Luật nhà ở là văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan lập pháp ban hành nhằm điều chỉnh những giao dịch mua bán, cho thuê, chuyển nhượng,… và những mối quan hệ phát sinh liên quan đến nhà ở. Song, văn bản Luật nhà ở hiện nay còn tồn tại một số bất cập và vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định vào thực tế. Nhiều độc giả gửi câu hỏi đến cho Luật sư thắc mắc không biết Những bất cập về vấn đề sở hữu nhà ở hiện nay là gì? Luật sư tháo gỡ vướng mắc Luật Nhà ở về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội như thế nào? Có những Những vướng mắc liên quan đến việc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư nào? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết sau đây của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Những bất cập về vấn đề sở hữu nhà ở hiện nay
(1) Quy định chung về sở hữu nhà ở:
Tại Luật Nhà ở 2014 đã có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư, hết thời hạn sử dụng nhà chung cư mà không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, trong thời gian qua việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là hai thành phố lớn là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn gặp nhiều khó khăn (cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ, trong đó có khoảng 600 nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm, cần phải phá dỡ, xây dựng lại (cụ thể như Hà Nội có khoảng 179 nhà chung cư nguy hiểm, Thành phố Hồ Chí Minh có 130 nhà chung cư nguy hiểm), tuy nhiên, số lượng nhà chung cư đã được phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại thì rất thấp).
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khó khăn trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn, do đó các chủ sở hữu không thực hiện việc di dời, phá dỡ nhà chung cư ngay cả khi nhà chung cư không còn đủ điều kiện cho an toàn sử dụng.
Vì vậy, cần thiết phải bổ sung quy định cụ thể về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng và quy định cụ thể quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.
(2) Quy định về nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:
Một là, quy định về thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn phân tán tại Luật Nhà ở năm 2014 và văn bản dưới luật, chưa thể hiện rõ trách nhiệm cụ thể của từng cơ quan trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, một số địa phương vẫn còn phân giao trách nhiệm quản lý nhà ở không đúng quy định.
Hai là, hiệu lực hiệu quả trong quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn chưa bảo đảm, vẫn còn hiện tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được bố trí sử dụng.
(3) Quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam:
Một là, pháp luật về đất đai không có quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ngoài dự án để xây dựng nhà ở, dẫn đến hạn chế quyền phát triển nhà ở của đối tượng này; không có quy định đối tượng sử dụng đất là cá nhân, tổ chức nước ngoài, trong khi đó, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu đối với nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, điều này gây khó khăn trong việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho đối tượng là cá nhân, tổ chức nước ngoài.
Hai là, quy định về khu vực không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở còn có cách hiểu khác nhau, một số quy định còn chưa rõ ràng cần phải được sửa đổi, bổ sung hoặc còn đang tản mát tại các văn bản dưới luật nên cần thiết phải luật hóa để bảo đảm tính pháp lý trong thực hiện.
Ba là, số lượng sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài trong thời gian vừa qua vẫn còn hạn chế so với nguồn cung về nhà ở trong nước và so với số lượng người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, chưa là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.
Tháo gỡ vướng mắc Luật Nhà ở về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội
Những vướng mắc Luật Nhà ở về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội
Một là, việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện kinh tế – địa lý của từng vùng, miền, địa phương và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.
Hai là, thiếu các mô hình dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đảm bảo cung cấp số lượng lớn nhà ở xã hội cho người dân tại các thành phố lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp.
Giải pháp
Bộ Xây dựng cho biết, hiện Bộ đang chủ trì nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có nội dung về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội nhằm xử lý triệt để những bất cập liên quan đến quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Trên thực tế, quy định nêu trên đã có nhiều ý kiến cho rằng không phù hợp. Nhiều ý kiến cho rằng việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích… Việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án sẽ giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ.
Khi đầu tư dự án, doanh nghiệp thường chủ động tự đi mua đất và lẽ ra được quyền tự do kinh doanh phù hợp theo quy định, không làm những điều pháp luật cấm, Do đó, việc buộc doanh nghiệp phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội là có phần khiên cưỡng. Có ý kiến cho rằng, đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập thì cho phép doanh nghiệp được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển nhà ở xã hội hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.
Trong khi đó, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thay vì áp đặt, nên điều chỉnh quy định theo hướng phù hợp với phát triển nhà ở xã hội sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động. Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho nhà nước theo giá thị trường.
Nếu cho doanh nghiệp lựa chọn nộp tiền thay vì triển khai, cũng cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc được hạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội, chứ không nên hòa chung vào vốn ngân sách như hiện nay.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đã đề xuất các phương án sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo hướng bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Thay vào đó, cơ quan này bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Với đề xuất này, theo các chuyên gia nếu được chấp thuận thì thời gian tới hy vọng một số vướng mắc của nhà ở xã hội sẽ được tháo gỡ. Nguồn cung của loại hình nhà ở này dự kiến sẽ tăng để đáp ứng nhu cầu của người dân.
Trên đây là thông tin giải đáp cho những vướng mắc Luật Nhà ở về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.
Những vướng mắc liên quan đến việc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
Việc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư trong Luật Nhà ở 2014 còn có một số tồn tại, bất cập như:
(i) các nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư và hình thức bố trí tái định cư chưa cụ thể nên các địa phương vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện;
(ii) nhiều dự án nhà ở tái định cư được xây dựng trước năm 2014 không đáp ứng yêu cầu của người dân về tái định cư dẫn đến một số quỹ nhà ở phục vụ tái định cư đã hình thành đầu tư xây dựng, không còn nhu cầu sử dụng gây lãng phí tài sản Nhà nước nhưng chưa có cơ chế chuyển đổi quỹ nhà này sang mục đích khác;
(iii) mặc dù quy định của Luật Nhà ở đã cho phép hình thức mua hoặc đặt hàng nhà ở thương mại hoặc sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư nhưng cơ chế thực hiện vẫn chưa được quy định cụ thể, do đó một số địa phương chưa có đủ cơ sở pháp lý để triển khai.
Tựu chung lại, khi sửa đổi luật nhà ở, các nhà lập pháp cần hoàn thiện, thống nhất, đồng bộ quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng và hình thức sử dụng đất phù hợp với mỗi loại hình. Cần có khung pháp lý hoàn thiện về đầu tư, xây dựng, sử dụng, chuyển nhượng, góp vốn và các cơ chế hợp tác đối với loại bất động sản đặc thù này.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Vướng mắc Luật Nhà ở”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như download hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Pháp luật cần hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch.
Các nhà lập pháp cần hoàn thiện quy định pháp luật về việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, giao dịch loại hình bất động sản mới là bất động sản nghỉ dưỡng. Đây được dự đoán sẽ là kênh đầu tư tiềm năng trong tương lai và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch. Hiện nay các quy định pháp luật về xác định quyền sở hữu và giao dịch của loại bất động sản này đang có rất nhiều vướng mắc, cần được tháo gỡ sớm.
Hiện nay chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ. Cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra nhằm tránh trường hợp khi phát sinh tranh chấp do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về phân chia lợi nhuận thì không có cơ sở để giải quyết thấu đáo.
Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa dự liệu, điều chỉnh đối với trường hợp cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa chủ sở hữu bất động sản du lịch (mà phổ biến nhất là condotel) với các chủ sở hữu trong hệ thống kinh doanh bất động sản du lịch ở các nước khác trên thế giới. Các quy định về huy động vốn chủ yếu thông qua bán bất động sản hình thành trong tương lai mà chưa đa dạng hóa các loại hình huy động vốn khác.
