Mua chung cư mini không có sổ đỏ có rủi ro như thế nào?

22/03/2023 | 11:11 31 lượt xem Thủy Thanh

Hiện nay số lượng sinh viên tập trung về học tập tại các thành phố lớn và người từ nơi khác về làm việc cũng ngày một tăng nên nhu cầu về việc thuê nhà ở của những đối tượng này cũng ngày càng lớn. Vậy nên ngoại trừ nhà trọ thông thường, đã xuất hiện thêm một loại hình nhà ở mới đó chính là chung cư mini. Chung cư mini với đặc điểm diện tích nhỏ hơn căn hộ chung cư bình thường nên thường thích hợp với sinh viên hoặc người lao động. Vậy quy định cụ thể về chung cư mini hiện nay ra sao?. Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết “Mua chung cư mini không có sổ đỏ” dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Chung cư mini là gì?

Chung cư mini là loại chung cư gồm nhiều căn hộ nhỏ, được các chủ đầu tư hoặc các cá nhân xây dựng trên đất của mình. Với diện tích khiêm tốn, giá cả phải chăng, căn hộ chung cư mini thường phù hợp với sinh viên, người lao động, người có thu nhập trung bình, thấp.

Khái niệm Chung cư mini cũng đã được quy định rõ trong Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND. Theo đó, chung cư mini là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng. Gồm từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên. Căn hộ trong chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,… và có diện tích mặt sàn tối thiểu là 30m2.

Bên cạnh đó, các căn chung cư mini phải đáp ứng được các quy định về nhà chung cư được quy định tại Điều 70, Luật Nhà ở 2014.

 Nhìn chung, cách thức hoạt động của chung cư mini cũng khá giống với chung cư bình thường, tuy nhiên với quy mô nhỏ hơn và chất lượng sống thấp hơn.

Căn hộ của chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,… và có diện tích mặt sàn tối thiểu là 30m2.

Mua chung cư mini không có sổ đỏ có rủi ro như thế nào?

Căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) thì rủi ro càng cao bởi có nhiều vấn đề pháp lý mà người mua không thể kiểm tra, xác minh, thậm chí là hoàn toàn bị động và là bên yếu thế trong giao dịch mua bán.

Hiện nay tồn tại chủ yếu hai loại chung cư: chủ đầu tư là doanh nghiệp (chung cư thương mại) và do cá nhân, hộ gia đình tự đầu tư xây dựng, thường nằm trong khu dân cư, có diện tích nhỏ (chung cư mini).

Đối với chung cư mini, rủi ro pháp lý lớn nhất và nghiêm trọng nhất là căn hộ không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ do chủ đầu tư vi phạm pháp luật trong quá trình xây dựng như dự án xây dựng trên đất lấn chiếm, đất xây dựng không phải là đất ở, xây không phép, sai phép, vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy… Có thể sau này chủ đầu tư cũng sẽ khắc phục được các vi phạm để các căn hộ mini được cấp sổ khi nhưng thời gian sẽ kéo dài, ngoài tầm kiểm soát của người mua.

Trên thực tế một số chủ đầu tư chỉ chủ động khắc phục vi phạm khi số lượng căn hộ tồn chiếm tỉ lệ lớn trên tổng số căn hộ chào bán, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án. Việc căn hộ không được cấp sổ cũng đồng nghĩa người mua không thể thế chấp hay dùng làm tài sản góp vốn khi cần thiết trong quá trình sử dụng.

Dự án nếu bị thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thì quyền lợi của người mua sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ và phụ thuộc rất nhiều vào bên bán bởi khi đó họ tham gia với tư cách là người có tài sản bị thu hồi.

Một số chủ đầu tư cũng công khai việc mua bán chỉ có giấy viết tay và điều này đồng nghĩa căn hộ đó sẽ không bao giờ được cấp sổ đỏ. Trường hợp này rủi ro là rất lớn bởi bên bán chấp nhận vi phạm để đổi lấy lợi ích kinh tế, đẩy phần khó khăn sang cho người mua.

Việc bên bán hứa cùng bên mua làm các thủ tục pháp lý cần thiết cũng không có gì đảm bảo rằng các thủ tục đó là an toàn và đầy đủ cho đến khi bên mua nhận được sổ đỏ đứng tên mình hay không. Do vậy, trong trường hợp này, người mua phải tự tìm hiểu dự án có đủ điều kiện được cấp sổ hay không chứ không thể chỉ tin vào lời hứa của bên bán, trừ trường hợp bên mua chấp nhận mua nhà không cần sổ.

Do là chung cư mini nên các quy định về quản lý và sử dụng chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân sẽ không được các bên quan tâm, chú trọng nên người mua cần xem xét kỹ trong hợp đồng các điều khoản về quyền của cư dân trong việc sử dụng các tiện ích chung như thang máy, hành lang, hầm để xe cũng như chi phí sử dụng các tiện ích đó, biểu giá điện, nước sinh hoạt…

Mua chung cư mini không có sổ đỏ
Mua chung cư mini không có sổ đỏ

Mặt khác, người mua cũng nên thỏa thuận với người bán về các điều kiện sửa chữa, cải tạo (ngay cả khi không ảnh hưởng đến kết cấu căn hộ, tòa nhà) bởi không ít chủ đầu tư cố tình đưa ra yêu sách kinh tế khi người mua muốn sửa chữa, cải tạo lại một số hạng mục trước khi chuyển đến ở.

Ngoài ra, chung cư mini được xây dựng thường để đáp ứng nhu cầu của cá nhân có thu nhập thấp nên các tiêu chuẩn về xây dựng như chống nóng, cách âm không như các chung cư thương mại nên người mua có thể sẽ gặp bất tiện trong quá trình sử dụng.

Riêng đối với chung cư mini không đạt yêu cầu về phòng cháy chữa cháy thì người mua cần đặc biệt thận trọng, không nên quá đề cao các yếu tố như vị trí đẹp, giá tiền hợp lý… mà xem thường yếu tố này. Người mua có thể đặt giả thiết nếu cháy thì phương án thoát nạn như thế nào, nguồn cháy ở các vị trí khác nhau thì có phương án thoát nạn hiệu quả hay không.

Vì sao mua chung cư mini không được cấp sổ đỏ?

Có rất nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến tình trạng này. Nó không chỉ khiến cho căn hộ thiếu tính pháp lý mà quyền sở hữu của người mua cũng từ đó mà “nhẹ” hơn rất nhiều.

Xây dựng không có giấy phép hoặc sai phép

Đây là nguyên nhân xuất phát từ chính chủ đầu tư.

Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc thực hiện việc xây dựng sai phép, không tuân thủ theo quy định thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý. Sau khi đã tiến hành xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, còn nhiều sai phạm khác như xây vượt quá số tầng cho phép; không đáp ứng điều kiện về xử lý nước thải; không đảm bảo về phòng cháy chữa cháy…

Như vậy, chung cư mini xây dựng không có Giấy phép hoặc sai phép; không đáp ứng các điều kiện tại khoản 2 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 nêu trên chính là nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến việc không được cấp sổ đỏ, sổ hồng. Các trường hợp khác vẫn có thể được xem xét cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu.

Mặc dù đây là vấn đề sai sót của chủ đầu tư xây dựng nhưng người gánh chịu hậu quả chính là chủ các căn hộ. Nhiều người đợi chờ mòn mỏi hàng chục năm, với việc bỏ ra khoản tiền không nhỏ nhưng vẫn bị rơi vào tình cảnh không có giấy tờ. Vậy nên bạn phải trang bị cho mình những kiến thức khi mua chung cư.

Bất cập về pháp lý

Mặc dù đã được chấp thuận về mặt pháp lý nhưng trên thực tế vẫn còn rất nhiều bất cập trong việc cấp sổ hồng, sổ đỏ chung cư mini.

Khi không có Sổ hồng hoặc sổ đỏ, người mua sẽ gặp rất nhiều nhiều khó khăn trong việc chuyển nhượng, không thể thế chấp để vay vốn, không thể cho hưởng thừa kế, việc sửa chữa, cải tạo và một số quyền dân sự khác cũng sẽ bị hạn chế…

Do vậy, nếu lựa chọn mua chung cư mini, người mua cần tìm hiểu kỹ càng các thông tin về công trình, chủ đầu tư, tính pháp lý… để tránh rủi ro cũng như khả năng chung cư mini có được cấp sổ đỏ, sổ hồng hay không.

