Hoạt động sản xuất kinh doanh các mặt hàng tiêu dùng ngày càng trở nên phổ biến trong xã hội hiện nay. Cá nhân, tổ chức khi tiến hành hoạt động này cần chuẩn bị các cơ sở vật chất, mặt bằng, địa điểm nhà xưởng để chứa đựng, bảo quản, chế biến hàng hóa. Tuy nhiên, vấn đề chuyển nhượng nhà xưởng hiện nay gây không ít khó khăn và vướng mắc trên thực tế. Vậy cụ thể, theo quy định pháp luật về nhà dất, trình tự Thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng thực hiện như thế nào? Hồ sơ chuyển nhượng nhà xưởng gồm những giấy tờ gì? Nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng gồm những nội dung cơ bản nào? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Nhà xưởng là gì?
Nhà xưởng hay còn gọi là nhà công nghiệp, có diện tích và quy mô lớn hơn nhiều so với nhà ở, văn phòng hay cửa hàng thông thường. Mỗi nhà xưởng là nơi tập trung nhân lực, trang thiết bị, nguyên vật liệu,… phục vụ cho một quy trình sản xuất, chế biến nhất định. Bên cạnh đó, nhà xưởng còn là nơi chứa đựng, bảo quản hàng hóa trong khi chờ vận chuyển đến bộ phận, khu công nghiệp khác hay phân phối ra thị trường.
Điều kiện mua bán chuyển nhượng nhà xưởng
Để thực hiện giao dịch bán tài sản gắn liền với đất thuê của nhà nước thì các doanh nghiệp cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1,2, Điều 189, Luật đất đai năm 2013 như sau:
Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
Đối với người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
- Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
- Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó
Hồ sơ chuyển nhượng nhà xưởng gồm những giấy tờ gì?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, Hồ sơ chuyển nhượng nhà xưởng gồm những giấy tờ như sau:
Trường hợp chuyển nhượng nhà xưởng không bao gồm chuuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;
– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất;
– Giấy phép đăng
Trường hợp chuyển nhượng nhà xưởng bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài các loại giấy tờ trên còn cần thêm:
– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng gồm những nội dung cơ bản nào?
Sau khi thống nhất được giá mua bán nhà xưởng hợp lý, 02 bên sẽ tiến hành xem xét các điều kiện pháp lý của nhà xưởng và thành lập mẫu hợp đồng mua bán nhà xưởng. Trong đó, cần đảm bảo có đủ các nội dung như sau:
- Thông tin pháp nhân đầy đủ của bên cho thuê và bên thuê (tên – địa chỉ – giấy tờ tùy thân – số điện thoại – giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp – địa chỉ email… của cá nhân hoặc doanh nghiệp)
- Thời gian lập, giao kết hợp đồng
- Thời hạn hợp đồng (tổng thời hạn sử dụng đất còn lại)
- Thông tin đầy đủ về đất cho thuê: địa chỉ (ghi rõ số tờ – số thửa và các đơn vị hành chính theo cấp), diện tích,..
- Diện tích xây dựng
- Diện tích sử dụng
- Nguồn gốc nhà xưởng
- Mục đích sử dụng của bên mua (lĩnh vực sản xuất, kinh doanh)
- Giá bán nhà xưởng và các phí dịch vụ liên quan
- Phương thức thanh toán, thời điểm thanh toán
- Quyền – nghĩa vụ của bên bán và bên mua
- Nội dung thỏa thuận về chấm dứt hợp đồng
- Thỏa thuận về phương thức giải quyết tranh chấp
- Cam kết của các bên
- Chữ ký và đóng dấu của 02 bên (Hiệu lực của hợp đồng)
Ngoài các yếu tố nêu trên, 02 bên sẽ thực hiện thêm hợp đồng cọc mua nhà xưởng trước khi làm hợp đồng mua bán nhà xưởng chính thức. Trong đó, tiền đặt cọc mua nhà xưởng thường sẽ được quy định như sau:
- Hai bên thỏa thuận bên mua sẽ đặt cọc trước một phần cho bên bán để đảm bảo sẽ mua bán. Tiền đặt cọc phải được thể hiện tại hợp đồng đặt cọc số …..
- Số tiền đặt cọc này sẽ được chuyển thành tiền mua nhà xưởng. Khấu trừ vào đợt thanh toán đầu tiên (chia làm mấy đợt để thanh toán).
- Sau khi nhận tiền đặt cọc, nếu bên bán thay đổi ý kiến. Không bán cho bên mua nữa thì phải hoàn trả cho bên mua số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận. Ngược lại, nếu bên mua thay đổi ý kiến, không mua nữa thì phải chịu mất tiền cọc.
- Trong điều khoản giá mua bán nhà xưởng sẽ có nhắc đến số tiền cọc này. Tổng tiền cọc sẽ được trừ trực tiếp vào số tiền bên mua phải thanh toán cho bên bán.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng
Bạn có thể tham khảo và tải về Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng tại đây:
Thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng
Thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng thực hiện như sau:
Bước 1: Có văn bản gửi Ban quản lý các khu công nghiệp xin chủ trương chuyển nhượng nhà xưởng hoặc chuyển nhượng nhà xưởng cùng với quyền sử dụng đất (nêu rõ lý do chuyển nhượng và mục tiêu của bên nhận chuyển nhượng).
Ban quản lý các khu công nghiệp sẽ xem xét lý do chuyển nhượng và mục tiêu ngành nghề của bên nhận chuyển nhượng về sự phù hợp với quy hoạch của khu công nghiệp để đồng ý hoặc không đồng ý bằng văn bản đối với việc chuyển nhượng nhà xưởng hoặc chuyển nhượng nhà xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất của doanh nghiệp.
Bước 2: Khi được chấp thuận cho phép chuyển nhượng của Ban quản lý các khu công nghiệp, công ty chuyển nhượng nộp hồ sơ xin chấm dứt hoạt động, đề nghị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư, giải thể doanh nghiệp trước thời hạn.
Công ty tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng hoặc hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng. Công ty bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận đầu tư.
Thuế chuyển nhượng nhà xưởng là bao nhiêu?
Theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì chỉ có duy nhất quyền sở hữu một quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
Do đó, thuế chuyển nhượng nhà xưởng được tính chung với thuế chuyển nhượng thửa đất gắn liền với nhà xưởng. Hay nói cách khác, thuế chuyển nhượng nhà xưởng là thuế chuyển nhượng thửa đất gắn liền với nhà xưởng.
Căn cứ Công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế. Theo Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 của Công văn này quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau: “Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân: Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.”
Thông tư 92/2015/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh và Nghị định 12/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế cũng ghi nhận mức thuế suất khi chuyển nhượng bất động sản là 2%.
Như vậy, mức chuyển nhượng nhà xưởng là 2%.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là phí gia hạn thời gian sử dụng đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp
Sau khi chuyển nhượng nhà xưởng bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất hoàn toàn thuộc về người được chuyển nhượng. Người được chuyển nhượng có nghĩa vụ đóng tiền thuê đất cho Cơ quan Nhà nước và tiến hành việc kê khai, nộp thuế hằng năm.
Trong Luật đất đai 2013 hiện nay quy định rất rõ về giao dịch mua bán tài sản gắn liền với đất thuê của nhà nước. Doanh nghiệp có quyền được chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp và khu chế xuất, nhưng cần phải đáp ứng các điều kiện để thực hiện giao dịch này theo quy định của pháp luật về vấn đề này.
Tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Do vậy, trường hợp Xây dựng nhà xưởng trên đất ở không thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền , nhưng phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai để xây dựng nhà xưởng trên đất ở của mình.
