Nhà ở chung cư được bảo hành tối thiểu bao lâu?

Trong thời buổi hiện nay, cư dân tại các đô thị lớn hầu hết đều lựa chọn nhà chung cư để sinh sống thay vì nhà mặt đất như trước đây. Lý do là vì các căn hộ chung cư thường được xây dựng ở những ví trí địa lý thuận lợi, có đầy đủ tiện ích gồm các cơ sở ăn uống, vui chơi giải trí tích hợp, chế độ an ninh tốt,… Thêm vào đó, khi mua nhà ở chung cư, người dân còn được hưởng chế độ bảo hành sửa chữa khi không may xảy ra hư hỏng. Tuy nhiên, chế độ bảo hành nhà ở chung cư sẽ có thời hạn trong một khoảng thời gian nhất định. Vậy cụ thể, Nhà ở chung cư được bảo hành tối thiểu bao lâu? Ai có trách nhiệm bảo hành nhà ở chung cư theo quy định? Hết thời hạn bảo hành thì ai có trách nhiệm sửa chữa nếu nhà chung cư hư hỏng? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết sau đây của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở 2014

Nhà ở chung cư là loại nhà gì?

Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phần diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định về các hạng mục bảo hành nhà ở chung cư

Tại Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ các hạng mục sau đây sẽ được đưa vào danh sách bảo hành căn hộ chung cư. Theo đó, việc bảo hành sẽ bao gồm các khâu sữa chữa, khắc phục các hư hỏng của:

• Hệ thống đường nước thải, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống điện, nước, bể phốt.
• Các công trình chung như: Sàn, tường, cột, dầm, trần, mái, sân thượng, các phần ốp, cầu thang bộ, lát, trát.
• Khắc phục các trường hợp hư hỏng lớn như: Nghiêng, lún, nứt, sụt nhà.

• Khắc phục, sửa chữa các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, cho thuê nhà.

Ngược lại, những trường hợp sau sẽ không được hững trường hợp không được hưởng chế độ bảo hành căn hộ chung cư như:

• Hư hỏng căn hộ, thiết bị theo khấu hao tài sản thông thường;
• Hỏng hóc đồ đạc do lỗi của khách hàng hoặc bên thứ ba;
• Do khách hàng tự ý lắp đặt, gắn ghép, khoan tường, đục lỗ,… khiến căn hộ xuống cấp;
• Thời hạn bảo hành đã kết thúc.

Như vậy, nếu thuộc một trong các hạng mục được bảo hành nhà chung cư và trong trường hợp cond thời hạn bảo hành, cơ quan, bộ phận có trách nhiệm bảo hành các hư hỏng xảy ra cho cư dân.

Nhà ở chung cư được bảo hành tối thiểu bao lâu?

Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc bảo hành nhà ở như sau:

“Điều 85. Bảo hành nhà ở

1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.
   Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.
2. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:
   a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;
   b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.”

Như vậy, theo quy định nêu trên, thời hạn bảo hành đối với nhà chung cư là tối thiểu 60 tháng.

Ai có trách nhiệm bảo hành nhà ở chung cư?

Căn cứ theo quy định tại Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

• Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.

Căn cứ theo Điều 113, Điều 125 Luật Xây dựng 2014, nhà thầu thi công công trình xây dựng có nghĩa vụ bảo hành công trình xây dựng do mình thi công. Nội dung bảo hành công trình bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết do lỗi của nhà thầu gây ra.

Hết thời hạn bảo hành thì ai có trách nhiệm sửa chữa nếu nhà chung cư hư hỏng?

Căn cứ theo các quy định trên, nếu hư hỏng nhà chung cư còn trong thời hạn bảo hành thì trách nhiệm sửa chữa sẽ thuộc về bên bán, bên cho thuê căn hộ. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP:

“Trong thời gian bảo hành công trình xây dựng, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của công trình thì chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành.”

Trong trường hợp hết thời hạn bảo hành, nếu xảy ra hư hỏng thì trách nhiệm sửa chữa, khắc phục sẽ thuộc về chủ sở hữu căn hộ nhưng nếu việc hư hỏng xảy ra do đơn vị thi công không đảm bảo chất lượng thì chủ sở hữu căn hộ và đơn vị thi công sẽ liên đới chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định tại Khoản 6 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP:

“Nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị công trình và các nhà thầu khác có liên quan chịu trách nhiệm về chất lượng đối với phần công việc do mình thực hiện kể cả sau thời gian bảo hành.”

Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, nếu nhà chung cư xảy ra hư hỏng mà lỗi do chủ sở hữu nhà chung cư (bên mua) thì:

Căn cứ các quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP: nhà thầu thi công xây dựng có quyền từ chối bảo hành trong trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng. Đồng thời, căn cứ theo Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu nhà chung cư phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình đó gây thiệt hại cho người khác.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì nhà chung cư không?

Theo Điều 32 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về nguyên tắc bảo trì nhà chung cư cụ thể như sau:

“Điều 32. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư

1. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.
2. Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.
3. Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này.
4. Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
   a) Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;
   b) Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.
5. Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.
6. Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì.”

Như vậy, về bảo trì thì chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Nhà ở chung cư được bảo hành tối thiểu”. Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp