Nhà có sổ hồng nhưng chưa hoàn công xử lý thế nào?

09/06/2023 | 17:59 10531 lượt xem Thủy Thanh

Hoàn công nhà ở hay các công trình xây dựng khác có lẽ là khái niệm không còn xa lạ gì với người dân hiện nay, đặc biệt là đối với dân thi công xây dựng. Việc hoàn công nhà ở có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định điều kiện để cấp đổi lại sổ hồng để thể hiện sự thay đổi về hiện trạng nhà đất. Tuy nhiên nhiều người dân hiện nay lại chưa chú trọng đến việc hoàn công xây dựng gây nên tình trạng rất nhiều nhà ở chưa thực hiện thủ tục hoàn công. Vậy thì trường hợp “Nhà có sổ hồng nhưng chưa hoàn công” thì có rủi ro gì không?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu ngay nhé.

Nhà chưa hoàn công là gì?

Hoàn công là thủ tục mọi công trình nhà ở phải thực hiện để xác nhận việc xây dựng là có phép và đúng với bản vẽ. là thủ tục thực hiện khi các công trình đã được hoàn thành. Thủ tục này sẽ giúp các công trình được pháp luật thừa nhận giá trị tài sản là ngôi nhà trên đất. 

Hoàn công nhà ở theo quy định là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhà ở, nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành nhà ở sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành nhà ở. Hoàn công nhà ở còn có ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng, trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công, nhiều người còn thường gọi với cái tên khác là sổ hồng hoàn công. Hầu hết các công trình sau khi thi công xong cần phải làm thủ tục hoàn công và xin giấy phép hoàn công. 

Bên cạnh đó, hoàn công thể hiện những sửa đổi, thay đổi về thực trạng đất, công trình nhà cửa đó sau quá trình thi công. Đây chính là thủ tục bắt buộc mà sớm hay muộn chủ sở hữu đất hoặc nhà ở phải làm. Tuy nhiên, bạn nên sớm hoàn thiện để thuận tiện và tránh phiền hà sau này.

Nguyên nhân nhà chưa hoàn công

Có rất nhiều nguyên nhân, cả khách quan lẫn chủ quan dẫn tới nhà chưa hoàn công.

Nhà chưa hoàn công thường do 2 nguyên nhân chính là chủ nhà không làm thủ tục hoàn công hoặc chủ nhà lấn chiếm, xây dựng sai phép nên không được hoàn công.

Nhiều người cho rằng việc hoàn công và mua bán nhà không liên quan đến nhau. Tuy nhiên, hoàn công là thủ tục hợp thức hóa việc sở hữu căn nhà. Nếu chủ nhà không hoàn công thì việc mua bán sẽ khó thực hiện.

Và dưới đây là một số lý do phổ biến:

Nhà chưa hoàn công do xây dựng trái phép 

Trước khi xây dựng, người đứng tên Sổ đỏ phải xin giấy phép xây dựng. Nhưng trên thực tế, có rất nhiều trường hợp không xin phép xây dựng hoặc có xin phép xây dựng nhưng không xây dựng như trên giấy phép.

Cả hai trường hợp trên đều dẫn tới nhà ở không thể hoàn công.

Chủ nhà trốn tránh các nghĩa vụ tài chính

Khi thực hiện thủ tục hoàn công, chủ nhà phải thực hiện một số nghĩa vụ tài chính và cập nhật giá trị xây dựng trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để trốn tránh các khoản thuế, phí phải nộp cho cơ quan Nhà nước, chủ nhà đã không thực hiện hoàn công.

Không đủ điều kiện để hoàn công

Mặc dù chủ nhà có xin phép xây dựng và xây dựng đúng như giấy phép, song, quy định về vấn đề an ninh hoặc phòng cháy chữa cháy, môi trường không đảm bảo. Điều này cũng dẫn tới nhà ở không thể thực hiện thủ tục hoàn công.

Nhà có sổ hồng nhưng chưa hoàn công

Quy trình hoàn công công trình nhà ở

Để hoàn công cần chuẩn bị các giấy tờ, hồ sơ cụ thể như sau:

  • Giấy phép xây dựng: Là xác nhận cho phép thực hiện việc xây dựng công trình, nhà cửa,… trong phạm vi được cấp phép đối với mỗi cá nhân, tổ chức.
  • HĐ xây dựng ký kết giữa các bên (nếu có): Chủ sở hữu, chủ đầu tư,  đơn vị thiết kế, giám sát, thi công. Hợp đồng này thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ của mình trong dự án công trình xây dựng đó. Nó được soạn thảo ra giấy làm nhiều bản và có ký kết, lưu giữ lại.
  • Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng: Có form sẵn, chỉ cần điền đầy đủ, chính xác các thông tin vào.
  • Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản thẩm định bản vẽ thiết kế xây dựng công trình.
  • Bản vẽ hoàn công công trình xây dựng: Chỉ áp dụng khi thi công công trình có sai hoặc khác so với bản vẽ thiết kế ban đầu.
  • Các báo cáo về kết quả kiểm định, thử nghiệm (nếu có).
  • Giấy tờ, hồ sơ xác nhận về an toàn PCCC, vận hành thang máy của các đơn vị, cơ quan Nhà nước đối với công trình xây dựng đó (nếu có).