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề Mua chung cư mini không có sổ đỏ“.  Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như chia đất thừa kế cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Mua chung cư mini có được cấp sổ hồng hay không?

Chung cư mini là cách gọi những công trình tòa nhà xây dựng với số tầng nhất định, được chia thành các căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m2- 45m2, phù hợp với người có thu nhập thấp hay gia đình ít người.
Căn cứ khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
2. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Theo đó, nếu công trình đã được cấp phép xây dựng và đáp ứng điều kiện theo quy định nêu trên thì từng căn hộ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Đối với chung cư hiện nay phải tuân thủ theo quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD theo đó quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2.
Như vậy trong trường hợp muốn mua căn hộ chung cư mini thì nên chọn các căn hộ có diện tích 25m2 và căn hộ đó có có tối thiểu một phòng ở và có một khu vệ sinh riêng thì có thể sẽ được cấp sổ hồng.

Thực tế, chung cư mini có dễ được cấp Sổ hồng?

Thực tế hiện nay, không nhiều chung cư mini đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên của Luật Nhà ở, thậm chí không ít chung cư mini được xây dựng sai phép. Điển hình là các vi phạm như: Xây vượt quá số tầng cho phép; không đáp ứng điều kiện về xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy…
Trong các trường hợp này, người mua căn hộ chung cư mini sẽ chưa thể được cấp Sổ hồng. Khi không có Sổ hồng, người mua sẽ phải đối diện với nhiều khó khăn trong việc chuyển nhượng cũng như không thể thế chấp để vay vốn, không thể cho hưởng thừa kế và bị hạn chế một số quyền dân sự khác…
Do vậy, nếu có nhu cầu sở hữu nhà ở, đặc biệt là chung cư mini, người mua cần tìm hiểu kỹ càng các thông tin về công trình, chủ đầu tư, tính pháp lý… để tránh rủi ro.

Lưu ý khi thuê căn hộ chung cư mini là gì?

Lựa chọn vị phù hợp
Bất kể lựa chọn thuê phòng trọ, thuê căn hộ nào thì vị trí vẫn là yếu tố hàng đầu được quan tâm. Bên cạnh việc lựa chọn những căn hộ gần với nơi học tập, làm việc, bạn chú ý thuê căn hộ gần với các khu chợ, trung tâm thương mại, bệnh viện, ngân hàng,… 
 Kiểm tra chất lượng và tình trạng căn hộ
Kiểu tra tình trạng sử dụng của hệ thống đường ống nước, hệ thống điện, khả năng cách âm, chống thấm nước,… Nếu có bất kỳ sự cố nào, bạn nên thương lượng ngay với chủ nhà để sửa chữa, tránh những rắc rối về sau.
Ngoài ra, chung cư mini là gì, có phải căn hộ nào cũng đầy đủ nội thất? Nếu thuê chung cư mini đã có đầy đủ đồ nội thất, hãy kiểm tra kỹ chất lượng và tình trạng của những món đồ này. Hiện nay, có rất nhiều nơi rao bán hoặc cho thuê căn hộ chung cư full đồ đạc. Nhưng khi đến nơi, người thuê mới tá hỏa khi thấy đồ đạc đã quá cũ hoặc bị hỏng hóc nhiều, không thể sử dụng. 
Chính vì vậy, hãy dành thời gian đánh giá chất lượng của các thiết bị điện như: máy giặt, tủ lạnh, điều hòa,… đồ nội thất: giường, tủ, bàn ghế,… để tránh ảnh hưởng đến giá thuê chung cư mini.
3. Vấn đề an ninh, trật tự
Yếu tố an ninh sẽ ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống hàng ngày của bạn và gia đình. Bạn nên chọn thuê căn hộ mini nằm trong những khu vực an ninh tốt, có bảo vệ 24/7. Ngoài ra, có đầy đủ hệ  thống camera giám sát để tránh những rủi ro không đáng có.