Sổ hộ khẩu là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng và thường được người dân sử dụng trong các giao dịch pháp lý trong đời sống thường nhật. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng cần căn cứ vào hộ khẩu để tiến hành giao dịch. Vậy Theo quy định Bán nhà có cần người trong hộ khẩu ký tên không? Khi nào bán cần có người trong hộ khẩu ký tên? Bán nhà có cần tất cả những người trong hộ khẩu có mặt? Quy định về việc định đoạt tài sản chung là nhà ở như thế nào? Thủ tục công chứng việc đồng ý bán nhà của những người trong hộ khẩu thực hiện ra sao? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Hộ khẩu là gì? Hộ khẩu có giá trị pháp lý như thế nào?
Theo quy định, sổ hộ khẩu là một hình thức quản lý nhân khẩu trong các hộ gia đình có chức năng xác định nơi thường trú hợp pháp của công dân. Đây là công cụ và thủ tục hành chính giúp nhà nước quản lí việc di chuyển sinh sống của công dân Việt Nam. Sổ hộ khẩu cũng là căn cứ để nhà nước phân định thẩm quyền xử lý các vấn đề pháp lý có liên quan tới cá nhân đó.
Sổ hộ khẩu còn được coi là một loại giấy tờ quan trọng để thực hiện các giao dịch dân sự. Chẳng hạn như để thực hiện quyền chuyển nhượng, mua bán đất, sổ hộ khẩu là một giấy tờ chứng nhận, văn bản pháp lí trong trường hợp nhận thừa kế. Nó còn đảm bảo thi hành án cho các trường hợp liên quan đến quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, đăng kí thường trú, tạm trú, chuyển tách hộ khẩu, cấp đổi sổ hộ khẩu, xóa hay xác nhận đăng kí thường trú… Ngoài ra, các thủ tục hành chính liên quan giấy phép kinh doanh, đăng kí kết hôn, hộ chiếu, chứng minh nhân dân, khai sinh, khai tử hay hồ sơ xin việc,… đều cần đến hộ khẩu làm giấy tờ chứng thực.
Bán nhà có cần người trong hộ khẩu ký tên không?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì người đứng tên trên giấy chứng nhận là người đại diện của hộ gia đình thường thì sẽ là chủ hộ. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu về tài sản gắn liền với đất thuộc về tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.
Căn cứ theo Khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 có giải thích về thành viên của hộ gia đình sử dụng đất là những người có cùng quan hệ hôn nhân, cùng huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình và đang sống chung và đang có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận về quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng về đất.
Việc sở hữu tài sản chung của các thành viên trong hộ gia đình được pháp luật bảo vệ nhằm đảm bảo về quyền và lợi ích thỏa đáng cho họ tránh xảy ra những tranh chấp trong gia đình. Căn cứ theo Điều 102 và Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về tài sản chung của hộ gia đình được quy định cụ thể như sau:
- Tài sản chung của vợ chồng bao gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên khối tài sản và những tài sản khác được xác lập về quyền sở hữu theo quy định.
- Việc chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt về tài sản chung được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Nếu tài sản là bất động sản, động sản thì sẽ đăng ký, tài sản sẽ là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình và phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người chưa thành niên nên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Khi thực hiện các thủ tục về việc sang tên đất đứng tên về hộ gia đình cho cá nhân cần có sự đồng ý của những thành viên còn lại có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc xác định vợ hoặc chồng ai là người thuộc quyền sở hữu chung trên được căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình. Theo đó những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất đã được cấp giấy và vợ hoặc chồng của những người đó (đã thực hiện đăng ký kết hôn) thì họ đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền thực hiện việc chuyển nhượng.
Như vậy, khi thực hiện các giao dịch về mua bán đất các hợp đồng hay các văn bản liên quan của hộ gia đình sẽ phải được người có tên trên Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc người được ủy quyền theo quy định ký tên. Ngoài ra những người có tên trên Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc người được ủy quyền sẽ chỉ được thực hiện việc ký kết hợp đồng hay văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đồng ý đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Khi nào bán cần có người trong hộ khẩu ký tên?
Khoản 5 Điều 14 của Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định, người có tên trên Sổ đỏ khi thực hiện ký các hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của hộ gia đình phải được các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản và văn bản đó phải được công chứng, chứng thực theo quy định.
Theo đó, trong trường hợp Sổ đỏ cấp cho cá nhân thì khi bán nhà, đất, người đứng tên trên Sổ không cần hỏi ý kiến của bất cứ ai; trường hợp Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình thì phải hỏi ý kiến của các thành viên trong hộ gia đình.
