Các trường hợp nhà ở được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước hay còn gọi là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước sẽ thuộc sự quản lý của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và việc sử dụng những căn nhà này phải được thực hiện theo các quy định của pháp luật. Vậy việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định như thế nào và “Những trường hợp nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước không được bán”?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu về những vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, bố mẹ tôi có một căn nhà tập thể do cơ quan cấp từ năm 1992, căn nhà này thuộc sở hữu của Nhà nước nhưng trên giấy chứng nhận của căn nhà này do bố mẹ tôi đứng tên. Luật sư cho tôi hỏi là bây giờ bố mje tôi muốn bán căn nhà này đi thì có được không ạ?.
Nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là gì?
Theo quy định khoản 4 Điều 80 Luật Nhà ở 2014, Nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước là nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả, tránh thất thoát, lãng phí; việc bán, cho thuê, cho thuê mua, thu hồi nhà ở và quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải thực hiện theo đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do doanh nghiệp hoặc hợp tác xã quản lý
Hoạt động quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng quản lý vận hành nhà ở thực hiện và được hưởng các cơ chế ưu đãi như đối với dịch vụ công ích.
Việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan có trách nhiệm quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại mục 2.b quyết định.
Thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Đối với nhà ở công vụ thì chỉ được sử dụng để cho thuê, đối với nhà ở xã hội thì được xây dựng để cho thuê, cho thuê mua; trường hợp không còn nhu cầu sử dụng hoặc phải di dời đến địa điểm khác mà không thuộc diện phải phá dỡ hoặc cần tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác thì Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm thẩm định để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định việc chuyển đổi công năng sử dụng và thực hiện quản lý cho thuê hoặc
Người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
Người trả lại nhà ở công vụ nếu không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định tại các điểm a, e và h khoản 1 Điều 84 của Luật Nhà ở năm 2014 và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ thì cơ quan, tổ chức đang trực tiếp quản lý, sử dụng người này có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi người đó sinh sống căn cứ vào tình hình cụ thể để giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội hoặc giao đất ở để họ xây dựng nhà ở.
Trên thực tế, có nhiều nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước đang được bán thanh lý, hóa giá cho hộ gia đình, cá nhân đang thuê nhà ở đó. Giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước chính là số tiền mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được mua hóa giá, thanh lý nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.
Đối tượng nào được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước?
Căn cứ khoản 1 Điều 63 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước như sau:
Đối tượng, điều kiện được mua và điều kiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
1. Người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước phải thuộc các đối tượng được bố trí nhà ở theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 của Nghị định này.
…
Theo khoản 1 Điều 57 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về đối tượng thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước như sau:
Đối tượng và điều kiện thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
1. Đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Nghị định này là người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương) và các đối tượng được bố trí nhà ở theo quy định tại Khoản 1 Điều 61 của Nghị định này, trừ trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật.
…
Theo quy định trên, đối tượng được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:
- Đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP là người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương).
- Đối tượng thuê nhà ở được cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 nhưng từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 mới hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng để phân phối cho cán bộ, công nhân viên thuê theo Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương;
- Người đang thuê nhà ở trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 nhưng thuộc diện phải điều chuyển công tác và Nhà nước yêu cầu phải trả lại nhà ở đang thuê, sau đó được cơ quan nhà nước bố trí cho thuê nhà ở khác sau ngày 27 tháng 11 năm 1992;
- Người đang thuê nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 đến trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
- Người đang thuê nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 05 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày 19 tháng 01 năm 2007.
Người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước phải đáp ứng các điều kiện nào?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 63 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 11 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định về điều kiện đối với người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước như sau:
Đối tượng, điều kiện được mua và điều kiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
…
2. Người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có hợp đồng thuê nhà ở ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở và có tên trong hợp đồng thuê nhà ở này (bao gồm người đại diện đứng tên hợp đồng thuê nhà ở và các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà từ đủ 18 tuổi trở lên); trường hợp có nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì các thành viên này phải thỏa thuận cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở;
b) Đã đóng tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành (nếu có) tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở.
Trường hợp đã sử dụng nhà ở trước thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà ở hoặc có hợp đồng thuê nhà ở mà Nhà nước chưa thu tiền thuê nhà thì người thuê phải nộp truy thu tiền thuê nhà ở theo thời gian thực tế đã sử dụng nhà ở với giá thuê như sau: đối với thời gian sử dụng nhà ở trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 thì thu tiền thuê nhà ở theo quy định tại Quyết định số 118/TTg ngày 27 tháng 11 năm 1992 của Thủ tướng Chính phủ về giá thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương; đối với thời gian sử dụng nhà ở từ sau ngày 19 tháng 01 năm 2007 thì thu tiền thuê nhà ở theo Quyết định số 17/2008/QĐ-TTg ngày 28 tháng 01 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành giá chuẩn cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại;
c) Phải có đơn đề nghị mua nhà ở cũ đang thuê.
Như vậy, người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Có hợp đồng thuê nhà ở ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở và có tên trong hợp đồng thuê nhà ở này.
+ Đã đóng tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành (nếu có) tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Phải có đơn đề nghị mua nhà ở cũ đang thuê.
