Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở do nguồn vốn Ngân sách Nhà nước hỗ trợ xây dựng nhằm trợ giúp cho những đối tượng đặc biệt, có hoàn cảnh khó khăn được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì nhà ở xã hội khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định thì sẽ được cấp Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng). Nhiều người dân có ý định mua nhà ở xã hội đang thắc mắc rằng sổ hồng cấp cho hà ở xã hội là sổ có thời hạn hay là sổ vĩnh viễn?. Để tìm hiểu câu trả lời cho vấn đề này, mời các bạn hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu qua bài viết “Nhà ở xã hội có sổ hồng vĩnh viễn không” dưới đây nhé.
Quy định về việc cấp sổ hồng vĩnh viễn?
Người dân có được cấp sổ hồng vĩnh viễn hay không phụ thuộc vào quy định về thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014:
Thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất gồm, đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Theo đó, trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài là loại đất được sử dụng liên tục vào một mục đích chính với thời hạn lâu dài. Tuy nhiên, đất sử dụng ổn định lâu dài không phải đất có thời hạn vĩnh viễn.
Còn đất sử dụng có thời hạn là loại đất được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, hết thời hạn này cá nhân, hộ gia đình có thể phải làm thủ tục gia hạn.
Tóm lại, dù là đất sử dụng ổn định lâu dài hay đất sử dụng có thời hạn thì cá nhân, hộ gia đình cũng không được cấp sổ đỏ, sổ hồng vĩnh viễn.
Thời hạn sử dụng chung cư
Khi mua căn hộ chung cư, người dân có quyền sở hữu căn hộ đó, đồng thời chủ sở hữu căn hộ còn có quyền sử dụng đất chung với những chủ sở hữu khác.
Khi mua chung cư người dân không được cấp sổ hồng vĩnh viễn mà phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư và thời hạn sử dụng chung cư (được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng).
Khi mua căn hộ chung cư thì bên cạnh việc sở hữu căn hộ đó, chủ sở hữu căn hộ còn có quyền sử dụng đất chung với những chủ sở hữu khác (có quyền sử dụng đất chung nhưng không chia được).
- Thời hạn sử dụng đất để xây chung cư: Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013).
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư:
Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
Đồng thời khoản 2 Điều 99 Luật này còn quy định khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau:
Được tiếp tục sử dụng
Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ những trường hợp sau:
- Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
- Nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Không được tiếp tục sử dụng
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.
Nếu phải phá dỡ sẽ thuộc một trong hai trường hợp sau: Phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư và phá dỡ để xây dựng công trình khác.
Riêng trường hợp phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư thì bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện này như sau:
- Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư.
- Nếu chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
Tóm lại, khi mua chung cư người dân không được cấp Sổ hồng vĩnh viễn mà phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư và thời hạn sử dụng chung cư (được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng). Vậy người dân không được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng vĩnh viễn cho nhà đất; mặc dù không được cấp vĩnh viễn nhưng người dân không phải lo bị mất trắng vì:
- Khi hết thời hạn sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng hoặc được Nhà nước gia hạn.
- Khi hết thời hạn sử dụng chung cư, chất lượng chung cư không bảo đảm để ở thì chung cư đó sẽ bị phá dỡ nhưng vẫn được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc ở nơi khác nếu thuộc trường hợp xây dựng chung cư trên chính mảnh đất đó; trường hợp không phù hợp với quy hoạch để tiếp tục xây chung cư thì chủ căn hộ sẽ được thuê, thuê mua, mua nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội có sổ hồng vĩnh viễn không?
Nhà ở xã hội cũng có nhưng quy đinh theo tiêu chuẩn như nhà ở thương mại, cụ thể theo Điều 55 Luật nhà ở 2014 quy định. Thời hạn sử dụng nhà ở dựa theo hai yếu tố:
- Cấp độ của công trình xây dựng.
- Kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.
Cách tính thời hạn theo cấp độ công trình xây dựng theo đơn vị quản lý chất lượng được ban hành kèm theo Thông tư số 13/2013/TT-BXD như sau:
- Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
- Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm.
- Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 đến 100 năm.
- Công trình cấp 1 có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời hạn sử dụng chung cư như sau:
“Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.”
Ngoài ra, khi chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tiến hành kiểm định:
– Nếu nhà chung cư bảo đảm chất lượng và bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu chung cư được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.
– Nếu nhà chung cư có nguy cơ sập đổ, bị hư hỏng nặng, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì ban hành kết luận kiểm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu căn hộ.
Tóm lại, giá trị pháp lý của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng nhà ở. Pháp luật không ấn định thời hạn là 50 năm nhưng thông thường sẽ ghi 50 năm; khi hết 50 năm thì vẫn được tiếp tục sử dụng chung cư nếu nhà chung cư bảo đảm chất lượng.
Mua bán nhà ở xã hội chưa có Sổ hồng có được không?
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014; một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận; trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).
Tuy nhiên, dù chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng); thì vẫn được phép mua bán nhà ở bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; cụ thể:
Căn cứ theo Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014; trường hợp chung cư chưa có Sổ hồng; thì được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Điều kiện chuyển nhượng:
Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD; điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
– Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
– Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Về hình thức mua bán:
Theo khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014; việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.
Thủ tục mua nhà ở xã hội chưa có Sổ hồng
Lưu ý: Thủ tục dưới đây áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ hồng
Theo khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD; hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
– Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
– Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
– Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên.
– Giải quyết tranh chấp.
– Các thỏa thuận khác.
Mẫu hợp đồng tham khảo theo Phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BXD.
Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp; nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên; và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu; 01 bản nộp cho cơ quan thuế; 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực khi mua chung cư chưa có sổ hồng
Đối với hộ gia đình, cá nhân; thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
– 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
– Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ về tình trạng hôn nhân,…
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Việc kê khai thuế, phí, lệ phí được thực hiện theo sự hướng dẫn của chủ đầu tư.
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Căn cứ theo khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD; sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí; bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
– Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:
+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Nhà ở xã hội có sổ hồng vĩnh viễn không“ đã được Tư vấn Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới giá thu hồi đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
- Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
- Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP:
Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì chủ sở hữu nhà ở xã hội không được chuyển nhượng trong trường hợp mua và sử dụng chưa đến 5 năm và chỉ được phép thế chấp và bán sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Nhà ở xã hội khác với các loại nhà ở riêng lẻ khác ở điều kiện chủ thể được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội là những đối tượng đặc biệt được luật định như người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, cận nghèo, người thu nhập thấp, … và phải đáp ứng các điều kiện khác như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, phải có đăng kỹ thường trú tại tỉnh, thành phồ trực thuộc trung ương…
Khi đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở đã đáp ứng điều kiện luật định và làm hồ sơ mua nhà ở xã hội thì sẽ được sở hữu nhà ở xã hội lâu dài, không có thời hạn.
Hình thức sở hữu nhà ở xã hội cũng như sở hữu nhà ở riêng lẻ nhưng chỉ áp dụng với những đối tượng đặc biệt.
– Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.
– Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
– Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
– Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
– Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
– Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.
