Khi dự thảo Luật nhà ở mới ra đời đã gây nên một làn sóng dư luận khi có đề xuất ghi nhận thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư là 50 hay 70 năm mà không phải sử dụng lâu dài. Thông tin này đã hiến cho nhiều người dân đang sử dụng nhà chung cư hiện nay đang hoang mang và lo lắng rằng sau khi thời hạn sử dụng thì họ sẽ bị mất căn nhà đó. Vậy pháp luật quy định về vấn đề thời hạn nhà chung cư như thế nào?, và có phải thật sự là “Mua chung cư 70 năm sau sẽ mất nhà” hay không?. Để giải đáp thắc mắc về các vấn đề này, mời các bạn hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi đang sinh sống trong một căn chung cư tại hà Nội, thời gian gần đây tôi có nghe nói về thông tin nhà chung cư chỉ được sử dụng 70 năm sau đó sẽ hết hạn sử dụng và không được ở nữa. Luật sư cho tôi hỏi là có thật là nhà chỉ chugn cư được phép sử dụng 70 năm thôi hay không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Mua chung cư 70 năm sau sẽ mất nhà có phải không?
Các chuyên gia bất động sản đã khẳng định, người mua không cần lo lắng về việc mua chung cư 70 năm sau sẽ mất nhà, theo đó có thể hoàn toàn yên tâm về quyền lợi của mình khi sở hữu căn hộ chung cư nào đó.
Theo quy định, khi mua chung cư, người mua sẽ được sở hữu các giấy tờ pháp lý rõ ràng như sổ hồng, điều này đồng nghĩa với việc giá trị tài sản đó được đảm bảo lâu dài. Dù thời hạn thuê đất hoặc sử dụng chung cư đã hết hạn, các chủ sở hữu vẫn được đảm bảo giá trị tài sản (đền bù, tái định cư…) một cách hợp lý.
Bên cạnh đó, không có chuyện mua chung cư 70 năm sau sẽ mất nhà, vì xét về mặt pháp lý và trên thực tế, người mua nhà thuộc các dự án của nhà đầu tư uy tín trong và ngoài nước, khi đó hoàn toàn có thể yên tâm về vấn đề tài sản của mình trong tương lai. Nếu có xảy ra trường hợp hết thời hạn thuê đất thì theo quy định tại khoản 10 Điều 38 Luật Đất đai, về nguyên tắc, nhà nước có thể sẽ thu hồi đất nhưng vẫn đảm bảo được quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu chung cư.
Theo Luật Đất đai, sau khi đã chuyển sang đất ở, người mua nhà chung cư sẽ được được cấp sổ hồng nên quyền lợi và tài sản sau khi mua nhà chung cư sẽ tương đương với quyền sử dụng đất ở đồng nghĩa với việc giá trị tài sản đó được đảm bảo lâu dài.
Từ những nhận định trên có thể nhận thấy, thông tin mua chung cư 70 năm sau sẽ mất nhà không gây ảnh hưởng đến giá trị tài sản về lâu về dài của các cư dân trong tương lai. Do đó, người mua nhà có thể hoàn toàn yên tâm là không có chuyện mất trắng sau 70 năm. Theo đó, quyền lợi sở hữu căn hộ chung cư của các chủ hộ chắc chắn được đảm bảo trong trường hợp hết niên hạn sử dụng.
Chung cư sau khi hết niên hạn sử dụng sẽ ra sao?
Theo Khoản 2, Điều 99 Luật nhà ở năm 2014 thì sau khi chung cư hết thời hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng chung cư. Sau đó đưa ra văn bản kết luật kiểm định trong đó có nội dung liên quan đến thời hạn sử dụng nhà ở chung cư. Cụ thể:
Trường hợp 1: Được tiếp tục sử dụng
Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ 02 trường hợp sau:
– Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
– Nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Trường hợp 2: Không được tiếp tục sử dụng
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới trong trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch sử dụng nhà ở thì bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác phù hợp với quy hoạch đã được duyệt.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.
Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng như sau:
+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới.
+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.
+ Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở.
Các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được bố trí nhà ở tái định cư.
Lưu ý: Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Vì vậy, việc xử lý khi chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ phụ thuộc vào tình trạng thực tế căn hộ và bản kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở hoặc quy hoạch đối với khu đất nhà ở chung cư. Do đó, chủ sở hữu chung cư có thể tiếp tục sử dụng trong khoảng thời hạn ghi trong kết luận kiểm định hoặc sửa chữa, cải tạo, xây dựng lại hoặc giao lại chung cư cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xây dựng công trình khác phù hợp với quy hoạch.
Quyền của chủ căn hộ đối với phần đất xây chung cư
Điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư như sau:
“Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư.”.
Như vậy, người sở hữu nhà chung cư không chỉ có quyền sở hữu đối với căn hộ của mình mà còn có quyền sử dụng đất chung cùng với các chủ sở hữu căn hộ khác đối với những diện tích sau:
– Diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư.
– Diện tích làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà.
– Diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư.
* Quyền của chủ căn hộ đối với phần đất sử dụng chung
Mặc dù mua căn hộ chung cư là mua cả đất nhưng hình thức sử dụng đất là sử dụng chung chứ không phải sử dụng riêng (không được sử dụng theo ý riêng của mình).
Nội dung này được nêu rõ tại điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“Quyền sử dụng đất quy định tại điểm a khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật.”.
Theo đó, mặc dù chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng tòa nhà chung cư nhưng là quyền sử dụng chung và không thể phân chia diện tích đất đó cho từng hộ.
– Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong tòa nhà chung cư. Do đó, tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của từng người sở hữu căn hộ có thể không bằng nhau.
– Trường hợp chung cư hết hạn sử dụng, buộc phải phá dỡ thì chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn có quyền sử dụng lâu dài đối với phần đất xây dựng nhà chung cư. Quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ cung cư được thể hiện như sau:
+ Được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc nơi khác nếu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.
+ Bố trí tái định cư bằng quyền được mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc được thanh toán tiền nếu nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác.
+ Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định thì người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,…
+ Các chủ căn hộ chung cư có thể đầu tư xây dựng mới.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Mua chung cư 70 năm sau sẽ mất nhà” .Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn Luật đất đai.com với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như chia thừa kế đất hộ gia đình. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Quy trình xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
- Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không?
- Thù lao môi giới và hoa hồng môi giới?
- Cưỡng chế thu hồi đất trong trường hợp nào?
Câu hỏi thường gặp
Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3…
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”
Theo quy định trên thì thời hạn sử dụng đất dùng để xây nhà chung cư không giống nhau mà được xác định theo thời hạn của dự án (phổ biến là 50 năm). Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn xác định theo dự án.
Ví dụ: Dự án thuê đất để xây dựng chung cư có thời hạn sử dụng là 50 năm, khi hết 50 năm nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng tối đa không quá 50 năm.
Nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác), bao gồm: Nhà chung cư thương mại; Nhà chung cư xã hội; Nhà chung cư phục vụ tái định cư; Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại; Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ.”
Đối với loại hình nhà chung cư, thì quy định về căn hộ chung cư cũng có sự khác biệt, cụ thể như sau:
– Nhà chung cư thương mại: Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
– Nhà phục vụ tái định cư: Trường hợp là căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Khi thiết kế nhà ở để phục vụ tái định cư, chủ đầu tư có thể bố trí một phần diện tích để tổ chức kinh doanh phù hợp với điều kiện thực tế của từng dự án.
– Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ: Căn hộ chung cư có các tiêu chuẩn diện tích khác nhau phù hợp với từng loại đối tượng được thuê nhà ở công vụ.( Đối với căn hộ chung cư tại khu vực đô thị: Được thiết kế kiểu căn hộ khép kín, diện tích sử dụng mỗi căn hộ không nhỏ hơn 25 m2 và không lớn hơn 160 m2.
– Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành;
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
