Thưa luật sư, tôi có một người anh trai đang định cư ở nước ngoài. Trước khi mất thì bố mẹ tôi có để lại cho anh e tôi một mảnh đất trên mảnh đất thì có cả ngôi nhà trước đây gia đình tôi ở, mảnh đất này thì anh em tôi đã thỏa thuận chia nhau. Anh tôi lấy mảnh có ngồi nhà và chỉ lấy 1/3 diện tích đất, số đất còn lại thì là phần của tôi. Hiện tại công việc bên kia đang cần tiền nên anh tôi có nhờ tôi bán hộ mảnh đất, cùng với ngôi nhà, anh có làm đơn ủy quyền cho tôi bán. Tôi có một thắc mắc muốn hỏi luật sư là là trong trường hợp của tôi thì ai sẽ là người phải đóng thuế thu nhập cá nhân? Theo quy định pháp luật thì Người được ủy quyền bán nhà có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không? Mức thuế thu nhập cá nhân phải đóng khi bán nhà là bao nhiêu? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Người được ủy quyền bán nhà có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Khái niệm thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân chính là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập thực nhận của các cá nhân trong một năm, từng tháng hoặc từng lần. Thuế này thu vào một số khoản thu nhập cao chính đáng của cá nhân nhằm thực hiện việc điều tiết thu nhập giữa các tầng lớp dân cư, góp phần thực hiện công bằng xã hội và tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Chính vì thế thuế thu nhập cá nhân có những đặc điểm sau đây:
– Có diện đánh thuế rộng là tất cả các cá nhân có thu nhập chịu thuế.
– Thuế thu nhập cá nhân luôn gắn với chính sách xã hội của mỗi quốc gia.
– Việc đánh thuế thu nhập cá nhân thường áp dụng theo nguyên tắc lũy tiến từng phần.
Trước đây do điều kiện hoàn cảnh nền kinh tế tập trung, do nguồn thu nhập của dân cư trong xã hội mang tính thuần chất nên Nhà nước không thu thuế đối với thu nhập của cá nhân không kinh doanh.
Hiện tại, cơ chế quản lý và cơ chế kinh tế đã thay đổi theo hướng nền kinh tế thị trường, mức độ phân hóa giàu nghèo ngày càng lớn nên để thực hiện điều tiết thu nhập giữa các tầng lớp dân cư trong xã hội.
Qua quá trình thực hiện, Quốc hội đã sửa đổi bổ sung nhiều lần vào năm 1992, 1993, 1994, 1997, 2001, 2004. Ngày 21/11/2007 Quốc hội đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009. Và đến năm 2012, Luật thuế thu nhập cá nhân đã được sửa đổi bổ sung một số điều để phù hợp với thực tiễn.
Khi nào bán đất được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định năm 2022?
Mua bán đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng
Theo quy định, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau đây thì được miễn thuế thu nhập cá nhân:
– Giữa vợ với chồng;
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
– Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
– Ông nội, bà nội với cháu nội;
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
– Anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
Mua bán đất trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hay một thửa đất
Theo quy định, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế (chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế).
Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
(1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở.
(2) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:
- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế;
- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
(3) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng. Cụ thể:
- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
- Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.
(4) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Người được ủy quyền bán nhà có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?
Theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thì người có thu nhập phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp được miễn. Đối với trường hợp ủy quyền chuyển nhượng nhà đất thì pháp luật quy định rõ về người nộp thuế.
Tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:
“Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản”
Theo quy định trên thì người có nghĩa vụ nộp thuế khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền (người có nhà đất). Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.
Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp
Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cụ thể thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nếu chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Lưu ý: Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất.
– Chuyển nhượng nhà và đất
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Lưu ý:
+ Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Người được ủy quyền bán nhà đất có phải đóng hai lần thuế?
Theo quy định tại điều 581 BLDS năm 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo quy định đó, hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bất động sản. Quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn hiện hành, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Tuy nhiên, lợi dụng sơ hở của pháp luật, trên thực tế đã phát sinh hiện tượng uỷ quyền để trốn thuế thu nhập cá nhân, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng thỏa thuận với nhau thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, họ đã thực hiện ký kết hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản với mục đích người nhận chuyển nhượng được thay mặt người chuyển nhượng toàn quyền sử dụng, định đoạt bất động sản như mua bán, tặng cho với bên thứ ba mà không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Do vậy, để tránh thất thu thuế và hạn chế tình trạng này. Ngày 15/8/2013, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Tại Điểm b.2, Khoản 3, Điều 1; Điểm e, Khoản 5, Điều 2 và Điểm a, Điểm d Khoản 1, Điều 3 của Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn như sau:
– Về người nộp thuế, trường hợp uỷ quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.
– Về thu nhập chịu thuế: Thu nhập từ việc uỷ quyền quản lý bất động sản mà người được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
– Về thu nhập được miễn thuế gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) và thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Từ các quy định nêu trên, nhận thấy, ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4, Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 (hướng dẫn tại Điểm a, Điểm d, Khoản 1, Điều 3 của Thông tư số 111/2013/TT-BTC), được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời bên được ủy quyền không nhận thù lao thì bị coi như là hoạt động mua, bán bất động sản.
Do đó, người ủy quyền phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Nhưng thực tế, không phải tất cả hợp đồng uỷ quyền bất động sản bao gồm cả việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản đều là giả tạo nhằm trốn thuế. Nhiều trường hợp do điều kiện cư trú, đi lại khó khăn; hoặc do già yếu, sức khỏe, thời gian, kinh nghiệm giao dịch… nên chủ sở hữu bất động sản đã ủy quyền cho người được ủy quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu, trong đó có việc thay mặt chủ sở hữu chuyển nhượng, tặng cho bất động sản cho bên thứ ba.
Mời bạn xem thêm:
- Hủy sổ đỏ cấp sai như thế nào?
- Cách tính thuế khi sang tên sổ đỏ năm 2022
- Thủ tục sang tên sổ đỏ theo thừa kế năm 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của Tư vấn luật đất đai về “Người được ủy quyền bán nhà có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề như tư vấn pháp lý soạn thảo mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất theo quy định thì có thể tham khảo và liên hệ tới Tư vấn luật đất đai để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Liên hệ hotline: 0833.101.102
Câu hỏi thường gặp
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trước kia theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC thì căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất. Trong đó:
+ Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.
+ Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.
Tuy nhiên, hiện nay, Thông tư 92/2015/TT-BTC đã sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:
“Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.“
Như vây, hiện nay luật chỉ ghi nhận phần chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng. Theo bạn nói, bạn bán đất lỗ, nhưng hiện giờ chỉ áp dụng một mức thuế suất nhất định và không đưa ra quy định đối với trường hợp đất lỗ hay lãi. Do đó, dù có bán đất lỗ so với giá mua ban đầu nhưng theo quy định thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định của Luật thu nhập cá nhân này, cụ thể thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân như sau:
– Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:
+ Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ;
+ Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.
Thu nhập từ kinh doanh quy định tại khoản này không bao gồm thu nhập của cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống.
– Thu nhập từ tiền lương, tiền công, bao gồm:
+ Tiền lương, tiền công và các khoản có tính chất tiền lương, tiền công;
+ Các khoản phụ cấp, trợ cấp, trừ các khoản: phụ cấp, trợ cấp theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công; phụ cấp quốc phòng, an ninh; phụ cấp độc hại, nguy hiểm đối với ngành, nghề hoặc công việc ở nơi làm việc có yếu tố độc hại, nguy hiểm; phụ cấp thu hút, phụ cấp khu vực theo quy định của pháp luật; trợ cấp khó khăn đột xuất, trợ cấp tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp, trợ cấp một lần khi sinh con hoặc nhận nuôi con nuôi, trợ cấp do suy giảm khả năng lao động, trợ cấp hưu trí một lần, tiền tuất hàng tháng và các khoản trợ cấp khác theo quy định của pháp luật về bảo hiểm xã hội; trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm theo quy định của Bộ luật lao động; trợ cấp mang tính chất bảo trợ xã hội và các khoản phụ cấp, trợ cấp khác không mang tính chất tiền lương, tiền công theo quy định của Chính phủ.
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
– Nếu không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực;
– Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
