Quy trình cấp đất dịch vụ năm 2022

09/09/2022 | 15:43 51 lượt xem Hương Giang

Hiện nay, nhiều người đang quan tâm về đất dịch vụ và những quy định pháp luật liên quan đến quy trình cấp đất dịch vụ. Cụ thể, nhiều người thắc mắc không biết đất dịch vụ có được bán hay chuyển nhượng không? Đất dịch vụ có được xây nhà và cấp sổ đỏ không? Nếu có thì Quy trình cấp sổ đỏ đất dịch vụ như thế nào? Chi phí cấp sổ đỏ đất dịch vụ là bao nhiêu? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc này nhé.

Căn cứ pháp lý

Đất dịch vụ là gì?

Đất dịch vụ (hay còn gọi là Đất thương mại) là diện tích đất có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện xây dựng các dự án. Đất dịch vụ hay còn gọi là đất thương mại, dùng để chỉ hai loại đất sau:

  • Đất được Nhà nước quy hoạch và phân cho công dân hoặc các hộ gia đình có đất nông nghiệp nhưng đã bị thu hồi, để phục vụ cho các dự án khác.
  • Đất đấu thầu ở một số khu vực công cộng theo các mô hình Đô thị mới như chợ hay bến xe,…

Tuy nhiên cụm từ “đất dịch vụ” chủ yếu được nhắc tới như loại đất thứ nhất, tức là dạng đất đặc thù chuyên dùng để đền bù cho trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp. Để sử dụng đất nông nghiệp cho các mục đích khác nhau như phục vụ dự án, Nhà nước đã có những chính sách thu hồi đất nông nghiệp. Theo đó, người dân sẽ mất đi phần đất canh tác này và điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới nghề nghiệp cũng như thu nhập của người dân. Bởi vậy, pháp luật có những quy định riêng để bồi thường, hỗ trợ cho người dân trong những trường hợp bị thu hồi đất.

Đặc điểm của đất dịch vụ

Đất dịch vụ mang những đặc điểm như sau:

– Về cơ sở hạ tầng của đất dịch vụ sẽ được xây dựng tại thời điểm trước hoặc xây đồng thời với xây dựng khu đô thị, điều này là một cơ hội để để người dân có thêm những điều kiện thuận lợi nhất để tạo ra nguồn kinh tế, nguồn thu nhập cho bản thân từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống của gia đình và xã hội.

– Đất dịch vụ thường có vị trí nằm ở rìa hoặc nằm trong các khu đô thị có cơ sở hạ tầng, giao thông thuận lợi hoặc nằm trong các dự án khu đô thị mới nào đó. Nói chung là vị trí được đánh giá là đẹp và có tiềm năng phát triển trong tương lai.

– Tiếp theo, đối với những hộ dân có đất dịch vụ khi họ làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở thì sẽ không phải mất khoản phí sử dụng mà vẫn được bồi thường theo giá đất nếu nhà nước thu hồi đất.

– Diện tích của mảnh đất không được quy định rõ ràng tuy nhiên có thể rơi vào khoảng 40-50 m2 tùy theo quy định hoặc quy hoạch của từng vùng, từng vị trí.

– Theo quy định tại Điều 125 Luật đất đai năm 2013 thì người dân có đất dịch vụ có thể sử dụng điện tích đất của mình lâu dài như đối với đất ở. Nếu thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật hiện hành. Khi muốn xây nhà cao tầng, hoặc công trình xây dựng cao tầng trên đất dịch vụ cần phải bảo đảm sao cho việc xây dựng sát theo quy hoạch khu vực nói chung.

Quy trình cấp đất dịch vụ
Quy trình cấp đất dịch vụ

Đất dịch vụ có được xây nhà và cấp sổ đỏ không?

Theo quy chế sử dụng đất dịch vụ của người sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ tương tự như đất ở. Đất dịch vụ được xác định là đất phục vụ ở và kinh doanh nên hiện tại pháp luật không có quy định cụ thể về việc xây nhà trên đất dịch vụ. Đồng thời, pháp luật cũng không cấm xây nhà trên đất thương mại dịch vụ nên hoàn toàn thực hiện việc xây nhà để ở. Tuy nhiên, khi quyết định xây nhà, bạn cần phải xin giấy phép xây dựng cho căn nhà theo quy định về cấp phép xây dựng.

Nhiều người cũng băn khoăn “đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?”. Xét về mặt pháp lý, đất dịch vụ là đất được Nhà nước giao bồi thường cho những người bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình. Loại đất này được giao sử dụng lâu dài nhưng chưa có sổ đỏ. Bởi vậy, người sử dụng đất không thể chuyển nhượng. Thực tế, đất dịch vụ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khi làm thủ tục chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ở.

