Dạ thưa Luật sư, tôi có cho thuê một căn nhà nay đã đến hạn hết hợp đồng giữa hai bên mà bên thuê không trả lại nhà cho tôi. Trường hợp như vậy, tôi được phép kiện bên thuê nhà theo đúng quy định pháp luật không? Xin Luật sư giải đáp giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về thuê nhà cũng như làm sáng tỏ vấn đề Người thuê nhà không chịu trả nhà. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2014
- Bộ luật Dân sự 2015
Thế nào là hợp đồng thuê nhà?
Đúng như tên gọi của mình, hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng thường được sử dụng trong quan hệ giữa người thuê và người cho thuê nhà. Đây là một loại hợp đồng thuê tài sản, có nội dung là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó có ít nhất là hai bên, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà cùng với các điều khoản khác liên quan đến việc thanh toán, giữ gìn tài sản, cho thuê lại…
Bên thuê có thể thuê nhà để ở, để dạy thêm, để mở công ty, để chứa hàng hóa, để cho thuê lại… Tuy mỗi mục đích khác nhau mà mẫu hợp đồng thuê nhà cũng không giống nhau.
Về giá thuê nhà, pháp luật cũng không hề có quy định khung cho vấn đề này mà do các bên tự thỏa thuận với nhau.
Các bên cũng tự thỏa thuận với nhau về thời hạn thuê, nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Nếu vẫn không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Căn cứ Khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 thì các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà bao gồm:
Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
Thứ hai, hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
Thứ ba, nhà ở cho thuê không còn.
Thứ tư, bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
Thứ năm, nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
Thứ sáu, đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 132 của Luật Nhà ở 2014.
Như vậy, khi thuộc một trong các trường hợp trên thì người thuê nhà có nghĩa vụ phải trả lại nhà cho bên cho thuê.
Không trả nhà khi đến hạn, người thuê có bị phạt không?
Khi hai bên ký hợp đồng thuê nhà thì có thể có thời hạn thuê hoặc không xác định thời hạn thuê. Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, các bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
– Hợp đồng thuê có thời hạn: Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn.
– Hợp đồng thuê không xác định thời hạn: Sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bên thuê nhà.
– Hai bên thoả thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Như vậy, nếu thuộc các trường hợp nêu trên, hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt. Khi chấm dứt việc thuê nhà, bên cho thuê phải trả lại nhà thuê theo đúng như tình trạng ban đầu khi thuê trừ đi các hao mòn tự nhiên hoặc đã thoả thuận sau đó theo quy định tại khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự.
Nếu giá trị của nhà thuê giảm sút so với tình trạng ban đầu khi các bên mới thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại (đã trừ đi hao mòn tự nhiên).
Đặc biệt, căn cứ khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự, nếu bên thuê cố tình chậm giao lại nhà thuê cho bên cho thuê thì bên thuê phải chịu:
– Trả tiền thuê trong thời gian chậm trả.
– Bồi thường thiệt hại.
– Trả tiền phạt vi phạm do chậm trả lại nhà thuê nếu hai bên có thoả thuận sẽ phạt nếu bên thuê vi phạm quy định về trả lại nhà sau khi hết thời gian thuê.
– Chịu rủi ro với nhà thuê trong thời gian chậm trả nhà.
Đồng thời, người thuê nếu cố tình không trả lại nhà khi hết hạn thì có thể bị phạt tiền từ 02 – 03 triệu đồng theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP:
Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng nhưng sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản;
Nếu vì vụ lợi mà sử dụng tài sản người khác trái phép, đã bị phạt hành chính hoặc bị kết án, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng là di vật, cổ vật thì người phạm tội còn phải chịu trách nhiệm hình sự về Tội sử dụng trái phép tài sản tại khoản 1 Điều 177 Bộ luật Hình sự.
Theo đó, người phạm tội sẽ bị phạt tiền từ 10 – 50 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng – 02 năm.
