Điểm mới của dự thảo Luật nhà ở

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 chính thức có hiệu lực từ ngày 25/11/2014, luật này quy định chi tiết về các vấn đề như quản lý, sử dụng, giao dịch liên quan đến nhà ở. Sau một khoảng thời gian đưa Luật Nhà ở vào hoạt động, lĩnh vực nhà ở đã đạt được nhiều thành tựu, thúc đẩy phát triển nhà ở và nhà ở xã hội, đưa việc quản lý nhà ở đi vào khuôn khổ. Bên cạnh những thành tựu thì có một số quy định đã bộc lộ những lỗ hổng, thiếu sót. Vậy nên việc sửa đổi, bổ sung các quy định trong luật Nhà ở là điều vô cùng cần thiết . Vậy “Điểm mới của dự thảo Luật nhà ở” có những quy định nào?. Hãy cùng tìm hiểu qu bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.,

Điểm mới trong Luật nhà ở năm 2014

Trách nhiệm của Bộ xây dựng: Tại khoản 7 điều 175 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định Bộ xây dựng có trách nhiệm trong việc “công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư”.

Ở Luật nhà ở sửa đổi mới nhất quy định này đã được bãi bỏ. Bạn cần lưu ý về vấn đề này. Điểm mới về lựa chọn chủ đầu tư dự án và đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Nếu muốn lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, phải thông qua những hình thức thực hiện sau đây:

• Đấu thầu dự án
• Đấu giá quyền sử dụng đất và phải tuân thủ quy định về đất đai của pháp luật
• Dựa vào Luật đầu tư năm 2020 để chấp thuận nhà đầu tư. Nếu nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì dựa theo quy định của pháp luật về xây dựng và Luật xây dựng để xác định.

Phải được sự thẩm định, phê duyệt của cơ quan chức năng mới được triển khai thực hiện dự án đầu tư. Điều này được thực hiện theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.

Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được đơn giản hóa

Nếu như trước đây cần phải có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản mới được làm chủ đầu tư thì theo luật nhà ở đã sửa đổi, chỉ cần được ngân hàng bảo lãnh về nghĩa vụ ký quỹ là có thể thực hiện dự án. Như vậy, chỉ cần đảm bảo những điều kiện sau là được:

• Được ngân hàng bảo lãnh hoặc có vốn ký quỹ để thực hiện dự án
• Có chức năng kinh doanh bất động sản đảm bảo theo quy định của pháp luật
• Hợp tác xã và doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật.

Quy định liên quan đến quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở được sửa đổi

Tại khoản 2 điều 170 Luật Nhà ở, năm 2014 có quy định “Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ”. Điều này được bãi bỏ.

Hình thức sử dụng đất được bổ sung để thực hiện dự án đầu tư và xây dựng nhà ở thương mại

Có thêm nhiều loại đất khác, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng sang làm đất ở, bao gồm:

• Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê
• Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê.
• Được nhận chuyển quyền về sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật.
• Khi được nhà nước cho phép, có quyền chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Thực trạng thực hiện Luật nhà ở

Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở 2014. Luật đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở từ phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quản lý nhà nước về nhà ở và việc xử lý vi phạm các vấn đề về nhà ở.

Sau hơn 8 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở, lĩnh vực nhà ở đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng, các quy định của pháp luật nhà ở đã tạo cơ sở pháp lý để thúc đẩy phát triển nhà ở, nhất là phát triển nhà ở theo dự án, phát triển nhà ở xã hội để phục vụ cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở; góp phần hạn chế tối đa việc đầu tư xây dựng nhà ở theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch, từng bước đưa hoạt động đầu tư xây dựng và quản lý nhà ở đi vào nề nếp, đây cũng là căn cứ pháp lý giúp Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung trong thời gian vừa qua.

Thông qua các cơ chế, chính sách về nhà ở được ban hành, đến nay đã có hàng trăm nghìn hộ gia đình nghèo tại khu vực nông thôn và người thu nhập thấp tại đô thị có khó khăn về nhà ở được hỗ trợ cải thiện nhà ở, hàng loạt dự án nhà ở được đầu tư xây dựng tại nhiều địa phương đã giúp nhiều hộ gia đình thay đổi được chỗ ở mới với điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế – xã hội của đất nước, từng bước bảo đảm an sinh xã hội.

Luật Nhà ở cũng là cơ sở pháp lý để các địa phương triển khai thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần thúc đẩy phát triển đô thị hiện đại, văn minh…

Tuy nhiên, bên cạnh các kết quả đã đạt được nêu trên, lĩnh vực nhà ở cũng đã xuất hiện một số tồn tại, vướng mắc, gây khó khăn trong quá trình thực hiện như: Một số vấn đề đã được Luật Nhà ở điều chỉnh nhưng lại chưa cụ thể, rõ ràng dẫn đến việc áp dụng pháp luật chưa thống nhất tại các địa phương; một số tình huống liên quan mới phát sinh trong thực tiễn nhưng chưa được quy định trong Luật hoặc chỉ được quy định trong các văn bản dưới Luật chưa bảo đảm tính pháp lý cao;

Cũng có một số nội dung được nêu trong Luật Nhà ở nhưng trong thời gian vừa qua cơ quan có thẩm quyền đã sửa đổi, bổ sung các đạo luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… nên cũng cần thiết phải nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung các nội dung của Luật Nhà ở để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất với (như các vấn đề về đất đai, đầu tư, đấu thầu…).

Do vậy, việc rà soát, cập nhật và sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở là hết sức cần thiết, bảo đảm tính đồng bộ chung của hệ thống pháp luật.

Điểm mới của dự thảo Luật nhà ở

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi với nhiều đề xuất sửa đổi, bổ sung mới được nhận định sẽ có tác động lớn tới người dân, doanh nghiệp, thị trường nói chung.

Đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn

Một trong những nội dung mới nhận được sự quan tâm từ phía dư luận thời gian qua, đó là vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Xuất phát từ yêu cầu nhà chung cư có đặc điểm là công trình có quy mô lớn, tập trung nhiều người, các hư hỏng, xuống cấp về chất lượng của nhà chung cư sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến tài sản, tính mạng của người dân đang sinh sống tại nhà chung cư. Từ thực trạng hoạt động cải tạo, xây dựng chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, cần phải có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư để có thêm cơ sở pháp lý khi xử lý các tồn tại này.

Tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án. Trong đó, phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Phương án 2 không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Đưa ra 2 phương án, song theo quan điểm của Bộ Xây dựng, phương án 1 sẽ gỡ được nút thắt về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ rất vướng mắc thời gian qua. Cũng theo đại diện Bộ này, giá bán chung cư có thời hạn có thể sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài, từ đó tạo điều kiện để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở tốt hơn.

Quy định rõ các loại đất khác ngoài đất ở để làm dự án nhà ở thương mại

Một nội dung khác cũng nhận được sự quan tâm lớn từ phía thị trường bất động sản, đó là hình thức sử dụng đất để được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, tại chương phát triển nhà ở, liên quan đến hình thức sử dụng đất để được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án.

Tại phương án 1, sẽ quy định rõ các loại đất khác ngoài đất ở để được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Còn ở phương án 2, sẽ không quy định cụ thể về các loại đất khác để được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại mà giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật số 03/2022/QH15.

Trước đó, quy định về hình thức sử dụng đất liên quan tới đất khác được cho là cản trở các doanh nghiệp trong việc phát triển dự án. Phản ánh của một số địa phương, hiệp hội doanh nghiệp, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó, Hà Nội có 82 dự án, TPHCM có 126 dự án…). Điều này gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở và là một trong những nguyên nhân làm tăng giá nhà. 

Việc làm rõ quy định này theo đề xuất mới của Bộ Xây dựng được cho là có thể tháo gỡ nút thắt, tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại đang vốn khan hiếm.

Trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thuộc UBND cấp tỉnh

Đối với trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội và thẩm định giá nhà ở xã tại dự thảo, Bộ Xây dựng cũng đề xuất trình 2 phương án.

Cụ thể, đối với trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, phương án 1 đưa ra là quy định trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thuộc UBND cấp tỉnh.

Theo đó, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, yêu cầu bắt buộc UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

Còn lại phương án 2 là giữ nguyên các quy định hiện hành theo hướng đưa các quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP lên Luật.

Về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự thảo cũng đưa ra 2 phương án:

Trong đó, phương án 1 là giữ nguyên quy định hiện hành tại khoản 2 Điều 57 (bao gồm cả hình thức đấu thầu). Phương án 2 là thực hiện chỉ định chủ đầu tư.

Đề xuất bỏ quy định chỉ được bán NOXH sau 5 năm

Có thể thấy rằng, chính sách phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua đã giúp cho hàng triệu hộ gia đình khu vực đô thị không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường có cơ hội tạo lập và cải thiện nhà ở (đặc biệt là các đối tượng là người có công với cách mạng; hộ gia đình nghèo khu vực nông thôn; người thu nhập thấp khu vực đô thị; cán bộ, công chức, viên chức và công nhân khu công nghiệp), đảm bảo thực hiện chính sách an sinh xã hội.

Tuy nhiên, bên cạnh các mặt đã đạt được thì cũng phải nhìn nhận rằng, công tác phát triển nhà ở xã hội còn gặp nhiều khó khăn, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành việc xây dựng trong thời gian qua còn rất khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.

Một số bất cập cụ thể như việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện kinh tế – địa lý của từng vùng, miền, địa phương và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.

Bộ Xây dựng cho biết, quy định cứng phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng dẫn đến tình trạng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn.

Ngoài ra, Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể về cách tính giá bán lại nhà ở xã hội sau một thời gian mua, thuê mua.

Do đó, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê NƠXH theo 2 phương án.

Phương án 1: Cơ bản giữ nguyên quy định của Luật hiện hành nhưng có sửa đổi quy định bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này sau 5 năm nhưng chỉ được bán lại cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định; đồng thời bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Phương án 2: Bãi bỏ quy định thời hạn được bán lại nhà ở, nhưng bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định; đồng thời bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Điểm mới của dự thảo Luật nhà ở“ đã được Tư vấn Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới đơn tranh chấp đất đai thừa kế. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline:  0833102102

Mời bạn xem thêm:

• Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
• Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
• Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?

Câu hỏi thường gặp