Dạ thưa Luật sư, tôi có căn nhà hiện đang thế chấp tại Ngân hàng. Nay có người bạn muốn thuê lại căn nhà đó của tôi để mở quán kinh doanh. Liệu việc tôi cho thuê có hợp pháp không? Xin Luật sư tư vấn giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về thuê nhà đang thế chấp cũng như làm sáng tỏ Văn bản đồng ý cho thuê nhà của ngân hàng đang thế chấp. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật nhà ở 2014
Thế chấp tài sản là gì?
- Theo quy định tại điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
- Như vậy, nhà đang thế chấp ngân hàng là một hình thức của thế chấp tài sản, tức là một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình cụ thể là nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho ngân hàng (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Quy định về hợp đồng thuê nhà
Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015; hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn; bên thuê phải trả tiền thuê.
Theo đó, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và có thể có công chứng; chứng thực tùy vào nhu cầu và thỏa thuận của các bên giao kết hợp đồng.
Như vậy; hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng thuê tài sản được điều chỉnh bởi nhiều luật liên quan. Trong đó; bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và có thể có công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực; hay không hợp đồng này tùy vào nhu cầu và thỏa thuận của các bên giao kết hợp đồng.
Người thế chấp nhà có những quyền gì theo quy định pháp luật?
Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp; trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt; hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này; quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được; tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho; nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Quy định của pháp luật về việc thuê nhà của ngân hàng đang thế chấp
Theo quy định tại điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng thuê tài sản thì:
- Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
- Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo quy định tại điều 321 BLDS 2015, bên thế chấp được quyền cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Theo khoản 1 điều 146 Luật nhà ở 2014, chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
Từ những căn cứ trên, có thể thấy:
- Pháp luật đã quy định khá rõ về việc thuê nhà khi nhà đang thế chấp.
- Bên thế chấp có quyền cho thuê nhà đang được dùng để thế chấp nhưng phải thông báo cho bên nhận thế chấp (ngân hàng) biết về hợp đồng thuê nhà đó.
- Bên cho thuê có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp đó.
Hệ quả pháp lý khi bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ bảo đảm cho ngân hàng trong thời gian cho thuê
Theo quy định tại khoản 2 điều 146 Luật nhà ở 2014 thì:
- Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà theo quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Văn bản đồng ý cho thuê nhà của ngân hàng” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, mẫu đặt cọc mua bán nhà đất viết tay, Mức bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai,hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tra cứu quy hoạch đất, chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Mua bán đất có bắt buộc thanh toán qua ngân hàng không năm 2022?
- Cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng như thế nào?
- Những loại đất không được thế chấp hiện nay là gì?
Câu hỏi thường gặp
Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến khi thực hiện hợp đồng cho vay. Trong đó, khoản 3 Điều 295 Bộ luật Dân sự quy định: Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
Thông thường khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, các ngân hàng; tổ chức tín dụng thường yêu cầu khách hàng cung cấp các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc; giá trị và quyền sở hữu tài sản.
Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Do đó, người nước ngoài được thuê nhà tại việt Nam
Khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
