Cần lưu ý gì khi mua nhà sổ chung?

Vì giá cả rẻ hơn thị trường nên mua nhà sổ chung đang được nhiều người ưu ái. Tuy nhiên, mua nhà sổ chung cùng tồn tại nhiều rủi ro mà người mua nên lưu ý. Vậy, cần lưu ý gì khi mua nhà sổ chung? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Luật nhà ở 2014

Mua nhà sổ chung là gì?

Theo quy định pháp luật, hình thức xác lập quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) do cơ quan có thẩm quyền cấp huyện trở lên công nhận dưới 2 hình thức bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho một chủ sở hữu và “Giấy chứng nhận” quyền sử dụng đất cho nhiều chủ sở hữu (sổ chung).

Nhà sổ chung là tên được gọi cho những trường hợp nhà, các tài sản gắn liền với đất nằm trên cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhiều người. Sổ chung do cơ quan nhà nước thẩm quyền cấp, công nhận quyền sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà giữa họ không có bất kỳ quan hệ vợ/chồng/con.

Có 2 trường hợp thường gặp khi mua nhà sổ chung đó là: Nhà đó có đủ điều kiện để tách thửa nhưng khi bán người chủ chưa tách riêng nhà ra thành một cuốn sổ riêng biệt; Nhà đó không đủ điều kiện tách thửa.

Theo quy định Bộ luật dân sự thì nhà đất có chung quyền sở hữu, quyền sử dụng là hình thức sở hữu chung theo phần trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình.

Những người có chung quyền sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Điều kiện mua bán nhà sổ chung

Theo quy định pháp luật, việc định đoạt tài sản thuộc tài sản chung phải tuân thủ một số nguyên tắc nhất định.

Thứ nhất, việc định đoạt đối với tài sản chung thì phải có sự đồng ý, thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu còn lại. Trong trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, nguyên tắc ưu tiên, trong trường hợp mua bán nhà thuộc sở hữu chung, các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán. cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Những vấn đề thường gặp khi mua nhà sổ chung

Ưu điểm của nhà sổ chung

Phù hợp với gia đình có tài chính thấp: thông thường giá của những ngôi nhà đồng sở hữu thường có mức giá thấp hơn so với giá trị nhà có sổ riêng (thường bằng 1/2 giá thị trường). Nên đây là giải pháp lựa chọn với những người có thu nhập từ trung bình trở xuống.

Không lo ngại bị chủ nhà trở mặt, cưỡng chế: Nhà chung sổ có nghĩa là trên một mảnh đất sẽ được chia nhỏ ra làm nhiều mảnh khác nhau có người sở hữu khác nhau. Cùng lúc nhiều người sở hữu như vậy việc chủ nhà bán trở mặt hay cưỡng chế cướp đất hầu như không xảy ra khi giao dịch đã hoàn thành.

Nhược điểm của nhà sổ chung

Rủi ro về pháp lý

Khi trao đổi mua bán nhà đất, giấy tờ pháp lý sẽ quyết định quyền sở hữu của người bán và người mua sau khi đã giao dịch thành công.

Lợi dụng lòng tin của những người thiếu kinh nghiệm. Đã không ít chủ nhà, môi giới “ma” sử dụng sổ hồng, sổ đỏ chung để tạo niềm tin cho người mua. Hứa hẹn khi chồng đủ tiền sẽ hoàn thành tách thửa.

Nhà sổ chung muốn chuyển nhượng, bán cần có sự đồng ý, chữ ký của những người đồng sở hữu và hầu hết là giấy tờ, hợp đồng viết tay. Tuy nhiên, những giấy tờ này sẽ không có hiệu lực khi tranh chấp xảy ra. Lúc này, người chịu thiệt sẽ là người mua.

Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu

Trên cùng một mảnh đất, cùng một ngôi nhà mà có quyền sử dụng, quyền sở hữu của nhiều bên thì rất dễ xảy ra tranh chấp về việc khai thác công dụng hay hưởng lợi tức từ tài sản này bởi hầu hết ai cũng muốn nhận lợi tức nhiều hơn về mình. Nếu không có phương án hợp lý, thiếu sự thỏa thuận giữa các bên ngay từ đầu thì tranh chấp khó có thể đi đến hồi kết.

Vấn đề tách sổ

Không ít người cho rằng, mua đất sổ chung có mức giá rẻ hơn, sau này có thể tiếp tục tách sổ. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tách sổ thuận lợi. Nhiều trường hợp diện tích đất quá nhỏ nên không được phép tách sổ. Với nhà đầu tư, việc tách sổ có thể mất thời gian khá lâu, gây ảnh hưởng đến dòng vốn, làm tăng chi phí cơ hội.

Khó thế chấp ngân hàng

Về mặt lý thuyết, sổ chung vẫn có thể được dùng để vay ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, để hoàn thiện thủ tục cần có chữ ký đồng thuận của tất cả những chủ sở hữu còn lại. Một số ngân hàng sẽ yêu cầu bạn tách sổ để có thể thế chấp vay. Mặt khác, khi cần đáo hạn cũng khó tiền hành trong tình huống này.

Khó khai thác sử dụng khi mua đất chung sổ

Với nhà, đất chung sổ, mọi vấn đề khai thác sử dụng mảnh đất cần có sự đồng ý, nhất trí của những người chung sổ. Vì thế, bạn sẽ không thể khai thác sử dụng và cũng không thể chuyển quyền sử dụng đất nếu một trong số các chủ sở hữu còn lại không đồng ý.

Như vậy, người mua đất sổ chung khó có thể sử dụng đất để xây nhà mà chủ yếu để đầu tư. Không ít người mua đất sổ chung phải chấp nhận mất oan số tiền do không tìm được tiếng nói chung với các chủ sở hữu còn lại.

Đất chung sổ khó chuyển nhượng

Đất chung sổ dù có giá rẻ hơn nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, đồng thời khi thực hiện bất cứ giao dịch nào cũng cần có sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu khiến người mua cảm thấy e dè. Do vậy, việc chuyển nhượng hay bán lại cũng khó khăn hơn.

Dễ bị lừa đảo

Không ít trường hợp các đối tượng lừa đảo đánh vào tâm lý ham giá rẻ của người mua, rồi mua đất (đã có sổ đỏ), sau đó chia nhỏ ra, xây thành từng căn và rao bán giá rẻ dưới danh nghĩa nhà có sổ hồng. Người mua vì lo mất suất mua nhà giá rẻ mà vội vàng “xuống tiền”, đặt cọc. Chỉ khi người mua đến tận nơi mới biết là nhà được xây trên đất sổ chung.

Cần lưu ý gì khi mua nhà sổ chung để tránh rủi ro

Để tránh những rủi ro, thiệt hại khi tiến hành giao dịch mua nhà chung bạn cần đảm bảo những điều sau:

Trước khi mua

• Kiểm tra thật kỹ nhà đã được chuyển nhượng hay không? Có tranh chấp không? Có thuộc diện quy hoạch không?

• Tìm hiểu kỹ thông tin của những người đồng sở hữu.

• Các giấy tờ pháp lý cơ bản như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ chứng minh quyền của người bán nhà.

Khi giao dịch mua bán

• Đến văn phòng công chứng gần nhất để lập vi bằng bàn giao nhận tiền và bàn giao nhà. Với những thông tin đầy đủ, rõ ràng như nhà diện tích bao nhiêu, hiện trạng, tiếp diện liền kề ở đâu…

• Rõ ràng, minh bạch trong thỏa thuận vấn đề sở hữu chung riêng; quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình sử dụng tài sản.

• Trường hợp không thể tách thửa, người mua cần yêu cầu chuyển nhượng một phần để cùng đứng tên chung sổ và lập vi bằng chi tiết.

Thông tin liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Cần lưu ý gì khi mua nhà sổ chung?”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:

FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng như thế nào?
• Anh em họ hàng bán đất cho nhau có phải nộp thuế?
• Công nhận quyền sử dụng đất là gì?

Câu hỏi thường gặp