Hạch toán thuế chuyển nhượng bất động sản như thế nào?

Xin chào Luật sư, tháng trước tôi vừa mua một lô đất tại Quảng Ninh và đã làm đầy đủ những thủ tục, giấy tờ cần thiết. Tôi làm kinh doanh tự do và kết hợp làm KOL cho nhiều nhãn hàng nên thuộc một trong những trường hợp có mứa thu nhập phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Hiện tại gần đến kỳ quyết toán thuế của tôi nên tôi vẫn có một số thắc mắc đối với việc hạch toán thuế chuyển nhượng bất động sản đối với mảnh đất trên mong được Luật sư giải đáp.

Cảm ơn câu hỏi của anh. Vấn đề của anh sẽ được chúng tôi trình bày qua bài viết “Hạch toán thuế chuyển nhượng bất động sản” dưới đây.

Căn cứ pháp lý

• Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn tính thuế GTGT và TNCN
• Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định 126/2020/NĐ-CP

Cách tính thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân

Việc mua bán chuyển nhượng bất động sản cũng là một trong những hoạt động cần đóng thuế thu nhập cá nhân. Nhiều người thường có thắc mắc rằng khi họ sử dụng tài sản của họ để mua bán chuyển nhượng tài sản khác thì tại sao lại phải đóng thuế thu nhập cá nhân? Bạn cần đóng thuế thu nhập trong trường hợp này vì chỉ khi bạn có mức thu nhập cao mới có thể tạo lập được những tài sản có giá trị lớn như vậy.

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:

Trong đó: Giá chuyển nhượng là giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng BĐS (quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất, quyền sử dụng đất có gắn với công trình xây dựng trên đất, quyền thuê đất, thuế mặt nước).

Lưu ý: 

Trường hợp không ghi giá trên hợp đồng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản.

Thời điểm tính thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân

• Trường hợp không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế TNCN là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng BĐS có hiệu lực;
• Trường hợp có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế TNCN là thời điểm bên mua làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản;
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng BĐS là nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai thì thời điểm tính thuế TNCN khi bán đất là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Hồ sơ khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân

Khi quyết toán thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản của mình thì bạn cũng cần phải biết hồ sơ khai thuế TCNN trong trường hợp này bao gồm những giấy tờ gì? Khi bạn quyết toán thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp mua bán bất động sản thì cũng có những lưu ý nhất định khác với việc bạn quyết toán thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp thông thường hiện nay.

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân chuyển nhượng phải ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản sao đó;
• Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp ủy quyền bất động sản thì kèm hợp đồng ủy quyền bất động sản (có công chứng);
• Các tài liệu chứng minh hoạt động góp vốn theo quy định của pháp luật (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản do cá nhân góp vốn vào doanh nghiệp nhưng tạm thời chưa tính nộp thuế thu nhập cá nhân);
• Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng phải kèm theo các giấy tờ chứng tờ chứng minh cá nhân thuộc đối tượng miễn thuế (chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi…; chuyển nhượng của cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, một quyền sử dụng đất).

Hạch toán thuế chuyển nhượng bất động sản

Việc hoạch toán thuế thu nhập cá nhân là việc bạn thực hiện quyết toán thuế. Để bạn có thể không cần phải tự mình tìm cách hoạch toán thuế sao cho đúng, điền tờ khai thuế thu nhập cá nhân như thế nào là chính xác thì bạn cần phải thực hiện theo những hướng dẫn dưới đây của chúng tôi. Đầu tiên là những thông tin quan trọng để điền lên tờ khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm như sau:

Những thông tin quan trọng để lên tờ khai thuế TNCN 03/BĐS-TNCN gồm:

• Thông tin của cá nhân chuyển nhượng;
• Thông tin của cá nhân nhận chuyển nhượng;
• Loại bất động sản được chuyển nhượng;
• Đặc điểm của bất động sản được chuyển nhượng;
• Thu nhập, giá chuyển nhượng bất động sản.

Cách lên tờ khai thuế TNCN 03/BĐS-TNCN:

• Mục [4] – [12]: Viết in hoa họ tên cá nhân chuyển nhượng, điền thông tin MST, CCCD đối với cá nhân quốc tịch Việt Nam/thông tin hộ chiếu đối với cá nhân người nước ngoài, điền địa chỉ và thông tin liên hệ của cá nhân chuyển nhượng;
• Mục [13] – [17]: Điền thông tin của tổ chức, cá nhân khai thay trong trường hợp khai thay, nếu không thì để trống;
• Mục [20] – [29]: Điền thông tin của đại lý thuế trong trường hợp khai thuế thông qua đại lý thuế, nếu không thì để trống;
• Mục [30]: Điền thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở… gồm số giấy tờ, cơ quan cấp, ngày cấp;
• Mục [31]: Điền thông tin hợp đồng mua bán bất động sản trong trường hợp có nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai gồm số giấy tờ, ngày ký hợp đồng;
• Mục [32]: Điền thông tin hợp đồng chuyển nhượng có công chứng gồm số giấy tờ, cơ quan công chứng, ngày công chứng;
• Mục [33] – [35]: Viết in hoa họ tên cá nhân nhận chuyển nhượng, điền thông tin MST, CCCD của cá nhân nhận chuyển nhượng;
• Mục [36]: Điền thông tin bất động sản thừa kế, quà tặng nếu có;
• Mục [37] – [40]: Chọn 1 trong 4 loại bất động sản chuyển nhượng;
• Mục [41]: Điền thông tin về đất trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Mục [42]: Điền thông tin về nhà ở, công trình xây dựng trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng/quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng;
• Mục [43]: Điền thông tin về tài sản gắn liền với đất trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất;
• Mục [44]: Chọn loại thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mục [44.1];
• Mục [45]: Điền giá chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng;
• Mục [46]: Lấy giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%;
• Mục [47]: Chỉ điền thu nhập được miễn thuế đối với trường hợp được miễn thuế TNCN theo quy định tại Khoản 1 Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC;
• Mục [48]: Lấy thu nhập miễn thuế nhân với thuế suất 2%;
• Mục [49]: Lấy thuế TNCN phát sinh [46] trừ thuế TNCN được miễn [48].

Mời bạn xem thêm

• Cách tính diện tích căn hộ theo Nghị định 71 như thế nào?
• Cách tính thuế xây dựng nhà cấp 4 nhanh
• Hợp đồng ủy quyền bán nhà có cần công chứng không?

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Hạch toán thuế chuyển nhượng bất động sản” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luất đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ liên quan như là tư vấn pháp lý về tư vấn đặt cọc đất, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp