Xin chào Luật sư. Hiện nay tôi đang có dự định sẽ xây dựng một căn nhà mới tại đô thị trên diện tích đất được bố mẹ cho thừa kế. Tôi có nghe nói về việc xây dựng nhà ở tại đô thị đã có những quy định thay đổi, không biết có đúng như vậy hay không? Quy định kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở hiện nay như thế nào? Tôi sẽ cần phải chú ý những vấn đề gì khi xây dựng để tránh bị xử phạt hành chính? Mong được luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Luật Xây dựng sửa đổi bổ sung năm 2020
Quy định xây dựng nhà ở đô thị 2023 có gì thay đổi?
Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng 2020, Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành có một số quy định có sự thay đổi mà chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình xây dựng cần quan tâm, tuân thủ để tránh bị xử phạt hoặc bị tháo dỡ theo quy định pháp luật. Cụ thể như sau:
Một là, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Trừ trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng 2020, chủ đầu tư/chủ sở hữu nhà ở tại đô thị phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi tiến hành khởi công/thi công công trình xây dựng. Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, một số cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cấp giấy phép xây dựng (ví dụ như Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế) và Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Trong đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện được quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình là nhà ở riêng lẻ, công trình cấp III, cấp IV; Các công trình còn lại thuộc thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã bỏ thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của Bộ Xây dựng như Luật Xây dựng 2014 trước đây).
Hai là, đáp ứng các điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị
Chủ đầu tư nhà ở tại đô thị được cấp giấy phép xây dựng nếu thỏa mãn đồng thời các điều kiện được quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 về tính phù hợp quy hoạch, đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ/an toàn hạ tầng kỹ thuật, có thiết kế xây dựng đảm bảo thỏa mãn điều kiện pháp luật và có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ. Cụ thể:
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
…
Ba là, được cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công
Để được xây dựng nhà ở tại đô thị thì chủ đầu tư phải được cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình. Do không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nên nếu chủ đầu tư không được cấp giấy phép xây dựng thì không được khởi công/thi công xây dựng nhà ở.
Bốn là, việc xây dựng nhà ở tại đô thị phải đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch xây dựng
Chủ đầu tư công trình xây dựng nhà ở tại đô thị phải đảm bảo nhà ở tại đô thị phù hợp với các tiêu chuẩn thiết kế, quy chuẩn về quy hoạch/quy chuẩn về kỹ thuật, quy hoạch về xây dựng tại vị trí đất nơi có công trình.
Ví dụ, việc xây dựng phải phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng TCVN 01:2021/BXD được ban hành tại Thông tư 01/2021/TT-BXD; Hoặc phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết 1/500, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn,…
Năm là, phải thực hiện đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề khi xây dựng nhà ở
Chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình nhà ở tại đô thị phải đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề khi xây dựng nhà ở mà có công trình liền kề. Việc đảm bảo an toàn thường được thể hiện bằng việc tránh sụt lún/hoặc gây ảnh hưởng đến kết cấu của công trình lân cận hoặc đảm bảo an toàn trong xây dựng như không được rơi vãi vật liệu xây dựng gây nguy hiểm cho người, tài sản liền kề..
Như vậy, có một số quy định xây dựng nhà ở đô thị theo Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 mà chủ đầu tư/chủ sở hữu nhà ở đô thị cần phải chú ý tuân thủ, thực hiện theo đúng pháp luật để tránh bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc không được xây dựng nhà ở.
Quy định kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở năm 2023 như thế nào?
Theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD quy định về Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở như sau:
– Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2;
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m;
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2.
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
– Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông (bảng 4.4), hoặc phải bố trí đường đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.
Ngoài ra, theo quy định 04/2008/QĐ-BXD cũng đề cập đến những lô đất có vị trí trong hẻm với các mức diện tích như sau:
Lô đất trong hẻm có diện tích dưới 15m2:
– Chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 3m chỉ được cải tạo, sửa sang hiện trạng, không được phép xây dựng mới.
– Chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên được cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới với quy mô một tầng có chiều cao không quá 8,8m.
Lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2:
– Chiều rộng hoặc chiều sâu nhỏ hơn 2m: nếu đã tồn tại thì được phép sửa chữa, cải tạo theo hiện trạng.
– Có chiều rộng từ 2m đến 3m: được phép cải tạo, sửa chữa, xây dựng tối đa 2 tầng, chiều cao không quá 12,2m.
– Có chiều rộng từ 3m trở lên được phép cải tạo, sửa chữa, xây dựng tối đa 3 tầng và chiều cao không quá 15,6m.
Một số hành vi bị tăng mức phạt khi xây dựng nhà ở đô thị hiện nay
Điều 15, Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về mức phạt một số hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng tăng cao hơn so với trước đây. Theo đó, chủ đầu tư/chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ sẽ bị xử phạt hành chính, bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như tháo dỡ phần công trình xây dựng nhà ở bị vi phạm/hoặc buộc phải có biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công xây dựng… Cụ thể như sau:
Một là, chủ đầu tư phải thông báo về ngày khởi công cho cơ quan quản lý
Chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình xây dựng có nghĩa vụ gửi văn bản thông báo ngày khởi công xây dựng nhà ở tại đô thị tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cơ quan cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị và cơ quan chuyên môn về xây dựng). Ví dụ như chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải gửi văn bản thông báo ngày khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị tới Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở, Phòng quản lý đô thị thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Nếu không thực hiện thông báo ngày khởi công thì chủ đầu tư có thể bị xử phạt lên đến 10 triệu đồng (khoản 1 Điều 15 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Hai là, phải đảm bảo an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công
Chủ đầu tư nhà ở tại đô thị phải có các biện pháp nhằm đảm bảo an toàn, bảo vệ môi trường trong suốt quá trình thi công công trình xây dựng nhà ở đô thị. Nếu chủ đầu tư không thực hiện việc đảm bảo an toàn trong thi công công trình xây dựng hoặc bảo vệ môi trường thì có thể bị phạt tiền với mức cao nhất là 50 triệu đồng (khoản 2 Điều 15 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Ba là, chủ đầu tư bị xử phạt hành chính đối với hành vi xây dựng sai giấy phép đã được cấp
Mức phạt đối với hành vi xây dựng sai giấy phép được cấp lên đến 40 triệu đồng hoặc đến 70 triệu đồng nếu nhà ở nằm trong khu bảo tồn/hoặc khu di tích lịch sử – văn hóa (khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Bốn là, phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình
Chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình để tránh bị phạt tiền với mức tối đa là 80 triệu đồng hoặc lên đến 100 triệu đồng nếu nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn/khu di tích lịch sử – văn hóa (khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP);
Năm là, chủ đầu tư phải đảm bảo an toàn cho công trình lân cận trong suốt quá trình thi công xây dựng nhà ở
Nếu việc xây dựng nhà ở tại đô thị vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình mà gây sụt, lún, nứt hoặc hư hỏng công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác thì bị xử phạt với mức phạt tối đa là 40 triệu đồng (khoản 5 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Mức xử phạt này có thể lên đến 60 triệu đồng nếu hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo tồn/hoặc khu di tích lịch sử văn hóa.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Quy định kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở năm 2023 như thế nào?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn thỏa thuận bồi thường thu hồi đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GPXD đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp GPXD trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GPXD thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GPXD đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.
– Cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi GPXD do mình cấp.
– Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD không thu hồi GPXD đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi GPXD.
Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp GPXD có các quyền sau:
– Yêu cầu cơ quan cấp GPXD giải thích, hướng dẫn và thực hiện đúng các quy định về cấp GPXD;
– Khiếu nại, khởi kiện, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong việc cấp GPXD;
– Được khởi công xây dựng công trình theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014.
Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp GPXD có các nghĩa vụ sau:
– Nộp đầy đủ hồ sơ và lệ phí cấp GPXD;
– Chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của nội dung hồ sơ đề nghị cấp GPXD;
– Thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc;
– Thực hiện đúng nội dung của GPXD.