Điều đáng nói, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất và thành viên trong Sổ hộ khẩu không phải lúc nào cũng giống nhau. Có những người có tên trong Sổ hộ khẩu nhưng không phải thành viên của hộ gia đình sử dụng đất như họ hàng, người quen nhập nhờ hộ khẩu… Với những người này thì không cần lấy ý kiến của họ khi bán nhà, đất.
Yêu cầu hỏi ý kiến những người có cùng hộ khẩu chỉ đặt ra nếu họ có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy, để biết bán nhà có cần người trong hộ khẩu ký tên hay không phải tùy thuộc vào tình huống cụ thể đó là sổ đỏ cấp cho cá nhân hay sổ đỏ cấp cho hộ gia đình.
Quy định về việc định đoạt tài sản chung là nhà ở như thế nào?
Căn cứ Khoản 2, Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, quyền định đoạt tài sản chung của hộ gia đình như sau:
- Định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận;
- Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận của TẤT CẢ các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần
Vì vậy, khi chuyển nhượng đất hộ gia đình thì cần sự đồng ý của tất cả thành viên là người thành niên có đầy đủ hành vi năng lực hành vi dân sự.
Bán nhà có cần tất cả những người trong hộ khẩu có mặt?
Khi chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình thì phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên. Đồng thời, người ký hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.
Tóm lại, khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình thì các thành viên có chung quyền sử dụng đất không nhất thiết phải có mặt mà chỉ cần có văn bản đồng ý chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực để người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng với bên mua.
Thủ tục công chứng việc đồng ý bán nhà của những người trong hộ khẩu như thế nào?
* Nơi công chứng: Tại bất kỳ Phòng/Văn phòng công chứng nào trong cả nước.
* Hồ sơ công chứng
Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:
– Dự thảo văn bản đồng ý chuyển nhượng nhà đất.
– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân).
Lưu ý: Cần thiết có thông tin về thửa đất cần chuyển nhượng như số thửa, số tờ bản đồ và thông tin về người đứng tên Giấy chứng nhận để ghi vào văn bản đồng ý chuyển nhượng.
* Trình tự, thủ tục công chứng
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng
Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ:
– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung để hoàn thiện hồ sơ.
Bước 2: Thực hiện công chứng
– Trường hợp soạn trước văn bản đồng ý chuyển nhượng thì công chứng viên phải kiểm tra dự thảo văn bản đó.
+ Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
+ Nếu không đúng thì yêu cầu sửa cho đúng quy định, trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa thì từ chối công chứng.
– Trường hợp người yêu cầu công chứng không soạn trước văn bản đồng ý chuyển nhượng thì:
+ Tổ chức công chứng soạn văn bản đồng ý chuyển nhượng theo yêu cầu của người đề nghị công chứng.
+ Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ văn bản để kiểm tra và xác nhận vào văn bản đồng ý chuyển nhượng.
+ Người yêu cầu công chứng ký vào văn bản đồng ý chuyển nhượng (ký trước mặt công chứng viên).
+ Công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính giấy tờ để đối chiếu.
+ Công chứng viên ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
* Thời hạn công chứng: Không quá 02 ngày làm việc (thông thường sẽ lấy ngay).
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Bán nhà có cần người trong hộ khẩu ký tên”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; hợp đồng chuyển nhượng nhà đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Đối với trường hợp đất mà cha mẹ bán là tài sản chung của cả hộ gia đình thì khi cha mẹ tự ý bán mà không hỏi ý kiến của con cái cũng như không có sự đồng ý từ phía những người con thì những người con có thể gửi đơn lên Tòa án.
– Tòa án sẽ tiến hành xem xét và thông báo giao dịch mua bán sẽ bị vô hiệu hóa theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.
– Khi Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và ngoài ra còn phải bồi thường nếu bên có lỗi gây thiệt hại cho bên còn lại.
– Còn trường hợp nếu quyền sử dụng đất là của cha mẹ hoặc riêng cha/ mẹ thì cha mẹ hoàn toàn có quyền tự quyết định bán mà không cần đến sự đồng ý – của con và những người con cũng không có quyền can ngăn cha mẹ hay gửi đơn lên Tòa án.
Theo quy định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) có thể được cấp cho hộ gia đình hoặc cấp cho cá nhân.
Trong trường hợp con cái ở xa không trực tiếp về ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở được thì có thể là văn bản chấp thuận, văn bản này thể hiện nội dung chấp thuận của con cái đối với việc cho cha mẹ bán nhà, giấy chấp thuận này được công chứng hoặc được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
