồng mua bán như sau:

Bên bán:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng).
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp căn hộ là tài sản chung vợ chồng thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
  • Sổ hộ khẩu.
  • Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn).

Bên mua:

  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp người mua đã kết hôn thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
  • Sổ hộ khẩu.
  • Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã đăng ký kết hôn).

Bước 2: Kê khai thuế 

Sau khi công chứng xong thì các bên thực hiện thủ tục kê khai nghĩa vụ tài chính. Khi mua bán căn hộ chung cư người mua và người bán phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

Người bán nộp thuế thu nhập cá nhân với thời hạn kê khai thuế như sau:

  • Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
  • Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

Người mua kê khai và nộp lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư (thời điểm nộp hồ sơ sang tên). Với những khoản thuế và lệ phí nêu trên các bên có thể tự thảo thuận về ngươi nộp, có thể thỏa thuận người mua sẽ nộp tất cả chi phí hoặc ngược lại. Hồ sơ khai thuế bao gồm các loại giấy tờ sau:

+ Đối với hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC
  • Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
  • Hợp đồng mua bán nhà ở.
  • Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

+ Đối với hồ sơ khai lệ phí trước bạ 

  • Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
  • Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
  • Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
  • Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.

Cách tính tiền thuế:

+ Thuế thu nhập cá nhân được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

+ Mức lệ phí trước bạ được xác định như sau:

  • Khi giá bán căn hộ chung cư cao hơn mức giá mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định 

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

  • Khi giá mua bán chung cư bằng hoặc thấp hơn mức giá Ủy ban nhân dân tỉnh quy định

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

Bước 3: Thủ tục sang tên giấy chứng nhận

Các bên cần thực hiện thủ tục như sau:

Hồ sơ sang căn hộ chung cư cần những loại giấy tờ sau:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK
  • Bản gốc giấy chứng nhận đã được cấp của người bán
  • Hợp đồng mua bán đã được công chứng/chứng thực.

Các bên có thể nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa. Nếu có nhu cầu các bên có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Thủ tục mua bán chung cư đang xây dựng”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư có được thế chấp dự án tại ngân hàng để vay vốn không?

Theo quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó

Xử lý như thế nào khi chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết?

Theo quy định, trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Trước khi bán chung cư đang xây dựng, chủ đầu tư có cần thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước không?

Theo quy định, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.