Ngoài ra, trong quá trình xin hoàn công có thể sẽ phát sinh thêm một số giấy tờ khác có liên quan. Bạn sẽ được các cán bộ trong các cơ quan có liên quan tư vấn thêm để hoàn thiện thủ tục.

Theo quy định mới nhất, quy trình hoàn công công trình xây dựng nhà ở  đã đơn giản và nhanh chóng hơn với 3 bước chính sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ hoàn công tại Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã hoặc cấp xã nơi công trình đang xây dựng, hoặc nộp tại sở xây dựng  tùy vào từng trường hợp áp dụng (theo mục Cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ hoàn công đã nêu trên).

Bước 2: Ủy ban nhân dân có thẩm quyền sẽ tiến hành thụ lý, kiểm tra, xem xét các giấy tờ, hồ sơ, chứng từ liên quan có đủ và hợp lệ không? Song song với đó là đối chứng với thực tế hiện trạng công trình xây dựng.

Bước 3: Sau khi kiểm tra, xem xét, Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, hoặc cấp xã xác nhận, ký kết văn bản quyết định và thông báo lại cho bên yêu cầu hoàn công.

Nhà có sổ hồng nhưng chưa hoàn công

Hoàn công xây dựng là cách gọi của một thủ tục hành chính liên quan đến việc quản lý trong lĩnh vực xây dựng của nhà nước. Nhà chưa hoàn công vẫn là nhà ở chưa đầy đủ pháp lý. Bởi lẽ, hoàn công là thủ tục hợp thức hóa việc sở hữu căn nhà, nhằm công nhận giá trị nhà trên đất và được cập nhật trên Sổ hồng.

Chính vì vậy, nhà chưa hoàn công sẽ khó có thể mua bán hay chuyển nhượng cho người khác.

Nếu nhà đã có Sổ mà chưa được hoàn công thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Điều này có nghĩa là người mua không có quyền sở hữu nhà trên đất, mà chỉ có quyền sử dụng đất. 

Không chỉ vậy, hoàn công cũng chính là điều kiện đầu tiên phải có để được đăng ký cấp hay cấp đổi sổ đỏ thể hiện về hiện trạng nhà đất . Bởi điều đó nên nếu tiến hành mua bán nhà ở chưa hoàn công thì sẽ chỉ có thể công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà.

Tuy nhiên, nếu nhà chưa hoàn công nhưng thuộc diện không phải xin giấy phép xây dựng theo quy định thì vẫn có thể mua bán mà không cần chịu sự ràng buộc về thủ tục hoàn công khi xây nhà.

Về phía người bán, điều này có thể là cái cớ để người mua ép giá ngôi nhà xuống mức thấp hơn giá trị thực. Nhưng trong trường hợp chủ nhà cũ chưa có giấy chứng nhận thì rủi ro đối với người mua sẽ tăng lên.

Do giấy phép xây dựng vẫn đứng tên chủ cũ nên người mua nếu muốn hoàn công sẽ cần chữ ký của chủ cũ trên một số giấy tờ. Rắc rối sẽ xảy ra nếu chủ cũ không có thiện chí giúp đỡ hoặc ở xa. 

Hơn nữa, nếu nhà xây dựng sai phép, người mua cũng cần tốn thêm chi phí sửa chữa, trả lại hiện trạng ngôi nhà theo đúng giấy phép xây dựng để được hoàn công. Đặc biệt, nếu cơ quan chức năng rà soát, ngôi nhà xây trái phép có thể bị cưỡng chế tháo dỡ.

Rủi ro pháp lý khi mua nhà chưa hoàn công

Có thể không được bồi thường nhà và tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.”

Như vậy, kể cả khi nhà ở không có Giấy chứng nhận vẫn được bồi thường nếu có thiệt hại như thu hồi đất mà phải tháo dỡ nhà ở; tuy nhiên, khi người dân có Giấy chứng nhận sẽ thuận tiện trong việc chứng minh nhà ở là tài sản hợp pháp.

Thủ tục hoàn công sau khi nhận chuyển nhượng sẽ rất khó khăn vì cần sự  hợp tác của chủ cũ

Khó khăn khi thực hiện hoàn công nhà về sau: Nhà chưa hoàn công nếu giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu cũ thì người mua sau này cần phải xin chữ ký của chủ cũ nếu muốn thực hiện hoàn công. Trường hợp xấu xảy ra, nếu chủ cũ không đồng ý thì rất khó để chủ sở hữu hiện tại có thể hoàn công và bán nhà nếu muốn chuyển đi.

Cản trở khi thực hiện các giao dịch mua bán, thế chấp: Nếu người mua nhà muốn đem nhà đi thế chấp, chuyển đổi… người mua phải liên hệ lại với người bán, nhờ họ phối hợp với mình đi làm thủ tục hoàn công và chịu mọi chi phí phát sinh. Trong khi đó, việc này người bán nhà phải làm trước khi thực hiện giao dịch mua bán nhà.

Có thể đối mặt chế tài hành chính về xây dựng

Hiện chưa có quy định về vấn đề này, vì pháp luật không quy định thời hạn hoàn công kể từ khi hoàn thành công trình nhà ở. Trong trường hợp không sang nhượng hay mua bán, thì gia chủ có thể dụng căn nhà này. Tuy nhiên, không thể loại trừ rủi ro bị phạt do nhà chưa hoàn công khác so với giấy phép xây dựng được Cơ quan có thẩm quyền cấp.

Hoàn công nhà ở là thủ tục nghiệm thu công trình để chứng minh ngôi nhà được xây dựng phù hợp với quy hoạch của địa phương, thiết kế đúng với giấy phép xây dựng được cấp. Như vậy, nếu nhà chưa hoàn công mà xây dựng khác so với giấy phép thì khi đem ra công chứng giao dịch, chủ sở hữu nhà có rủi ro chịu phạt vi phạm cho phần xây dựng sai nội dung giấy phép.

Thông tin liên hệ:

Vấn đề Nhà có sổ hồng nhưng chưa hoàn công” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan như là hợp đồng cho thuê nhà và đất, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Mời bạn xem thêm bài viết:

Câu hỏi thường gặp:

Cơ quan nào có thẩm quyền xử lý hồ sơ hoàn công?

Từ khái niệm hoàn công là gì, có nêu rõ nó là thủ tục hành chính nên việc xử lý chắc chắn phải có sự tham gia của các cơ quan hành chính Nhà nước. Tuy nhiên, để giúp bạn tiết kiệm thời gian, công sức, tiền bạc mà công việc được thuận lợi, hiệu quả, bạn cần nắm thông tin sau:
Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã: Áp dụng với công trình nhà ở riêng lẻ của dân và các công trình xây dựng khác đóng trên địa bàn, thuộc quận, huyện, thị xã đó.
Ủy ban nhân dân cấp xã: Với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn vùng có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới cấp xã.
Sở xây dựng: Áp dụng cho những công trình xây dựng đặc biệt, cấp 1, thuộc tôn giáo, di tích lịch sử – văn hóa, đền chùa, đình miếu, công trình trên tuyến đường hoặc trục đường giao thông lớn.

Nhà chưa hoàn công có bị phạt không?

Pháp luật không có quy định về thời hạn hoàn công sau khi xây dựng xong công trình nhà ở. Chủ nhà có thể chưa cần thực hiện thủ tục này trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên sẽ gặp nhiều khó khăn nếu muốn chuyển nhượng, thế chấp hoặc cầm cố tài sản. Phần lớn là không thể thực hiện được các thủ tục vừa nêu.
Quan điểm của nhiều người cho rằng, việc hoàn công nhà và sang tên chuyển nhượng là không liên quan đến nhau. Quan điểm này chưa hẳn đã đúng bởi hoàn công là thủ tục hợp thức hóa việc sở hữu căn nhà, nếu chủ nhà không hoàn công thì việc sang tên khi mua bán nhà đất sẽ khó thực hiện.

Nhà chưa hoàn công có làm hộ khẩu được không?

Điều kiện để có thể đăng ký thường trú (hay đăng ký hộ khẩu) là công dân có chỗ ở hợp pháp. Thuộc quyền sở hữu của mình tại tỉnh/thành phố muốn đăng ký. Vì thế, những ai muốn đăng ký hộ khẩu tại  địa phương phải có giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp. Trong trường hợp nhà của bạn chưa được hoàn hoàn công. Thì có nghĩa là bạn không thể chứng mà nhà ở của mình là hợp pháp. Vì thế không thể đăng ký tạm trú hay hộ khẩu với nhà chưa hoàn công.
Cho nên những ai có ý định mua nhà nên tìm hiểu kỹ các giấy tờ pháp lý liên quan đến ngôi nhà. Trước khi đưa ra quyết định mua nhằm tránh các rắc rối đáng tiếc xảy ra.