Chung cư là loại hình nhà ở rất phổ biến tại các thành phố lớn hiện nay. Đây là một loại hình nhà ở mới xuất hiện vài thập niên gần đây. Pháp luật hiện hành đã quy định những quy định nhằm quản lý việc sử dụng nhà chung cư về khái niệm, loại hình, và thời hạn sử dụng nhà chung cư. Vấn đề về thời hạn sử dụng của chung cư là một trong những vấn đề quan trọng mà người dân khi mua căn hộ chung cư cần lưu ý. Vậy “Căn hộ chung cư sở hữu vĩnh viễn hay có thời hạn”?. Để tìm hiểu các quy định về vấn đề này, mời các bạn tham khảo bài viết dưới đây của Tư Vấn luật đất đai nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi đang định mua một căn chung cư để ở, trong giấy chứng nhận của căn hộ chung cư đó có ghi thời hạn sử dụng là 50 năm. Luật sư cho tôi hỏi là trong trường hợp hết thời hạn sử dụng thì chúng tôi có được sử dụng căn hộ này nữa không ạ?.
Quy định về căn hộ chung cư
Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phần diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc là sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu những căn hộ độc lập trong nhà chung cư đó. Phần diện tích chung này là phần sở hữu không thể phân chia.
Mọi người đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư.
Nhà chung cư được phân thành 03 hạng: (Điều 6, Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư)
1. Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
2. Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này.
3. Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.
Căn hộ chung cư sở hữu vĩnh viễn hay có thời hạn
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Niên hạn sử dụng chung cư được quy định cụ thể như sau:
– Công trình cấp 1 (nhà chung cư có trên 20 tầng) và công trình đặc biệt: trên 100 năm.
– Công trình cấp 2 (nhà chung cư có từ 8 đến 20 tầng): từ 50 năm đến 100 năm.
– Công trình cấp 3 (nhà chung cư có từ 2 đến 7 tầng): từ 20 năm đến dưới 50 năm.
– Công trình cấp 4 (1 tầng kết cấu đơn giản): dưới 20 năm.
– Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
+ Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;
+ Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.
– Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:
+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2 Chương này;
+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;
+ Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;
+ Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.
Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Quy định đối với loại hình căn hộ chung cư
Nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác), bao gồm: Nhà chung cư thương mại; Nhà chung cư xã hội; Nhà chung cư phục vụ tái định cư; Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại; Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ.”
Đối với loại hình nhà chung cư, thì quy định về căn hộ chung cư cũng có sự khác biệt, cụ thể như sau:
– Nhà chung cư thương mại: Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
– Nhà phục vụ tái định cư: Trường hợp là căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Khi thiết kế nhà ở để phục vụ tái định cư, chủ đầu tư có thể bố trí một phần diện tích để tổ chức kinh doanh phù hợp với điều kiện thực tế của từng dự án.
– Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ: Căn hộ chung cư có các tiêu chuẩn diện tích khác nhau phù hợp với từng loại đối tượng được thuê nhà ở công vụ.( Đối với căn hộ chung cư tại khu vực đô thị: Được thiết kế kiểu căn hộ khép kín, diện tích sử dụng mỗi căn hộ không nhỏ hơn 25 m2 và không lớn hơn 160 m2.
– Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành;
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Xem xét khái niệm căn hộ chung cư, theo quy định tại Thông tư số 21/2019/TT-BXD Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư, căn hộ chung cư được hiểu là Căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể hay là không gian ở khép kín, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một gia đình, cá nhân hay tập thể. Căn hộ có thể có một hay nhiều không gian chức năng khác nhau như: Phòng khách – sinh hoạt chung; Chỗ làm việc, học tập; Chỗ thờ cúng tổ tiên; Các phòng ngủ; Phòng ăn; Bếp; Khu vệ sinh; Chỗ giặt giũ, phơi quần áo; Ban công hoặc lô gia; Kho chứa đồ.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Căn hộ chung cư sở hữu vĩnh viễn hay có thời hạn“ đã được Tư vấn Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới làm sổ đỏ đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
- Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
- Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư để xử lý theo quy định sau:
Trường hợp 1: Nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.
Trường hợp 2: Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.
Tại Mỹ, khoảng 85% bất động sản được bán dưới hình thức có thời hạn. Thời gian sử dụng tối đa có thể lên tới 99 năm.
