Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được xây dựng do vốn từ ngân sách Nhà nước đầu tư xây dựng để dành cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội. Hiện nay có các loại hình nhà ở xã hội như nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thấp tầng liền kề…. Với mỗi loại hình nhà ở xã hội khác nhau thì sẽ có những quy chuẩn kỹ thuật khác nhau. Vậy “Quy định về chung cư nhà ở xã hội” hiện nay được quy định cụ thể như thế nào?. hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, bố tôi là đối tượng người có công với cách mạng. hiện nay bố tôi đang muốn mua một căn chung cư để ở. Tôi nghe nói đối tượng người có công sẽ được hưởng chính sách hỗ trợ và được mua nhà ở xã hội. Luật sư cho tôi hỏi là bố tôi có được phép mua chung cư là nhà ở xã hội không ạ?. Nếu được thì căn nhà này thì có diện tích tối thiểu là bao nhiêu ạ?.
Các loại nhà ở xã hội hiện nay
Nhà ở xã hội được Luật nhà ở 2014 định nghĩa cụ thể tại khoản 7 điều 3 như sau:
“Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng; được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.”
Theo đó, mặc dù là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước nhưng phải đáp ứng tiêu chuẩn; về diện tích, quy định về xây dựng và kết cấu hạ tầng theo từng loại nhà cụ thể.
Điều 55 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:
– Là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
– Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kể, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
Các nhóm đối tượng đủ điều kiện hỗ trợ mua nhà ở xã hội năm 2021; được quy định tại điều 49 Luật nhà ở 2014; quy định về 10 nhóm đối tượng được hỗ trợ mua nhà ở xã hội bao gồm:
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Quy định về chung cư nhà ở xã hội
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Chung cư nhà ở xã hội là loại hình nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước. Cơ quan chủ quản có thể là trung ương hoặc chính quyền địa phương tại nơi đó. Ngoài ra cũng có thể là do một tổ chức phi lợi nhuận nào đó cung cấp. Loại hình dự án này sẽ ưu tiên cho một số đối tượng xã hội là: Công chức, viên chức, người có thu nhập thấp chưa có nhà ở…
Thực chất loại hình dự án này là một chính sách ưu đãi của nhà nước nhằm giúp những đối tượng có thu nhập thấp tiếp cận cơ hội sở hữu nhà ở, căn hộ chung cư với mức giá thấp. Việc này giúp người lao động có thể tiếp cận với dịch vụ nhà ở an toàn hơn so với việc thuê nhà. Đương nhiên chất lượng cuộc sống cũng được nâng lên đáng kể.
Tại Điểm a Khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Khoản 6 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định như sau:
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mồi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đỏ phê duyệt điều chỉnh.
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Có nên mua chung cư nhà ở xã hội không?
Tình trạng nhập cư về các thành phố lớn đang gây nên nhiều bất ổn về vấn đề định cư và nhu cầu nhà ở. Những khu nhà ở xã hội thường được xây dựng để phục vụ tầng lớp lao động có thu nhập thấp. Tạo điều kiện hỗ trợ cho hộ an cư lạc nghiệp, đáp ứng nhu cầu sinh sống lâu dài mà không cần bỏ ra số tiền mua nhà quá lớn.
Ưu điểm của nhà ở xã hội
– Giá cả: Đây là phân khúc căn hộ chung cư rất phù hợp với các hộ gia đình có thu nhập thấp do được Nhà nước trợ giá.
– Hệ thống tiện ích: Hiện nay, có rất nhiều khu chung cư xã hội được trang bị hệ thống giáo dục, khu vui chơi,…
– Kiến trúc xây dựng: Nhà ở xã hội vẫn đảm bảo được chất lượng cũng như nhu cầu sinh hoạt của các hộ gia đình.
– Thời gian thi công: Thời gian thi công của những dự án nhà ở xã hội thường tương đối nhanh chóng. Cư dân sớm được bàn giao nhà và ổn định cuộc sống
Nhược điểm của nhà ở xã hội
Bên cạnh các ưu điểm thì nhà ở xã hội vẫn tồn tại nhiều hạn chế. Người mua cần tìm hiểu kỹ trước khi quyết định có nên mua nhà ở xã hội không.
– Các dự án nhà ở xã hội thường nằm khá xa trung tâm. Vị trí giao thông thường không mấy thuận tiện, chất lượng dịch vụ không đảm bảo.
– Tiện ích và nội thất của nhà ở xã hội cũng không hiện đại, chất lượng như nhà đất hay căn hộ chung cư trung cấp, cao cấp.
– Ngoại trừ trường hợp vay vốn để mua chính căn hộ xã hội, người mua không thể thế chấp ngân hàng ngoại.
– Diện tích mỗi căn hộ chỉ có thể từ 30-70m2 trên 1 căn hộ. Với những gia đình có nhu cầu về sử dụng diện tích rộng hơn sẽ rất khó. Chính vì vậy với chính sách này thực sự chưa đáp ứng hết được nhu cầu của người dân.
– Nếu muốn chuyển nhượng phải chuyển nhượng cho đúng đối tượng đủ điều kiện.
– Hạn chế tiếp theo đó là gia chủ không được bán căn hộ trong vòng 5 năm đầu tính từ lúc mua. Nếu có nhu cầu thực sự cần bán thì phải có sự đồng ý của nhà nước, chủ đầu tư và những người mua đó cũng phải thuộc diện được hưởng chính sách mua nhà xã hội.
– Chỉ những hộ gia đình nằm trong chính sách của nhà nước hay thuộc diện hộ nghèo mới được phép mua nhà ở xã hội
– Thủ tục mua nhà ở xã hội tương đối rắc rối và cần nhiều loại hồ sơ phức tạp. Đặc biệt, bạn không có quyền chuyển nhượng bán lại chênh lệch như căn hộ thương mại.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Quy định về chung cư nhà ở xã hội” .Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn Luật đất đai.com với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Quy trình xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
- Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không?
- Thù lao môi giới và hoa hồng môi giới?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm như sau:
“Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”.
Theo đó, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ thì chủ đầu tư phải chuẩn hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Mặt khác, thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ khi nhận được hồ sơ đề nghị là 15 ngày làm việc (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Trong thời gian tối thiểu là 5 năm bạn tuyệt đối không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức thế nào. Trong trường hợp người mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác mà gắn liền với đất thì người mua sẽ được phép bán lại hoặc thế chấp mới nhất.
Và trong thời gian chưa đủ 5 năm, kể từ khi tiền mua nhà được trả hết, nếu người mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được phép bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư hoặc những đối tượng cho phép được quy định trước đó.
Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
…”.
Như vậy, phải có Sổ hồng mới được bán chung cư.
Tuy nhiên, vẫn có trường hợp được bán chung cư theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư (bản chất là thế chỗ trong hợp đồng); nội dung này được quy định tại khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.”.