Nặng hơn, khi thuộc một trong các trường hợp sau đây sẽ bị phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng hoặc phạt tù từ 01 – 05 năm: Nhà có trị giá từ 500 triệu đồng – dưới 1,5 tỷ đồng; tài sản là bảo vật quốc gia hoặc phạm tội 02 lần trở lên; lợi dụng chức vụ, quyền hạn; tái phạm nguy hiểm.
Khung hình phạt cao nhất của tội này là phạt tù từ 03 – 07 năm nếu sử dụng trái phép tài sản có trị giá 1,5 tỷ đồng trở lên. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 05 – 20 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, hành nghề hoặc công việc nhất định từ 01 – 05 năm.
Người thuê nhà không chịu trả nhà, kiện thế nào?
Khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự nêu rõ:
Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê
Do đó, trước tiên, khi bên thuê không trả lại nhà khi hết hạn hợp đồng, bên cho thuê cần yêu cầu bên thuê trả nhà cho mình. Nếu bên thuê cố tình không trả, bên cho thuê có thể khởi kiện ra Toà án yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp. Thủ tục khởi kiện thực hiện theo Bộ luật Tố tụng dân sự như sau:
Hồ sơ cần chuẩn bị
– Đơn khởi kiện
– Hợp đồng thuê nhà (nếu có)
– Giấy tờ tuỳ thân (bản sao): Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu…
– Các tài liệu, chứng cứ khác có liên quan đến việc thuê nhà của các bên.
Toà án giải quyết
Các tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân cấp huyện (căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự). Đồng thời, tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án nơi bị đơn cư trú, làm việc là cơ quan có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp này.
Do đó, người cho thuê có thể gửi toàn bộ giấy tờ, hồ sơ liên quan đến việc khởi kiện đến Toà án nhân dân cấp huyện nơi người thuê nhà cư trú (thường trú + tạm trú) để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp bằng cách nộp trực tiếp, gửi theo đường bưu điện hoặc nếu Toà án đó có Cổng thông tin điện tử thì có thể gửi online.
Thời gian giải quyết
Căn cứ Điều 191 đến Điều 220 Bộ luật Tố tụng dân sự, thời gian giải quyết vụ khởi kiện đòi nhà có thể kéo dài đến 08 tháng với các hoạt động gồm: Phân công Thẩm phán, thụ lý vụ án, người khởi kiện nộp tạm ứng án phí, chuẩn bị xét xử…
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Người thuê nhà không chịu trả nhà” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Mức bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, xin cấp lại sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai,tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tra cứu quy hoạch đất, chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Hợp đồng cho thuê nhà ở, công trình xây dựng
- Mẫu Hợp đồng thuê nhà ở sinh viên năm 2022
- Mẫu hợp đồng thuê nhà xưởng và kho bãi mới năm 2022
Câu hỏi thường gặp
– Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
– Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đồng thời theo Luật nhà ở năm 2014 tại Điều 121 hợp đồng cho thuê nhà ở phải bao gồm các nội dung như Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó; Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;….
Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, đặt cọc không phải là điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng thuê nhà. Người thuê và người cho thuê có quyền thỏa thuận hoặc không thỏa thuận về đặt cọc trong hợp đồng. Việc đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo các bên trong hợp đồng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.
Theo quy định, cá nhân sẽ phải nộp thuế từ việc cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi…..Như vậy, thu nhập từ việc cho thuê nhà thuộc trường hợp phải nộp thuế. Chi tiết cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Nếu chủ nhà có doanh thu từ việc cho thuê nhà trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống không thuộc đối tượng phải nộp thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân, thuế môn bài.
Trường hợp 2: Chủ nhà có doanh thu từ việc cho thuê nhà trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng trong năm dương lịch sẽ thuộc trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lên phí môn bài.
Công thức tính thuế từ việc cho thuê nhà
Xác định số thuế phải nộp theo công thức sau:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Trong đó, doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
