Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm được không?

Thưa luật sư đầu năm 2018 thì tôi có mua nhà ở xã hội sau khi ở được được 4 năm là đến năm 2022 thì tôi muốn chuyển nhượng nhà đó cho người khác. Nhưng mà theo tôi được biết thì nếu đã mau nhà ở xã hội thì phải ở sau 5 năm mới chuyển nhượng được? Thưa luật sư điều này có đúng không? Liệu có trường hợp này mà không cần ở đến 5 năm thì cũng chuyển nhượng được nhà ở xã hội không? Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm có được không theo quy định? Pháp luật quy định các trường hợp Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm như thế nào? Mong luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai năm 2013
• Luật Nhà ở 2014

Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là nhà ở thuộc sở hữu và quản lý của cơ quan nhà nước (có thể là trung ương hoặc địa phương) hoặc được các tổ chức phi lợi nhuận xây dựng để cung cấp nhà ở giá rẻ dành cho một số đối tượng thuộc chính sách ưu tiên trong xã hội như công chức nhà nước hoặc người có thu nhập thấp mà chưa có nhà ở thuê hoặc mua. Loại hình nhà này được cung cấp ra thị trường với mục đích đưa cơ hội sở hữu căn hộ với mức giá thấp hơn (thấp hơn nhà ở thương mại) cho những đối tượng nằm trong chính sách, đặc biệt là những đối tượng có hoàn cảnh khó khăn.

Thông thường, nhà ở xã hội ở Việt Nam thường có 2 loại: loại do nhà nước đầu tư và xây dựng và loại do các doanh nghiệp tư nhân xây dựng.

Cụ thể:

1. Loại do nhà nước đầu tư, xây dựng với mục đích là nhà ở xã hội
2. Loại do doanh nghiệp tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội, theo các hình thức đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất,…
3. Nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% cho vào quỹ nhà ở xã hội địa phương theo pháp luật hiện hành.

Các đối tượng được mua nhà ở xã hội

Hiện nay theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì có 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Trong đó ưu tiên những đối tượng sau:

– Người có công với cách mạng;

– Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

– Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

Ngoài những đối tượng nêu trên thì các đối tượng sau cũng được ưu tiên mua nhà ở xã hội đó là:

– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc CAND và QĐND;

– Cán bộ, công chức, viên chức;

– Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở…

 Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội

Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 giải thích định nghĩa nhà ở xã hội như sau:

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.

Có thể thấy, nhà ở xã hội là loại nhà mà chỉ có một số đối tượng được hỗ trợ mua. Do đó, không chỉ điều kiện để mua mà khi muốn bán nhà ở xã hội, cá nhân, tổ chức cũng phải đáp ứng điều kiện nhất định.

Theo đó, khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ:

Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Từ quy định này có thể kết luận như sau:

– Không được mua bán nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư.

– Nếu chưa đủ 05 năm mà muốn bán thì chỉ có thể bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Đặc biệt, chỉ được mua bán bình thường theo cơ chế thị trường sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Nếu người mua là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì giá bán tối đa chỉ bằng giá bán của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy, sau thời hạn 05 năm kể từ khi đóng đủ tiền mua và được cấp Giấy chứng nhận, chủ sở hữu nhà ở xã hội sẽ được bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường hoặc cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm bị xử lý thế nào?

Mặc dù Luật có quy định cụ thể thời hạn bán nhà ở xã hội là sau 05 năm kể từ thời điểm nộp đủ tiền mua và được cấp Giấy chứng nhận nhưng thực tế có không ít trường hợp “lách luật” để mua bán nhà ở xã hội dù chưa đủ thời hạn theo quy định.

Để giải quyết trường hợp này, khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 khẳng định:

Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Theo đó, nếu mua bán nhà ở xã hội không đúng quy định, khi chưa đủ thời hạn cho phép thì:

– Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội không có giá trị pháp lý.

– Bên mua phải bàn giao lại nhà ở xã hội đó cho đơn vị quản lý. Nếu không thực hiện bàn giao thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở sẽ tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở.

Nhà ở xã hội bao lâu mới được bán

– Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

– Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP cũng quy định người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua;

Người mua, thuê mua chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó;

Trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm hoàn tất thanh toán toàn bộ tiền mua, thuê mua nhà ở đó. Trừ một số trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp luật.

Điều kiện mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm

Về nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần. Người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký.

Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp, không được chuyển nhượng nhà ở trong thời gian tối thiểu 5 năm và chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Một số trường hợp ngoại lệ về mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm

Trường hợp muốn chuyển nhượng khi chưa đủ 05 năm được quy định tại Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014, khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, trong trường hợp chưa đến thời hạn 05 năm nhưng bên mua, thuê mua có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở. Khoản 12 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định việc bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014.

Trường hợp dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được quy định tại khoản 6 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê và chỉ được bán cho các đối tượng quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm.

Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng quy định tại khoản 6 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan đến vấn đề pháp lý về thủ tục bồi thường thu hồi đất,…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ đến hotline 0833 102 102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Mời bạn xem thêm:

• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?

Câu hỏi thường gặp