Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi người dân muốn xây nhà thì cần phải xin giấy phép xây dựng, tuy nhiên có rất nhiều người khi xây nhà cho dù đã xin phép rồi nhưng lại thực hiện xây dựng sai phép, không đúng với giấy phép xây dựng đã cấp. Khi người dân xây nhà sai phép thì sẽ bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử phạt thậm chí buộc phải tháo dỡ nhà. Tuy nhiên, pháp luật vẫn quy định một số trường hợp khi người dân xây nhà sai phép nhưng không bị tháo dỡ. Vậy đó là những trường hợp như thế nào?. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết về vấn đề này qua bài viết ” 6 điều kiện nhà xây sai phép không bị tháo dỡ” dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Thế nào là xây dựng sai phép?
Nhà xây dựng sai phép là nhà khi xây dựng có một số chi tiết thi công xây dựng không đúng với các thông tin trên giấy phép xây dựng đã được nhà nước cấp phép.
Theo quy định hiện hành, nhà ở riêng lẻ trong đô thị xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng là vi phạm một trong những nội dung của giấy phép xây dựng, cụ thể:
(i) Thay đổi vị trí xây dựng công trình;
(ii) Sai cốt nền xây dựng công trình;
(iii) Vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
Ngoài ra, việc xây dựng nhà ở trong đô thị sai nội dung giấy phép còn thuộc các trường hợp sau:
(i) Sai diện tích xây dựng (tầng một);
(ii) Chiều cao công trình vượt quá chiều cao được quy định trong giấy phép xây dựng;
(iii) Xây dựng vượt quá số tầng quy định trong giấy phép xây dựng;
(iv) Vi phạm những quy định về quản lý kiến trúc đô thị (đối với những khu vực đã có thiết kế đô thị được duyệt).
Các chi tiết vi phạm bao gồm:
+, Diện tích xây dựng, hiện trạng xây dựng,
+, Độ cao công trình, chỉ giới xây dựng, số tầng,
+, Độ an toàn :cột, móng, loại vật liệu xây dựng…
Phần phù hợp với giấy phép đã xây dựng thì được nhà nước công nhận,
Phần xây dựng nào không phù hợp thì không được nhà nước công nhận.
+ Nhà xây dựng không phép là toàn bộ diện tích nhà, hiện trạng, kiến trúc nhà không được nhà nước công nhận.
Quy định về các trường hợp phá dỡ công trình xây dựng
Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020, phá dỡ công trình xây dựng được quy định như sau:
– Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới, công trình xây dựng tạm;
+ Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận;
+ Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Luật này;
+ Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng;
+ Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; xây dựng sai với thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;
+ Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.
– Việc phá dỡ công trình xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu sau:
+ Phá dỡ công trình chỉ được thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có);
+ Phá dỡ công trình phải được thực hiện theo phương án, giải pháp phá dỡ được duyệt, bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường.
– Trách nhiệm của các bên trong việc phá dỡ công trình xây dựng được quy định như sau:
+ Tổ chức, cá nhân được giao tổ chức thực hiện việc phá dỡ công trình phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện các quy định tại khoản 2 Điều này; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do mình gây ra;
+ Tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc diện phải phá dỡ phải chấp hành quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ;
+ Người có thẩm quyền quyết định phá dỡ công trình chịu trách nhiệm trước pháp luật về hậu quả do không ban hành quyết định, quyết định không kịp thời hoặc quyết định trái với quy định của pháp luật.
6 điều kiện nhà xây sai phép không bị tháo dỡ
Theo khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022, kể từ ngày 28-1, hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng; xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng; xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, sai quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì sẽ không bị tháo dỡ (chỉ phạt vi phạm hành chính và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp) nếu đáp ứng đủ sáu điều kiện sau:
– Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 04/01/2008 và đã kết thúc trước ngày 15/01/2018 nhưng sau ngày 15/01/2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15/01/2018 và đã có một trong các văn bản sau đây:
+, Biên bản vi phạm hành chính;
+, Quyết định xử phạt vi phạm hành chính hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.
– Không vi phạm chỉ giới xây dựng.
– Không ảnh hưởng các công trình lân cận.
– Không có tranh chấp.
– Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.
– Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Riêng đối với trường hợp không đáp ứng được điều kiện “Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” thì với hành vi vi phạm được người có thẩm quyền phát hiện trước ngày 15-1-2018 đã lập biên bản vi phạm hành chính, ra quyết định xử phạt, quyết định áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp nhưng đến ngày 15-1-2018 cá nhân, tổ chức vi phạm vẫn chưa thực hiện việc nộp phạt (nếu có) và nộp số lợi bất hợp pháp thì người có thẩm quyền xử phạt ban hành quyết định buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm thay thế biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp.
Các bước để nhà được phép tồn tại khi xây sai phép
Căn cứ khoản 5 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, khi có đủ điều kiện thì công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ muốn được phép tồn tại (được cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép hoặc điều chỉnh thiết kế) phải thực hiện các bước sau:
Bước 1: Tổ chức, cá nhân vi phạm hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính và số lợi bất hợp pháp.
Bước 2: Kiểm định chất lượng công trình.
Kiểm định chất lượng công trình để cơ quan có thẩm quyền có ý kiến xác nhận về Quy hoạch – Kiến trúc, cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng.
Bước 3: Cơ quan nhà nước có ý kiến xác nhận.
Bước 4: Xin cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép hoặc điều chỉnh thiết kế tùy từng lỗi vi phạm.
Lưu ý: Ngoài những giấy tờ theo quy định, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng còn phải bổ sung thêm giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nộp phạt và số lợi bất hợp pháp theo quy định (nếu có).
Lưu ý, đối với trường hợp vi phạm sau ngày 15-1-2018, nếu nhà ở đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng mà đang thi công thì xử lý thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính (đối với nhà ở riêng lẻ), chủ nhà phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và có giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh.
Bước 5: Xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng.
Sau khi tổ chức, cá nhân vi phạm hoàn thành các thủ tục nêu trên thì được cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng theo quy định.
Hết thời hạn nếu trên mà chủ nhà không xuất trình được giấy tờ nêu trên thì sẽ phải tự phá dỡ công trình.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “6 điều kiện nhà xây sai phép không bị tháo dỡ“ đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật Đất đai.com luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là muốn tham khảo về mẫu đơn tranh chấp đất đai thừa kế, vui lòng liên hệ đến hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm:
- Trình tự, thủ tục mua đất không có sổ đỏ
- Mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất
- Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ
- Ủy quyền đứng tên sổ đỏ
Câu hỏi thường gặp
Trường hợp xây dựng sai nội dung trên giấy phép xây dựng để sửa chữa, cải tạo
+, Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường xây dựng sai nội dung trên giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị, xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Trường hợp xây dựng sai nội dung trên giấy phép xây dựng để xây dựng mới
+, Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
+, Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;
+, Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
* Nếu hành vi vi phạm đã kết thúc
Điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định nếu hành vi vi phạm đã kết thúc thì buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
* Nếu đang thi công
Căn cứ khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:
– Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.
– Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Hết thời hạn trên mà tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng mà công trình, phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng thì tổ chức, cá nhân vi phạm phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình đó mới được tiếp tục xây dựng.
Nhà xây dựng sai phép:
+ Có giấy phép xây dựng.
+ Có thể hoàn công xây dựng: Nếu trả lại hiện trạng cho đúng giấy phép xây dựng.
+ Nhà nước công nhận phần xây dựng phù hợp với giấy phép xây dựng, và phần xây sai giấy phép vì không được công nhận.
+ Có thể bị nhà nước cưỡng chế dỡ bỏ 1 phần nhà xây không đúng phạm vi trong giấy phép.
+ Nếu bị quy hoạch: Ngoài việc đền bù giá trị đất, nhà nước sẽ đền bù phần nhà xây dựng đúng giấy phép khi thực hiện thu hồi, giải phóng mặt bằng, phần sai phép không được đền bù.
Nhà xây dựng không phép:
+ Không có giấy phép xây dựng
+ Không thể hoàn công xây dựng.
+ Toàn bộ phần xây dựng đều không được nhà nước công nhận
+ Có thể bị nhà nước cưỡng chế dỡ bỏ hoàn toàn căn nhà.
+ Nếu bị quy hoạch: Nhà nước chỉ đền bù giá trị đất, phần nhà xây sai phép bị phá bỏ hoàn toàn mà không được đền bù.