Những trường hợp nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước không được bán
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 62 Nghị định 99/2015 ngày 20/10/2015 Quy định chi tiết và Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định không được bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thuộc các trường hợp sau:
- Nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng nhà ở công vụ, quy hoạch xây dựng công trình trọng điểm quốc gia hoặc công trình trọng điểm cấp tỉnh;
- Nhà ở đã có quyết định thu hồi đất, thu hồi nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đang bố trí làm nhà ở và thuộc diện đang thực hiện xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Nhà ở gắn liền với di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng làm nhà ở công vụ, công sở, trụ sở làm việc, trường học, bệnh viện, công viên, công trình phục vụ mục đích công cộng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư; căn hộ chung cư không khép kín chưa được Nhà nước cải tạo lại, trừ trường hợp người thuê đã tự cải tạo trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành và việc sử dụng độc lập, tự nguyện, có sự đồng thuận thông qua cam kết bằng văn bản đề nghị được mua;
- Nhà biệt thự nằm trong danh mục không thuộc diện được bán mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã báo cáo và đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.
Đối với biệt thự mà địa phương thống kê, rà soát sau khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ thì các biệt thự này cũng được quản lý theo các tiêu chí mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định và đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.
Như vậy, nếu nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước mà thuộc vào các trường hợp trên thì sẽ không được bán.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Trường hợp nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước không được bán“ đã được Tư vấn Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới mẫu hợp đồng dịch vụ làm sổ đỏ. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
- Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
- Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo quy định tại Điều 83 Luật Nhà ở 2014 quy định về Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước như sau:
Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải bảo đảm công khai, minh bạch; ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy định tại Điều 82, Điều 84 và các quy định về giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở tại Chương VIII của Luật này thì còn phải thực hiện các quy định sau đây:
a) Trường hợp thuê nhà ở công vụ thì phải thực hiện quy định tại Điều 33 của Luật này;
b) Trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện quy định tại Điều 35 và Điều 41 của Luật này;
c) Trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thì phải thực hiện quy định tại Điều 62 và Điều 63 của Luật này;
d) Trường hợp cho thuê, bán nhà ở cũ thì nhà ở đó phải không có khiếu kiện, tranh chấp về quyền sử dụng và thuộc diện được cho thuê hoặc được bán theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở phải có các nội dung theo quy định tại Điều 121 của Luật này. Việc ký kết hợp đồng được quy định như sau:
a) Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội hoặc mua bán nhà ở cũ thì hợp đồng được ký giữa bên mua, bên thuê mua với cơ quan quản lý nhà ở;
b) Trường hợp thuê, thuê mua, mua bán nhà ở để phục vụ tái định cư thì hợp đồng được ký giữa người được tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư;
c) Trường hợp thuê nhà ở bao gồm thuê nhà ở cũ, thuê nhà ở công vụ, thuê nhà ở xã hội thì hợp đồng được ký giữa bên thuê với cơ quan quản lý nhà ở hoặc đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở đó.
Như vậy, đối với nhà ở công vụ thuộc sở hữu Nhà nước chỉ được cho thuê. Còn lại, đối với nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở cũ thì được phép bán.
Việc cho thuê, bán các loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải tuân thủ theo các quy định nêu trên.
Cơ quan nào chịu trách nhiệm quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước?
Căn cứ theo quy định tại Điều 39 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở (được hướng dẫn bởi Chương II Thông tư 09/2015/TT-BXD) quy định như sau:
Cơ quan, đơn vị quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Cơ quan đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn trung ương được quy định như sau:
a) Bộ Xây dựng là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ của Chính phủ; nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn trung ương; nhà ở sinh viên do các cơ sở giáo dục trực thuộc Bộ Xây dựng đang quản lý, trừ nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an mua hoặc đầu tư xây dựng quy định tại Điểm b Khoản này;
b) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ, nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an mua hoặc đầu tư xây dựng, nhà ở sinh viên do các cơ sở giáo dục trực thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đang quản lý. Riêng đối với nhà ở cũ do Bộ Quốc phòng đang quản lý thì Bộ Quốc phòng là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở này, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 64 của Nghị định này;
c) Các Bộ, ngành, cơ quan trung ương khác là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ, nhà ở sinh viên do cơ sở giáo dục trực thuộc các Bộ, ngành, cơ quan trung ương đó đang quản lý.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là đại diện chủ sở hữu đối với các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được giao quản lý trên địa bàn.
3. Cơ quan quản lý nhà ở là cơ quan được đại diện chủ sở hữu quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này giao thực hiện việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
a) Đối với Bộ, ngành, cơ quan trung ương là cơ quan được giao chức năng quản lý nhà ở trực thuộc Bộ, ngành, cơ quan trung ương đó;
b) Đối với địa phương là Sở Xây dựng;
c) Cơ sở giáo dục thực hiện việc quản lý đối với nhà ở sinh viên đang được giao quản lý.
4. Đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực chuyên môn về quản lý, vận hành nhà ở theo quy định tại Điều 105 của Luật Nhà ở được cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở giao quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Như vậy, các cơ quan trên là các cơ quan được giao trách nhiệm quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
