Sổ đỏ chung cư có thời hạn bao nhiêu năm?

Vấn đề ở chung cư, thời hạn chung cư vẫn đang là chủ đề hot trong vấn đề pháp lý nước nhà. Có rất nhiều dự thảo, kiến nghị được đưa ra về trong những Hội nghị Quốc hội về vấn đề hạn sử dụng của sổ đỏ chung cư. Với những câu hỏi được đặt ra khi thời gian sử dụng đất không phải là vĩnh viễn, vậy sổ đỏ chung cư có thời hạn bạn nhiêu năm? Niên hạn sử dụng sổ hồng là bao nhiêu năm, có sử dụng vĩnh viễn được không?… là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất.

Tư vấn luật đất đai xin phép được trình bày những nội dung liên quan đến vấn đề. Hi vọng sẽ cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích.

Căn cứ pháp lý

• Luật nhà ở
• Nghị định 99/2015/NĐ-CP
• Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn

Theo quy định, chung cư 50 năm chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm kể từ khi chủ đầu tư bàn giao đất. Những doanh nghiệp chủ đầu tư được giao đất để tiến hành xây dựng thì chỉ được sử dụng trong vòng 50, sau 50 năm khu đất đó sẽ được xây dựng cho một dự án khác, hoặc xây dựng các công trình công cộng,… Chia thành 2 dạng là:

• Chung cư sổ hồng 50 năm là chung cư thuộc dự án đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50 năm hoặc 30 năm. Sau khi hết hạn sử dụng chung cư bạn hoàn toàn có thể gia hạn để tiếp tục sống và sinh hoạt.
• Chung cư 50 năm hợp đồng thuê (dạng condotel và officetel): Loại này cũng được sở hữu trong vòng 50 năm nhưng khi hết hạn thuê thì coi như chấm dứt và không được đền bù gì.

Chung cư sổ hồng vĩnh viễn là chung cư thuộc dự án được quy hoạch đất đai do nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức Đất sở hữu lâu dài. Theo đó, sau khi xây dựng và bàn giao cho khách hàng thì khách hàng sẽ được cấp một cuốn sổ hồng sở hữu lâu dài. Theo luật đất đai, sau 50 năm chung cư xuống cấp thì chủ chung cư sẽ được đền bù 1 suất tái định cư hoặc một căn chung cư mới.

Quyền lợi của người có quyền sở hữu nhà chung cư

Tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở) có quy định các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì được bố trí tái định cư.

Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng.

Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại điều 36 của luật Nhà ở 2014. Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc bố trí chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại cũng như việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt.

Như vậy, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ chung cư đã được đảm bảo hơn. Qua đó, các hộ gia đình, cá nhân sẽ an tâm hơn khi lựa chọn nhà chung cư làm nơi an cư lạc nghiệp.

Chung cư có thời hạn?

Thị trường bất động sản tuần qua lại dậy sóng, khi Bộ Xây dựng đưa ra ý kiến dự thảo lần 2 Luật Nhà ở sửa đổi. Trong đó, nội dung được quan tâm nhất thời điểm này là Bộ tiếp tục đề xuất 2 phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Cách đây vài tháng, dự thảo lần 1 đã được đưa ra, với rất nhiều ý kiến tranh luận trái chiều về chủ đề này. Vậy đề xuất dự thảo lần 2 này sẽ có những điểm gì mới?

Hai phương án đã được Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra. Ở đây, một phương án là giữ nguyên theo quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu. Còn qua trao đổi với phóng viên VTV, Bộ Xây dựng cho biết, đang nghiêng về phương án còn lại, tức là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Rất nhiều người dân thắc mắc, vậy có nghĩa là chung cư sẽ sở hữu 50 – 70 năm. Nhưng thực tế cách tính của Bộ Xây dựng lại không phải là như vậy.

Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ theo chất lượng công trình xây dựng và theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình được phân thành các cấp sau đây:

Đầu tiên là nhóm cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; Cấp 2 là từ 50 – 100 năm; cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 20 năm. Thực tế, rất ít nhà chung cư thuộc loại công trình 3 và 4. Như vậy, thời hạn sở hữu chung cư có thể là từ 50 năm trở lên.

Sổ đỏ chung cư có thời hạn bao nhiêu năm?

Sổ đỏ chung cư là tên gọi tắt của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) được cấp cho chủ sở hữu các căn hộ chung cư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại. Hình thức, nội dung của giấy chứng nhận được cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư được tuân thủ theo quy định của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT với mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành sử dụng thống nhất trong cả nước.

Theo đó, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được thể hiện ở trang 2 của giấy chứng nhận tại mục 2. Nhà ở tại phần đ. Cụ thể, điểm đ khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, cách thể hiện thời hạn sở hữu căn hộ chung cư trong giấy chứng nhận như sau:

3. Trường hợp tài sản là căn hộ chung cư thì thể hiện các nội dung theo quy định như sau:

đ) Thời hạn được sở hữu ghi đối với các trường hợp như sau:

• Trường hợp mua căn hộ chung cư có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu “-/-“;

Theo quy định trên, có 2 thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được ghi nhận trên giấy chứng nhận là:

• Chung cư sở hữu có thời hạn xác định: Thời hạn sở hữu của chung cư ghi trên giấy chứng nhận được căn cứ theo hợp đồng mua bán hoặc theo cấp công trình và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có chung cư (khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014). Nếu thuộc trường hợp này, trên giấy chứng nhận sẽ ghi rõ ngày tháng năm hết thời hạn sở hữu;
• Chung cư không xác định thời hạn sở hữu: Là những trường hợp chung cư không xác định thời hạn sở hữu cụ thể theo hợp đồng mua bán hoặc theo cấp công trình, kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có chung cư. Nếu thuộc trường hợp này thì trên giấy chứng nhận sẽ có ký hiệu -/- tại phần thời hạn sở hữu;

Thực tế, giấy chứng nhận cấp cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư được cấp theo cả hai trường hợp nhưng giấy chứng nhận có ký hiệu -/- tại phần thời hạn sở hữu căn chung cư nhiều hơn một chút so với trường hợp còn lại. Trước khi mua bán căn hộ chung cư, bạn nên kiểm tra kỹ lưỡng các thông tin pháp lý về căn hộ chung cư có trên giấy chứng nhận để tránh rủi ro, giảm thiểu những tranh chấp có thể phát sinh.

Kết luận: Thời hạn sở hữu chung cư được ghi nhận trên sổ hồng/giấy chứng nhận hiện nay được dựa trên căn cứ hợp đồng mua bán hoặc cấp công trình, kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có chung cư. Cụ thể, thời hạn sở hữu chung cư hiện nay là không quá 50 năm hoặc là không xác định thời hạn sở hữu.

Thời hạn sử dụng đất để xây chung cư

Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“3…
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”.
Theo quy định trên thì thời hạn sử dụng đất dùng để xây nhà chung cư không giống nhau mà được xác định theo thời hạn của dự án (phổ biến là 50 năm). Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn xác định theo dự án.

Ví dụ: Dự án thuê đất để xây dựng chung cư có thời hạn sử dụng là 50 năm, khi hết 50 năm nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng tối đa không quá 50 năm.

Khi chung cư hết hạn thì xử lý như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 99 Luật nhà ở năm 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau:
Trường hợp 1: Được tiếp tục sử dụng
-Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá vỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá vỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
-Nhà chung cư không thuộc diện bị phá vỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả cac chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Trường hợp 2: Không được tiếp tục sử dụng
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cứ mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Quy định của pháp luật nhà ở chung cư mới nhất
• Nên mua đất dự án hay đất thổ cư quy định mới
• Khách hàng quan tâm những gì khi mua chung cư

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Sổ đỏ chung cư có thời hạn bao nhiêu năm” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như hợp đồng đặt cọc nhà đất đơn giản…. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp