Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đóng vai trò rất quan trọng trong khi xây dựng một dự án nhà ở bất kỳ nào. Nhưng hiện nay, không phải chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ đầu tư một dự án xây dựng nhà ở thương mại mà phải dựa trên được những điều kiện của pháp luật. Pháp luật nhà ở đã quy định rất rõ ràng về điều kiện để có thể trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Nhà nước cũng đã quy định các vấn đề liên quan tới dự án xây dựng nhà ở thương mại như làm thế nào để đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án, hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án, quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án…và còn một số những quy định khác. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Tư vấn đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” nhanh chóng, trọn gói của chúng tôi, hy vọng có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
Khái niệm về nhà ở thương mại
Căn cứ theo quy định pháp luật tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”
Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Căn cứ theo Điều 21 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
“Điều 21. Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
1. Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
2. Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
3. Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.”
Tại Khoản 2 Điều 21 đã sửa đổi bởi điểm a khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 khi có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư như sau:
“Điều 75. Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật có liên quan đến đầu tư kinh doanh
1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14 như sau:
a) Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 21 như sau:
“2. Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.”;”‘
Quy định về quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Căn cứ theo Điều 25 Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư sẽ có những quyền như sau:
“Điều 25. Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
1. Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.
2. Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
3. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5. Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
6. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật này và pháp luật về đất đai.
7. Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
8. Thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.”
Trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
Căn cứ theo Điều 26 Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau:
“Điều 26. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
1. Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
2. Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
3. Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
4. Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin quy định tại điểm b khoản 5 Điều 19 của Luật này; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
6. Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
7. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.
8. Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
9. Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này.
10. Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.”
Quyền – nghĩa vụ giữa các bên thuê nhà ở thương mại
Quyền của bên cho thuê mua nhà ở thương mại
– Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
– Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
– Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
– Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra.
– Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.
– Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở thương mại
– Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
– Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
– Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.
– Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
– Bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
– Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Quyền của bên thuê mua nhà
– Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.
– Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua.
– Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
– Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra.
– Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra.
– Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.
Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở thương mại
– Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
– Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
– Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua.
– Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua.
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
– Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Nhà ở thương mại có những loại nào?
- Nhà ở thương mại bao gồm những gì?
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như muốn tách sổ đỏ …. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline:0833.102.102
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Bất cứ công dân là người Việt Nam nào cũng có thể mua nhà ở thương mại, kể cả người nước ngoài họ đang sinh sống và làm việc ở Việt Nam nếu có nhu cầu cũng có thể mua loại hình nhà ở này, chỉ cần phải những quy định riêng của pháp luật đất đai, luật nhà ở.
Hợp đồng thuê nhà để ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được căn cứ thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 và quy định khác của pháp luật hiện hành có liên quan.
Theo đó Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định về các điều kiện để một giao dịch dân sự có hiệu lực như sau:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực từ khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự phù hợp với các giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia các giao dịch dân sự phải hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định.
Bộ Luật dân sự năm 2015 không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà nhưng đối chiếu với quy định tại Khoản 2 Điều 122 của Luật nhà ở năm 2014, quy định:
“Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình thương, nhà tình nghĩa; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư; nhà ở xã hội, góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho mượn, cho thuê , cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải chứng thực, công chứng hợp đồng, trừ trường hợp mà các bên có nhu cầu.”
Như vậy, hợp đồng thuê nhà cho dù với thời gian thuê bao lâu, mục đích thuê như nào, giá trị hợp đồng là bao nhiêu… cũng không bắt buộc phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thuê nhà trừ trường hợp hai bên muốn công chứng hợp đồng thuê nhà.
