Đất có thời hạn sử dụng có bán được không?

Câu hỏi: Chào luật sư, tôi đang có ý định mua một mảnh đất nông nghiệp để làm trang trại, sau khi tìm hiểu giá cả và vị trí thì tôi có ưng 1 mảnh đất rộng hơn 1ha, tuy nhiên điều làm tôi băn khoăn là mảnh đất này chỉ có thời hạn sử dụng là 50 năm. Luật sư cho tôi hỏi là “Đất có thời hạn sử dụng có bán được không” và có nên mua đất có thời hạn sử dụng hay không ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về chúng tôi, để giải đáp thắc mắc của mình cũng như các vấn đề liên quan đến thời hạn sử dụng đất mời bạn hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.

Thời hạn sử dụng đất theo quy định

Thời hạn sử dụng đất chính là việc Nhà nước cho phép hộ gia đình, cá nhân, tổ chức nào đó có quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định nào đó. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tùy thuộc vào từng loại đất khác nhau và đối tượng sử dụng khác nhau thì sẽ có thời hạn sử dụng khác nhau.

Hiện nay, trong các Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành không có văn bản nào quy định cụ thể về khái niệm “đất có thời hạn sử dụng”, nhưng theo cách hiểu thông thường, và dựa trên quy định về đất sử dụng có thời hạn theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, có thể hiểu:

“Đất có thời hạn sử dụng” là cách nói để xác định những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thời hạn nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng đất), ví dụ 20 năm, 30 năm, 50 năm… theo nội dung quy định của pháp luật cũng như sự cho phép của Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, hay thực hiện việc nhận chuyển quyền từ người khác trong quá trình sử dụng đất. 

 quy định về thời hạn sử dụng đất trong pháp luật về đất đai được quy định cụ thể tại Mục 1, Chương 10 Luật đất đai năm 2013 và được xác định theo từng loại đất cụ thể gồm: Đất sử dụng ổn định lâu dài, Đất sử dụng có thời hạn, Đất có thời hạn sử dụng được xác định khi chuyển mục đích sử dụng đất và Đất có thời hạn khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Một là, Đất sử dụng ổn định lâu dài:

Mặc dù trong quy định của Luật đất đai không quy định cụ thể về khái niệm “đất sử dụng ổn định lâu dài”, nhưng căn cứ về khái niệm “sử dụng đất ổn định” được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có thể hiểu “đất sử dụng ổn định lâu dài” được hiểu là đất mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép sử dụng lâu dài, liên tục, không xác định thời hạn cụ thể của việc chấm dứt quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định định tại Điều 125 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cho phép người sử dụng đất được sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất thuộc một trong các trường hợp sau:

– Đất là đất ở hiện đang được hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

– Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của dân tộc, trên cơ sở kết hợp giữa sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản mà nguồn gốc đất do Nhà nước giao, hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

– Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất có nguồn gốc là rừng tự nhiên.

– Đất được hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp mà nguồn gốc đất không phải được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất hay giao đất có thời hạn.

– Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội và đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục.. và các lĩnh vực khác theo quy định của pháp luật.

– Đất sử dụng cho các mục đích thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật.

– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất tín ngưỡng (đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất cơ sở tôn giáo (là phần đất thuộc chùa, nhà thờ, thánh đường, thánh thất, tu viện, niệm phật đường, trụ sở của các cơ sở tôn giáo, nhà nguyện, trường đào tạo tôn giáo).

– Đất dùng trong mục đích giao thông, thủy lợi, đất có công trình, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.

– Đất xây dựng các công trình công cộng khác, phục vụ mục đích dân sinh, không nhằm mục đích kinh doanh.

– Đất mà tổ chức kinh tế hiện đang sử dụng mà có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng đất sử dụng ổn định lâu dài; hoặc có được từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài.

Hai là, Đất sử dụng có thời hạn:

Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, việc quy định về thời hạn sử dụng đất của “đất sử dụng có thời hạn” sẽ được xác định theo các trường hợp gắn với những trường hợp cụ thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đất được sử dụng, như là đất được giao, được thuê, hay được công nhận quyền sử dụng đất, và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp của tài sản là cá nhân, hộ gia đình, hay tổ chức.

Ba là, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức mà thời hạn sử dụng đất đối với phần đất của họ sau khi chuyển mục đích sử dụng đất cũng được xác định khác nhau.

Bốn là, xác định thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 128 Luật đất đai năm 2013, thì:

Khi loại đất mà người sử dụng đất nhận chuyển quyền là đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì người sử dụng đất sẽ được sử dụng ổn định lâu dài. Còn đối với các loại đất khác, thì khi người sử dụng nhận chuyển quyền sử dụng đất, họ cũng chỉ được sử dụng trong thời hạn sử dụng đất còn lại của loại đất này trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, tùy vào tính chất của các loại đất, thời hạn đầu tư của dự án đầu tư và đảm bảo việc sử dụng và khai thác nguồn tài nguyên đất một cách hiệu quả mà pháp luật có quy định về thời hạn sử dụng đất của các loại đất khác nhau sẽ khác nhau, đồng thời cũng có quy định về cách xác định thời hạn sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đất có thời hạn sử dụng có bán được không?

Nhà nước ta đã quy định cụ thể và rõ ràng đối với thời hạn sử dụng đất của các loại đất, vậy nên trong nhiều trường hợp người dân thấy đất của mình là loại đất sử dụng cs thời hạn thì rơi vào lo lắng và không biết là mình có được mua bán phần đất này hay không hay là có được thực hiện các quyền của mình đối với mảnh đất này hay không.

Hiện nay, quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng như sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất không tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

– Đất còn trong thời hạn dụng đất.

Như vậy, việc mua bán đất vẫn được đảm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất nếu đáp ứng trong các điều kiện nêu trên.Nếu người sử dụng đất có nhu cầu mua đất có thời hạn thì vẫn được tiếp tục sử dụng đất vì khi hết hạn sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.

Lý do nên mua đất có thời hạn sử dụng

Như đã phân tích ở trên, đất có thời hạn sử dụng khi đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì hoàn toàn có thể thực hiện việc mua bán. Sau đây là một số lý do bạn nên mua đất có thời hạn sử dụng.

Khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp mà chần chừ trong việc đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán chỉ vì lý do đất sắp hết thời hạn sử dụng thì phải nắm rõ những quy định dưới đây để yên tâm hơn, cụ thể:

Vẫn được tiếp tục sử dụng nếu có nhu cầu

Khi hết thời hạn sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất thộc nhóm (1) nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm (không bị thu hồi đất).

Ngoài ra, đối với trường hợp sử dụng đất thuộc nhóm (2) thì được vẫn được tiếp tục sử dụng nếu được Nhà nước gia hạn.

Không bắt buộc phải làm thủ tục gia hạn

Khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về vấn đề này như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.”.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất thì khi hết thời hạn sử dụng vẫn được tiếp tục sử dụng theo thời hạn là 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn.

Vẫn được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ 02 trường hợp.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).

Như vậy, chỉ cần còn thời hạn sử dụng đất thì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp,…

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Đất có thời hạn sử dụng có bán được không” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là tư vấn pháp lý về tra cứu quy hoạch đất đai vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp