Hiện nay với chính sách mở cửa hội nhập giao lưu với các nước trên thế giới thì nền kinh tế xã hội của Việt Nam cũng ngày càng phát triển. Kéo theo đó thì việc người nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại Việt Nam cũng ngày một gia tăng, điều này khiến cho nhu cầu muốn mua nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam cũng tăng cao. Vậy pháp luật quy định hư thế nào về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam?, “thủ tục cấp sổ đỏ cho người nước ngoài” được thực hiện như thế nào?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, tôi đang làm cho một công ty nước ngoài tại Việt Nam. Các đồng nghiệp là người nước ngoài trong công ty tôi đang có nhu cầu muốn sinh sống lâu dài tại Việt Nam và có hỏi là người nước ngoài thì có được mua nhà ở Việt Nam không. Luật sư cho tôi hỏi là vậy thì người nước ngoài có được mua nhà tại Việt Nam không ạ?.
Khái niệm người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam
Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 quy định:
“1. Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.”
Theo Khoản 1,2 Điều 3 Luật quốc tịch năm 2008 quy định:
“1. Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một nước khác không phải là quốc tịch Việt Nam.
2. Người không quốc tịch là người không có quốc tịch Việt Nam và cũng không có quốc tịch nước ngoài.”
Như vậy, người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch.
Trong Luật đất đai và Luật nhà ở phân biệt rõ ràng hai chủ thể là người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi được sở hữu nhà ở. Mặc dù người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể là người không có quốc tịch Việt Nam mà mang quốc tịch của nước khác nhưng với gốc là người Việt Nam (có bố mẹ, ông bà là người Việt Nam) nên đối tượng này được pháp luật về nhà ở ưu đãi hơn rất nhiều so với người nước ngoài.
Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam. Cụ thể như sau:
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 có quy định về người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam xác định các giới hạn về hình thức sở hữu nhà ở như sau:
– Cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư nhà ở theo dự án tại Việt Nam
Cụ thể: Tại Khoản 1 Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam”.
Như vậy người nước ngoài chỉ được sở hữu duy nhất nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại, không được sở hữu nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Khác với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở như công dân Việt Nam.
Cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở.
– Thuê nhà, mua nhà để ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Lưu ý: Đối tượng bất động sản mà người nước ngoài được phép mua bao gồm nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, căn hộ chung cư, ngoại trừ các khu vực đảm bảo an ninh, quốc phòng theo quy định của chính phủ. Do đó, chỉ được cấp sổ đỏ cho người nước ngoài tại Việt Nam dưới các hình thức trên.
Điều kiện cấp sổ đỏ cho người nước ngoài tại Việt Nam
Người nước ngoài phải đáp ứng những điều kiện sau để được mua nhà tại Việt Nam:
+, Phải được cấp phép nhập cảnh vào Việt Nam, không thuộc diện được miễn trừ, được hưởng ưu đãi ngoại giao hay lãnh sự.
+, Có hộ chiếu có đóng dấu kiểm chứng của cơ quan chức năng tại Việt Nam còn hiệu lực pháp lý.
+, Đáp ứng đầy đủ hành vi dân sự theo quy định pháp luật tại Việt Nam
Lưu ý: Theo quy định, cá nhân người nước ngoài không bắt buộc phải đăng ký thường trú, tạm trú tại nơi có nhà ở giao dịch.
Theo quy định tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, việc giới hạn số lượng nhà ở người nước ngoài được phép mua như sau:
+, Trong một tòa nhà chung cư, người nước ngoài được cấp phép mua không quá 30% số lượng căn hộ
+, Đối với nhà riêng lẻ (nhà ở liền kề, biệt thự) được mua dưới 250 căn trong khu vực có dân số tương đương một phường.
+, Trong trường hợp 1 dự án hoặc từ 2 dự án trở lên có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2500 căn thì người nước ngoài được phép mua không quá 250 căn (tương đương với 10%) tổng số lượng căn trong dự án.
Thủ tục cấp sổ đỏ cho người nước ngoài
Khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ theo quy định khi người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam bao gồm:
+, Hộ chiếu có đóng dấu kiểm chứng của cơ quan chức năng tại Việt Nam còn hiệu lực pháp lý.
+, Hộ chiếu không thuộc trường hợp được miễn trừ, ưu đãi ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền miễn trừ, ưu đãi dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.
Chuẩn bị hồ sơ
+, Đơn đăng ký cấp Sổ đỏ (Theo mẫu);
+, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+, Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất; trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng;
+, Hợp đồng về mua bán nhà ở đã công chứng, chứng thực;
+, Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu; Sổ hộ khẩu của các bên (Bản sao chứng thực);
+, Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (Bản sao);
+, Biên lai nộp nghĩa vụ tài chính;
+, Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Theo mẫu);
+, Tờ khai lệ phí trước bạ (Theo mẫu).
Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở cho người nước ngoài
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở cho người nước ngoài phải tuân thủ theo những quy định pháp lý của Việt Nam như sau:
+, Đơn đề nghị cấp sổ đỏ cho người nước ngoài tại Việt Nam theo mẫu 04/ĐK
+, Giấy tờ pháp lý chứng minh người nước ngoài thuộc diện đủ đối tượng mua nhà, sở hữu nhà tại Việt Nam
+, Bản sao hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở có chứng thực, công chứng.
+, Nộp hồ sơ đầy đủ tại văn phòng đăng ký đất đai tại khu vực sở hữu nhà ở.
+, Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Việt Nam
+, Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở cho người nước ngoài
Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014 thì người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong các trường hợp mua bán, tặng cho, thừa kế, thuê mua không quá 50 năm tính từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được gia hạn theo quy định nếu có nhu cầu. Khi cấp sổ đỏ cho người nước ngoài, cơ quan chức năng cũng ghi rõ thời gian được sở hữu nhà ở.
Nếu hết thời gian sở hữu nhà ở, nếu người nước ngoài không gia hạn thêm, làm các thủ tục mua bán, cho tặng thì bất động sản này thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Việt Nam.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Thủ tục cấp sổ đỏ cho người nước ngoài“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn về tranh chấp đất thừa kế, làm sổ đỏ, chia thừa kế đất hộ gia đình, chia đất thừa kế, chia nhà ở khi ly hôn, xin cấp lại sổ đỏ bị mất, giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, muốn tách sổ đỏ,… của tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
- Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Tùy từng loại nhà mà cá nhân nước ngoài sở hữu (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thương mại) thì sẽ có giới hạn nhất định về số lượng, cụ thể như sau:
– Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
– Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:
– Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
– Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
– Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.
Về người sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013) như sau:
Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Theo quy định này, người nước ngoài ở trong nước hoặc ở nước ngoài đều không thuộc các đối tượng được quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Đồng thời, theo Khoản 3 Điều 186 Luật Đất 2013 quy định, tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài thì người này không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế như sau:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Tặng cho quyền sử dụng đất: Người được tặng cho phải là Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất và phù hợp pháp luật về nhà ở. Trong đó, người nước ngoài được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.
c) Chưa chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất: Người nước ngoài nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.
Như vậy, theo các quy định trên, với quyền sử dụng đất, người nước ngoài sẽ không được đứng tên trên Sổ đỏ.