Đất dịch vụ có được bán/chuyển nhượng không?

Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Tuy nhiên, đất dịch vụ cũng có loại chưa quyết định giao đất đang chờ cơ  quan có thẩm quyền hoàn thiên mặt bằng và thủ tục thì bạn không thể thực hiện thủ tục mua bán/chuyển nhượng. Đất đã có quyết định giao, cấp sổ đỏ thì bạn hoàn toàn có thể chuyện nhương, mua bán như bình thường.

Quy trình cấp sổ đỏ đất dịch vụ

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ làm sổ đỏ đất dịch vụ

Bạn chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ đất dịch vụ như sau:

  • Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dịch vụ theo mẫu quy định.
  • Thông tin giấy tờ chứng thực về nguồn gốc đất dịch vụ đang sử dụng (đất có giấy tờ đầy đủ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013) hoặc giấy xác nhận đất dịch vụ do UBND xã cấp.
  • Thông tin biên bản xét duyệt hội đồng xét duyệt cấp.
  • 2 tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Được quy định theo mẫu 01/LPTB nếu có).
  • 2 tờ khai tiền sử dụng đất (Theo mẫu số 01-05/TSDĐ nếu có).
  • 2 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Theo mẫu 11/TK-TNCN nếu có).
  • 2 bản thông tin giấy tờ khác liên quan về việc miễn giảm nộp tiền sử dụng đất (nếu có)
  • 2 đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).
  • Thông tin bản án của Tòa án, biên bản thi hành án và quyết định thi hành án tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, quyết định từ các cấp (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ làm sổ đỏ đất dịch vụ

Bạn chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ đất dịch vụ như chúng tôi đã phân tích trên sau đó thực hiện nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở tài nguyên và môi trường.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết yêu cầu

Sau khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, bạn sẽ nhận được giấy xác nhận đã nhận hồ sơ và giấy hẹn báo kết quả hồ sơ sau 03 ngày làm việc.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ thẩm quyền và theo quy định pháp luật mà quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất dịch vụ của bạn hay không cấp giấy chứng nhận.

Bước 4: Trả kết quả

Nếu thửa đất dịch vụ của bạn thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kinh nghiệm mua đất dịch vụ

Kinh nghiệm khi giao dịch đất dịch vụ là gì hẳn là mối quan tâm đối với cả các nhà đầu tư bất động sản mới vào nghề và thậm chí cả với những người “lão luyện”. Nếu bạn thực sự có hứng thú với loại hình đất dịch vụ hiện nay thì có thể tham khảo một số kinh nghiệm dưới đây:

Cân nhắc rủi ro cẩn thận:

Đất dịch vụ có thể mang đến cho người mua một khoản siêu lợi nhuận nhưng kèm theo đó cũng có rất nhiều rủi ro, bởi hầu hết đất dịch vụ tại thời điểm giao kết là không có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), thời gian chờ đợi được giao đất sẽ tương đối lâu và diện tích đất trên giấy tờ và thực tế có thể không chính xác.

Xem xét việc đặt cọc tiền mua đất dịch vụ:

Như đã nói ở trên, đất dịch vụ hầu hết là đất chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên nếu chủ sở hữu mảnh đất bạn muốn mua đang trong thời gian chờ được cấp sổ đỏ hoặc các loại Giấy chứng nhận có giá trị tương đương thì bạn không nên tiến hành mua đứt. Bạn nên đảm bảo mình đang giao dịch với chủ sở hữu của mảnh đất và xác minh rõ được các giấy tờ nhà đất có liên quan thì mới giao đủ số tiền.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Quy trình cấp đất dịch vụ”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Làm sổ đất dịch vụ mất bao nhiêu thời gian?

Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dịch vụ được quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai là không quá 30 ngày làm việc.
Tuy nhiên trong một số trường hợp như thửa đất dịch vụ của bạn được đo đạc lại, bạn chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai… thì thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dịch vụ có thể kéo dài hơn.

Chi phí cấp sổ đỏ đất dịch vụ là bao nhiêu?

Khi bạn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất dịch vụ (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy. Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp.
Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dịch vụ, bạn còn có thể phải đóng thêm lệ phí trước bạ trừ một số trường hợp pháp luật quy định được miễn lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích

Có được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không?

Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;”
Như vậy, đất thương mại dịch vụ là đất phi nông nghiệp nên được chuyển sang đất ở.