Tại nước Anh, dù tỷ lệ người sử dụng nhà có thời hạn không nhiều bằng Mỹ nhưng người mua có thời hạn sử dụng nhà lên tới 999 năm. Dù vậy, luật pháp Anh nêu rõ, người mua nhà có thời hạn chỉ được sở hữu căn nhà, trong khi người mua nhà vĩnh viễn có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất nơi căn nhà tọa lạc.
Khi hết hạn sử dụng, người mua có thể xin gia hạn nếu có nhu cầu. Tuy nhiên, bên cạnh mức giá phải trả thêm do giá cả thị trường leo thang, người mua sẽ phải trả thêm một khoản phí tôn tạo nhà. Vì vậy, người dân Anh chấp nhận mua nhà mới và chuyển chỗ ở, thay vì phải trả thêm tiền.
Tại Singapore, hệ thống nhà ở được chia thành 2 loại là nhà ở tư nhân (Private housing) và nhà ở bình dân (Public housing). Trong đó, loại hình nhà ở tư nhân là các loại nhà phố, biệt thự và các căn hộ cao cấp. Còn nhà ở bình dân là những căn hộ chung cư chất lượng với giá phải chăng sẽ do Cơ quan Phát triển nhà ở xây dựng.
Một số nguồn dẫn cho biết, hiện có tới 85% người dân Singapore sống trong các căn hộ do Cơ quan Phát triển nhà ở xây dựng. Trong đó, tỷ lệ người dân sở hữu căn hộ bình dân là 94%, còn lại là đi thuê.
Về quy định quyền sở hữu căn hộ, chính phủ Singapore chỉ gia hạn sở hữu từ 30-50 năm trong giai đoạn đầu phát triển. Tuy nhiên, sau khi chất lượng các công trình ngày càng ổn định và tốt hơn, chính phủ kéo dài thời hạn sở hữu lên mức 99 năm.
Đáng chú ý, tại Singapore tiền mua nhà có thể trả theo kỳ tương tự như thuê nhà và người mua nhà có thời hạn hoàn toàn có quyền dùng căn nhà đó để làm tài sản thế chấp.
Tại Trung Quốc, nhà nước quy định không cấp giấy tờ sở hữu vĩnh viễn cho căn hộ hay đất đai. Tùy vào mục đích sử dụng của người dân, nhà nước sẽ có các quy chuẩn mục đích và thời gian sử dụng với mức từ 40-70 năm.
Bên cạnh đó, ở khu vực nội đô tại các thành phố lớn, người dân hầu như chỉ được ở chung cư. Tất cả các dự án chung cư mới đều phải tuân theo quy hoạch, hầu như không được phép xây dựng nhà riêng lẻ hay biệt thự. Những trường hợp muốn xây nhà ở riêng lẻ hay biệt thự đều phải dịch chuyển ra vùng ngoại ô, cách trung tâm hàng trăm km.
Tại Hong Kong, mọi mảnh đất tại thành phố đều thuộc quyền sở hữu của chính quyền và là tài sản cho thuê, ngoại trừ Nhà thờ Thánh John. Đối với quyền sở hữu nhà ở nói chung, chính quyền Hong Kong áp dụng quy chế có thời hạn và có thể được gia hạn trên cơ sở đóng phí hàng năm.
Về thời hạn sở hữu, từ năm 1997 đến nay, người mua đất xây nhà chỉ có thời hạn thuê 50 năm kể từ ngày cấp. Trong khi đó các quy định trước đây cho phép người dân có thể sở hữu trong vòng 75 – 99 năm.
Tại Ấn Độ, hợp đồng thuê bắt đầu kể từ ngày giao đất và phải tuân thủ các điều khoản và điều kiện nhất định do chính phủ quy định về thời gian thuê, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê, điều khoản chấm dứt, giải quyết tranh chấp…
Chủ đầu tư có thể tiến hành xây dựng và bán các dự án khu dân cư hoặc thương mại. Người mua chỉ được phép sở hữu các bất động sản này trong khoảng thời gian 99 năm. Tuy nhiên, sau khi thời hạn thuê kết thúc, chủ sở hữu có thể tìm cách kéo dài thời hạn sử dụng thông qua việc gia hạn hợp đồng thuê. Thời gian thuê đối với hợp đồng mới có thể lên tới 999 năm.
