Có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại không?

Xin chào Luật sư, tôi hiện nay đang có dự định sẽ mua một sàn thương mại trong một khu chung cư để làm showroom bán sản phẩm của công ty, tuy nhiên có thắc mắc chưa rõ rằng có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong khu chung cư hay không? Trong trường hợp muốn bán lại sàn thương mại cho người khác thì có được hay không? Mong được luật sư hỗ trợ giúp, tôi xin cảm ơn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chúng tôi, thắc mắc của bạn được Tư vấn luật đất đai nghiên cứu và giải đáp như sau:

Căn cứ pháp lý

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

Sàn thương mại nhà chung cư là gì?

Căn cứ theo quy định tại mục 1.4.3 của QCVN 04:2019/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được định nghĩa là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, được thiết kế và xây dựng để phục vụ cho mục đích ở cùng với các mục đích khác như văn phòng, dịch vụ, thương mại, và các mục đích tương tự. Do đó, khi một nhà chung cư mới được xây dựng với căn hộ để ở và cùng với đó có sàn thương mại, thì nó được xem là một loại nhà chung cư hỗn hợp.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 49 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đất được sử dụng để xây dựng nhà chung cư hỗn hợp, bao gồm đất dùng để xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư và đất xây dựng các công trình hạ tầng khác. Do đó, sàn thương mại trong nhà chung cư là một phần của công trình được xây dựng trong diện tích xây dựng của nhà chung cư (nếu đã được thiết kế và xây dựng nhà chung cư có chứa phần diện tích này).

Từ đó, có thể hiểu rằng sàn thương mại trong nhà chung cư đơn giản là một phần diện tích của nhà chung cư được sử dụng cho mục đích thương mại và dịch vụ. Sàn thương mại có thể được sử dụng để xây dựng trung tâm thương mại, kinh doanh các dịch vụ, nhà hàng, văn phòng và các hoạt động tương tự. Thông thường, sàn thương mại được xây dựng từ tầng 1 đến tầng 4, còn được gọi là tháp chân đế của nhà chung cư. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, khi diện tích xây dựng của nhà chung cư lớn hơn, sàn thương mại có thể được xây dựng riêng biệt trên diện tích xây dựng của khu chung cư.

Có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong khu chung cư hay không?

Sàn thương mại trong chung cư có thể hiểu đơn giản là phần công trình được xây dựng trên diện tích đất được sử dụng với mục đích thương mại, dịch vụ. Sàn thương mại trong khu chung cư có thể được sử dụng với mục đích để làm nhà hàng, trung tâm thương mại, văn phòng, địa điểm giao dịch,…

Căn cứ quy định tại Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích đất dùng để xây dựng khu chung cư, nhà chung cư bao gồm:

Điều 49. Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư

1. Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

a) Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

…

Theo đó, diện tích đất dùng để xây dựng khu chung cư, nhà chung cư bao gồm đất xây dựng nhà chung cư, đất dùng để trồng hoa, cây xanh, sân, đất dùng để xây dựng đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho dân cư trong, ngoài khu chung cư và phần diện tích còn lại được Nhà nước giao/cho chủ đầu tư thuê.

Sàn thương mại trong khu chung cư (nếu có) là phần công trình được xây dựng tại phần diện tích đất còn lại mà chủ đầu tư được Nhà nước giao hoặc cho thuê.

Việc cấp giấy chứng nhận cho công trình này được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

…

3. Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;

b) Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;

c) Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ;

d) Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này.

Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích quy định tại Điểm b Khoản 2 và Điểm a Khoản này thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư; chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Vậy nên, đất và nhà ở trên đất là sàn thương mại thuộc dự án xây dựng nhà ở để bán, để bán kết hợp cho thuê, cho thuê mua cũng thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Đây chính là phần diện tích đất còn lại theo dự án được phê duyệt dùng để xây dựng nhà ở, làm đường,… như mô tả ở ở điểm a, điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, pháp luật cho phép cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong các dự án xây dựng nhà ở như các trường hợp cấp sổ đỏ thông thường khác. Điểm khác biệt duy nhất là chủ sử dụng, sở hữu đất, sàn thương mại là chủ đầu tư.

Cũng cần lưu ý, diện tích đất sử dụng để xây dựng các sàn thương mại trong khu chung cư là phần diện tích đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại dự án đầu tư.

Được bán sàn thương mại cho người khác không?

Việc bán sàn thương mại trong các dự án xây dựng nhà ở để bán, để bán kết hợp cho thuê, cho thuê mua được thực hiện theo dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và theo quy định của pháp luật.

Cụ thể, căn cứ quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt/quyết định chủ trương, điều kiện để mua bán sàn thương mại gồm:

• Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với sàn thương mại và được cơ quan có thẩm quyền cho phép được bán;
• Tại thời điểm mua bán, công trình không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

• Không có tranh chấp về quyền sử dụng thửa đất xây dựng sàn thương mại, không thuộc trường hợp có thông báo thu hồi đất, tháo dỡ công trình trên đất theo quy định pháp luật;
• Dự án được phê duyệt cho phép bán tài sản trên đất là sàn thương mại: Thực tế cho thấy, nhiều sàn thương mại trong các dự án xây dựng nhà ở chỉ được phép cho thuê chứ không được bán. Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất, chủ đầu tư sở hữu sàn thương mại không được đưa sàn thương mại mua bán;

Việc mua bán phải thường được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Ký hợp đồng mua bán

Bước 2: Đăng ký biến động

Bước 3: Nhận kết quả

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong khu chung cư hay không?” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới soạn thảo mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Mời bạn xem thêm:

• Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại năm 2022?
• Đất chưa có Sổ đỏ, bác ruột vẫn có thể tặng cho cháu hay không?
• Mẫu hợp đồng cho mượn nhà ở năm 2022

Câu hỏi thường gặp