Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ nhanh, đơn giản

Thưa luật sư, nhà tôi có một mảnh do ông tôi để lại nhưng mà mảnh đất này chưa có sổ đỏ vì đây là mảnh đất do ông tôi khai hoang từ ngày xưa, khi mất để lại. Bây giờ chúng tôi muốn làm sổ đỏ cho mảnh đất nay. Tôi muốn hỏi luật sư là để làm sổ đỏ cho mảnh đất này cần thủ tục cũng như giấy tờ như thế nào? Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ ra sao? Mong luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ?;Cần phải làm như thế nào? Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!

Căn cứ pháp luật

• Nghị định 45/2014/NĐ-CP
• Luật đất đai năm 2013 
• Nghị định 126/2020/NĐ-CP

Khái niệm đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp.

Các loại đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật:

Căn cứ theo điều 10 của Luật đất đai năm 2013 đất nông nghiệp được phân chia thành các loại sau đây:

Điều 10: Phân loại đất:

” 1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh..”

Điều kiện chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ

Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

– Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.

Do đó, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng mảnh đất từ đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở thì phải đáp ứng được các điều kiện trên.

Thủ tục chi tiết Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị giấy tờ cho thủ tục sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp

Dựa theo quy định tại khoản 1 Điều 188 luật Đất đai 2013 sửa đổi thì người sở hữu đất được thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất chuyển đổi không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên
• Đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng

Như vậy, nếu muốn làm thủ tục sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, bạn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, bạn phải chứng minh được rằng đất nông nghiệp của mình không có sự tranh chấp. Và một điều rất quan trọng, mảnh đất nông nghiệp đó phải còn hạn sử dụng, thông thường đất nông nghiệp sẽ có thời hạn phân chia lại.

Sau khi đáp ứng đủ các điều kiện trên, 2 bên cần chuẩn bị một số giấy tờ như sau:

Đối với bên chuyển nhượng:

• 02 bản sao hộ khẩu
• 02 bản sao chứng minh thư của bên chuyển nhượng
• 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn khi có gia đình hoặc giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình
• Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất (bản sao và bản chính)

Đối với bên nhận chuyển nhượng:

• 02 bản sao hộ khẩu
• 02 bản sao chứng minh thư của bên nhận chuyển nhượng
• 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn khi có gia đình hoặc giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính đối với đất nông nghiệp

Khi tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, bạn phải kê khai đầy đủ nghĩa vụ tài chính của mình, cụ thể bạn cần thực hiện các công việc như sau:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB) (02 bản, do bên mua ký)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 03/BĐS-TNCN) (02 bản, do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Mẫu số 01/TK-SDDPNN) (nếu là nhà ở, đất ở đô thị)

Để hoàn thiện hồ sơ sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, người sang tên phải nộp chứng cứ hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ ban đầu để hoàn thành bộ hồ sơ sang tên.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp tại ủy ban nhân dân cấp Huyện

Sau khi 2 bên nhận chuyển nhượng và được chuyển nhượng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ để tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ như trên thì tiến hành nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ lên ủy ban nhân dân cấp Huyện nơi có đất cần sang nhượng. Thành phần giấy tờ, hồ sơ cần chuyển bị để nộp hồ sơ sang tên như sau:

• Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất nông nghiệp ( theo mẫu).
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ( bản sao có công chứng).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( bản sao có công chứng).
• CMND, sổ hộ khẩu của cả hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng ( bản sao có công chứng).
• Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

Thẩm quyền giải quyết thủ tục sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) :

Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc sang tên sổ đỏ, cụ thể:

• Đối với cấp cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sẽ do UBND cấp tỉnh cấp sổ đỏ
• Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam sẽ do UBND cấp huyện cấp

Sang tên đất nông nghiệp thành đất sổ đỏ hết bao nhiêu tiền?

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, 02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Để tính được số tiền sử dụng đất phải nộp cần theo 03 bước sau:

Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở

– Để xác định cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3,… xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền – càng lùi sâu giá càng thấp).

– Xác định giá đất trong bảng giá đất (xem tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).

Bước 2: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (xác định như bước 1).

Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

Lệ phí trước bạ

Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi sang tên được xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Bên cạnh đó, Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP đã quy định các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ. Trong đó, Khoản 10 Điều 9 Nghị định này nêu rõ trường hợp nhà, đất nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa một số người được miễn lệ phí trước bạ, cụ thể:

Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, khi nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho đất nông nghiệp giữa những người thuộc mối quan hệ trên sẽ được miễn lệ phí trước bạ.

Dịch vụ Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đỏ ngày càng được mọi người trú trọng. Bởi những đất là tài sản có giá trị và rất dễ xảy ra tranh chấp. Do nhu cầu cũng như là mục đích sử dụng. Tuy nhiên không phải ai cũng cũng có thể nắm rõ các quy định của pháp luật. Vì vậy vấn đề chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ thường gặp rất nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian. Nhận thấy được nhu cầu đó, Tư vấn luật đất đai giới thiệu Dịch vụ Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ trọn gói giá rẻ năm 2022. Khi sử dụng dịch vụ của Tư vấn luật đất đai, chúng tôi sẽ

• Tư vấn cho khách hàng quy định pháp luật điều kiện, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ.
• Tư vấn cho khách hàng Cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ
• Tư vấn và đại diện cho khách hàng( nếu có ủy quyền) để đảm bảo các quyền và lợi ích.
• Hướng dẫn khách hàng thực hiện các bước, quy trình để chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ.
• Tư vấn soạn thảo văn bản pháp lý liên quan
• Hướng dẫn khách hàng tính các loại chi phí khi Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ

Tư vấn luật đất đai có nhiều chuyên viên, chuyên làm các thủ tục liên quan đến đất đai nên có nhiều kinh nghiệm có thể giúp cho quý khách hàng thực hiện thủ tục tách sổ đỏ một cách chuyên nghiệp và nhanh chóng. Quý khách có nhu cầu sử dụng dịch vụ hãy liên hệ ngay với Tư vấn đất đai nhé.

Mời bạn xem thêm:

• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?

Thông tin liên hệ:

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ nhanh, đơn giản”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.

Câu hỏi thường gặp: